ترميز الأصول العقارية: الفرص والتحديات الجديدة في سوق RWA

الأصول الحقيقية ( RWA ) ترميز الأصول في سوق العملات الرقمية ليس شيئًا جديدًا، فقد ظهرت مفاهيم مشابهة في عام 2018. ولكن بسبب نقص التنظيم والعوائد المحدودة، لم تحقق المحاولات المبكرة حجمًا كبيرًا. حتى عام 2022، مع ارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوزت عائدات سندات الخزانة الأمريكية معدلات الإقراض للعملات المستقرة في صناعة التشفير، مما جعل ترميز سندات الخزانة الأمريكية كأصول RWA أكثر جاذبية لصناعة التشفير. بدأت بعض مشاريع DeFi الناضجة والمؤسسات المالية التقليدية في استكشاف RWA.

ظهرت خلال العامين الماضيين بعض مشاريع RWA في العقارات، تهدف إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري، وتنويع المنتجات الاستثمارية، وتقليل عوائق الاستثمار. ستقوم هذه المقالة بتحليل مزايا وعيوب تصميم هذه المشاريع والأسواق المحتملة، مع التركيز بشكل رئيسي على سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

سوق ترميز الأصول العقارية له ثلاثة أشكال رئيسية:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة
2. منتجات مؤشر سوق العقارات في مناطق معينة
3. رهن عقارات العملة للحصول على قرض

قد يعزز ترميز الأصول العقارية أيضًا شفافية الأصول وديمقراطية الحوكمة.

تُشبه صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) العقارات RWA في تقديم فرص استثمار مجزأة، ولكن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية عادةً لا توفر للمستثمرين فرص الإدارة أو الملكية. ومع ذلك، يمكن أن يوفر إطار التنظيم ونموذج التشغيل لصناديق الاستثمار العقاري مرجعًا لمشاريع العقارات RWA.

تمتاز مشاريع RWA في العقارات عادةً بالمزايا التالية:

• خفض عتبة الاستثمار
• زيادة السيولة
• متاح عالميًا
• شفافية عالية

لكن هناك أيضًا بعض العيوب:

• التنظيم غير واضح
• إدارة معقدة
• تركيز المخاطر
• تقلبات الأسعار

فيما يلي تحليل لثلاثة حالات تمثيلية لمشاريع العقارات RWA.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع الأصول الحقيقية في العقارات، يركز على ترميز الأصول العقارية السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد من خلال شبكة إيثيريوم وGnosis.

تقوم RealT بشراء الممتلكات السكنية وترميز الأصول، وتفويض جهة ثالثة للإدارة. يتم توزيع الإيجار بعد خصم الرسوم على حاملي العملة. تتحمل RealT مسؤولية عملية الترميز، ولكنها معزولة قانونياً عن الشركة المالكة للعقار. يمكن للمستخدمين الذين يمتلكون عملة العقار الحصول على الإيجار الشهري من المنزل، بعد خصم حوالي 2.5% من احتياطي الصيانة و10% من رسوم الإدارة.

كمثال على عقار في مونتغومري، تبلغ القيمة الإجمالية 323020 دولارًا، و6200 عملة، كل منها 52.10 دولارًا. الإيجار الشهري 2600 دولار، وبعد خصم 622 دولارًا من الرسوم، يكون الربح الصافي 1978 دولارًا، والإجمالي السنوي 23736 دولارًا. يحصل كل عملة على 3.83 دولار كحصة، ومعدل الربح السنوي 7.35%.

تقدم RealT 100% عملة للسوق، دون الحاجة إلى استثمار مشترك، مما يحافظ على نموذج منخفض المخاطر تقريباً. تحصل الهيئة الإدارية على 8% من الإيجارات، بينما يتقاضى منصة الاستثمار رسماً قدره 2%. وهذا يسمح لـ RealT بالتركيز على البحث عن العقارات المؤهلة وترميز الأصول.

ومع ذلك، فإن توزيع الملكية يتسبب أيضًا في تحديات. عندما يستثمر المستثمرون بنسبة صغيرة جدًا، قد تكون تكاليف إدارة الشركة مرتفعة للغاية. قد توجد تضارب مصالح بين RealT والمستثمرين الأفراد، مما يؤدي إلى نقص الدافع في اختيار الهيئات الإدارية والإشراف.

تحليل يظهر أن حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، و9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يتجاوزون هذا المبلغ. وهذا يشير إلى أن RealT قد خلقت إلى حد ما سوق استثمار العقارات للأفراد، وزادت من سيولة سوق الإسكان.

تأسست RealT العديد من الكيانات في ولاية ديلاوير، بما في ذلك الكيان الرئيسي Real Token Inc.، بالإضافة إلى Real Token LLC التي تعمل كشركة الأم في مجال العقارات. تم إنشاء سلسلة من LLC لكل عقار استثماري. يهدف هذا الهيكل إلى عