تحليل الوضع الحالي وآفاق ترميز الأصول العقارية

المقدمة

إن مفهوم ترميز الأصول العقارية ( RWA ) ليس شيئًا جديدًا في سوق العملات المشفرة، فقد ظهر لأول مرة في عام 2018، حيث كانت ترميز الأصول وإصدار الرموز المميزة للأوراق المالية ( STO ) لهما أوجه تشابه مع مفهوم RWA اليوم. ومع ذلك، نظرًا لعدم نضوج الإطار التنظيمي وعدم وضوح المزايا المحتملة للعائد، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من التطور لتصبح شريحة سوق ناضجة.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تفوق عائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ على معدلات الإقراض للعملات المستقرة في سوق التشفير. لذلك، أصبح ترميز الأصول من سندات الخزانة الأمريكية (RWA) جذابًا بشكل متزايد لصناعة التشفير. ونتيجة لذلك، بدأت بعض المشاريع المعروفة في DeFi وكذلك المؤسسات المالية التقليدية وحتى بعض الحكومات في استكشاف RWA.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متنوعة، وتنويع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق الدخول أمام مستثمري العقارات. تبحث هذه الدراسة في مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وأسواقها المحتملة من خلال تحليل حالات هذه المشاريع. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي الأصول العقارية والمستثمرين في أمريكا الشمالية، فإن المناقشة حول السياسات والتشريعات وظروف السوق ذات الصلة ستتناول بشكل رئيسي سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق ترميز الأصول العقارية

سوق العقارات هو مجال واسع مليء بفرص الاستثمار. أظهرت دراسة Statista في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية تصل إلى 1.3 تريليون دولار، بينما تصل قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا إلى 2.66 تريليون دولار.

الهدف الأساسي من ترميز الأصول في سوق العقارات هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمار عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، وجذب مجموعة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة الأصول العقارية وقيمتها. تظهر هذه المنتجات بشكل رئيسي في ثلاث أشكال:

1. ملكية عقارية لامركزية تستخدم للتمويل.

2. منتجات مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. كضمان لترميز الأصول العقارية.

علاوة على ذلك، فإن ترميز الأصول ودمج البلوكشين يعززان من شفافية الأصول العقارية وحوكمة ديمقراطية.

صندوق استثمار عقاري ( REIT ) هو شركة تمتلك أو تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل. يوفر REIT فرصة استثمارية للمستثمرين العاديين، مما يمكنهم من الحصول على دخل قائم على توزيعات الأرباح وعائد إجمالي، ويساعد على نمو سوق العقارات في المنطقة. تشترك REIT و RWA العقارية في تقديم فرص استثمار عقاري متنوعة، مما يقلل بشكل فعال من عتبة الاستثمار ويزيد من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن REIT التقليدية عادةً لا تقدم فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، وتحافظ على نموذج تشغيل مركزي. ومع ذلك، فإن مراجعة الأصول الصارمة وهيكل الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم يوفر مخططاً قوياً لمشاريع RWA العقارية.

خلال العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

عادة ما تتمتع مشاريع RWA العقارية بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد دراسة حالات محددة بعمق، اكتشفت أنه نظرًا لاختلاف أساليب الإدارة والمنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في التشغيل الفعلي.

دراسة حالة

في هذا الفصل، اخترت ثلاثة مشاريع RWA في العقارات للتحليل. كل مشروع يتبنى نهجًا مختلفًا لترميز الأصول في سوق العقارات، وهو الأكثر شعبية في مجاله. من الجدير بالذكر أن هذه المشاريع لا تزال في مرحلة مبكرة، ولم يتم اختبار منتجاتها والتحقق من صحتها في السوق على المدى الطويل وعلى نطاق واسع.

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع الأصول الحقيقية في سوق العقارات، ويركز على تقديم استثمارات في العقارات السكنية الأمريكية بشكل رئيسي عبر Ethereum و Gnosis blockchain ( على Gnosis ).

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وترميز العقود الخاصة بالعقارات وفقًا للقوانين الأمريكية. يتم تفويض إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات إلى جهات إدارة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقارات المحددة على حاملي العملات. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية الترميز، إلا أنهم قانونيًا منفصلون عن الشركات التي تمتلك أصول العقارات. كما هو مذكور في موقعهم، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يحتفظ حاملو العملات بحق تعيين شركة بديلة لإدارة الشركة التي تمتلك عقود العقارات. من المهم ملاحظة أنهم لا يفرضون متطلبات الاستثمار المشترك في العقارات التي يقدمونها في السوق. يمكن لحاملي عملات العقارات الحصول على حصة من دخل الإيجارات الشهرية للعقارات، باستثناء احتياطي الصيانة الذي يبلغ حوالي 2.5% ورسوم الإدارة، والتي عادة ما تكون حوالي 10% من القيمة.

كمثال على هذه العقار في مونتغومري، فإن القيمة الإجمالية للعقار المرمز هي 323,020 دولار، وسعر كل عملة هو 52.10 دولار، وتم إصدار 6,200 عملة. العقار يولد إيرادات إيجارية شهرية تبلغ 2,600 دولار. بعد خصم تكاليف التشغيل والإدارة البالغة 622 دولار، فإن الربح الصافي الشهري هو 1,978 دولار، والإيرادات السنوية تبلغ 23,736 دولار. وبالتالي، يحصل كل عملة على توزيع قدره 3.83 دولار، وعائد سنوي يبلغ 7.35%.

بالنسبة لهذه العقار، توفر RealT 100% من العملات، مما يعني أن RealT ليست بحاجة إلى الاستثمار المشترك مع العملاء، وتحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجارات، بالإضافة إلى الجزء المتبقي من تكاليف الصيانة، بينما تأخذ منصة الاستثمار 2% فقط لترميز الأصول، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف عليها. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من الوقت الإداري، والتركيز على العثور على العقارات المؤهلة وترميزها في السوق.

ولكن، على الرغم من أن توزيع الملكية يعزز تقاسم المخاطر بين المستثمرين، إلا أنه يجلب تحديات أيضًا. تحدث المشكلة عندما تكون مصالح المستثمرين المالية صغيرة جدًا لدرجة أن تكاليف إدارة الشركة تصبح غير قابلة للتطبيق. تشرح إحدى التقارير تضارب المصالح بين حاملي العملات العقارية وRealT. تختار RealT وكالة لإدارة ممتلكاتها المملوكة؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في الممتلكات، يمكنها تقليل تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، فإن الإدارة غير الفعالة ستؤثر سلبًا عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد يؤثر ذلك سلبًا على سيولة العملات، وقد يصبح المساهمون الصغار أيضًا متسلقين. قد يتوقع هؤلاء الملاك وجود مساهمين كبار للإشراف على ما إذا كانت الوكالة المعينة قادرة على تحقيق الجدوى المالية. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر إلى الدافع الكافي لاختيار الوكالة أو المشاركة في عملية الإشراف، كما أن العديد من المستثمرين يجدون صعوبة أيضًا في تحمل مسؤولية الإشراف على الوكالة بشكل فعال.

لقد قمت بمراجعة أحدث عشرة عملات مباعة في سوق RealT، واستخدمت متصفح blockchain ذي الصلة للعثور على عدد مالكي كل عقار.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من العملات، بحيث يكون سعر كل عملة حوالي 50 دولارًا. معظم العقارات تقع في ديترويت، ويملك حوالي 500 حامل للعملات، حيث يتجاوز عدد حاملي عملتين 1000 شخص. الآن، عند دمج ذلك مع عدد العملات لكل حامل، يمكن فهم نطاق استثمارات مستثمري RealT.

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، وحوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات معاملات محفظة RealT، دفعت RealT حوالي 6 ملايين دولار كإجمالي إيجارات. تتراوح رسوم المنصة، وفقًا لتقلبات تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، بين 2.5% - 3% من الإيجارات، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة على مدى العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تفرض المشاركة في استثمار العقارات، ولا توجد قيود أو إرشادات محددة توضح مدى المشاركة في الاستثمار إذا تم اختيارها، فإن الإيرادات التي تحصل عليها RealT من دخل الإيجارات لا تزال غير معلنة.

من حيث الهيكل التنظيمي، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لسلسلة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الهدف الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمار جميع العقارات من خلال التعاقد مع شركة واحدة. أخيرًا، أنشأت RealT Series LLC المقابل لكل عقار مستثمر. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل Series LLC عقارًا محددًا ورموزًا متعلقة به. تم تصميم هذه الهيكلة لضمان عدم تأثير المشاكل المالية أو القانونية لعقار واحد على العقارات الأخرى أو عمليات الشركة الأم تحت RealT.

باركل

تعد بروتوكول Parcl منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمي. تُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية باستخدام بنية AMM. يقدم Parcl تغذية أسعار Parcl Labs، والتي تنشئ مؤشرات بناءً على تاريخ مبيعات العقارات في مناطق معينة. يمكن أن تتغير مدة تاريخ المبيعات اعتمادًا على تكرار تداول العقارات. بعد إنشاء المؤشر، يحصل المستثمرون على فرصة للمضاربة على قيمة العقارات، حيث يمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف لأسعار العقارات.

تجنب هذا النهج المشاكل القانونية لـ Parcl ، لأن تشغيل المنصة لا يتضمن عقارات فعلية. قد يتساءل البعض عما إذا كان حقًا مشروع RWA عقاري ، لأنه لا يتماشى مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك ، فإنه يعتبر مشروع RWA شعبي نسبيًا ، حيث حصل على استثمارات من بعض المؤسسات المعروفة في الصناعة. من المعقول تضمينه عند مناقشة إمكانيات تنويع RWA العقاري.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على Solana، والآن يبلغ إجمالي القيمة المقفلة 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الانتباه، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10 آلاف دولار، وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50.

منتجات Parcl مبسطة وسريعة التطوير. تصميم سوق أسعار Parcl Labs وإمداد المؤشرات جيد وسهل الاستخدام.

في الجوانب التشغيلية، يقوم فريق Parcl بنشاط بإطلاق برامج اكتساب المستخدمين مثل Parcl Point و Real Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بسمعة منخفضة نسبياً في السوق، وقاعدة مستخدمين صغيرة، وحجم تداول محدود. ربما لم يكن السوق مستعدًا بعد لتقبل منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف بعض شركات العملات المشفرة الكبيرة أيضًا إمكانية السماح للمستخدمين بترميز الأصول العقارية كضمانات للقروض. أعلنت شركة معروفة في يوليو أن فريق عملتها الرقمية للبنك المركزي يعمل في هذا الاتجاه. وقد دمج مشروع DeFi كبير مع شركة لدعم القروض العقارية. تقدم RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمان للقروض، على الرغم من أن هذه الخدمة محدودة فقط بالعملات التي تصدرها. في الأساس، تعتبر هذه الخدمة أكثر كمنتج لإقراض العملات، ولا تزيد بشكل جوهري من سيولة أصحاب العقارات.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين جديرين بالذكر متعلقين بالعقارات RWA.

المنتج الأول هو خدمة قروض قائمة على ترميز الأصول العقارية. عندما يحتاج مالك العقار إلى تمويل، يمكنه تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص للمعاملة في ولاية ديلاوير. بعد ذلك، ستقوم Reinno بإنشاء عقد ذكي للعملة العقارية، ويمكن للمالك استخدام العملة كضمان للحصول على قرض. ستكون حدود القرض مبنية على قيمة العملة.

المنتج الثاني هو تمويل الرهن العقاري، بعد أن يشتري المستخدم العقار ويحصل على رهن عقاري، يمكنه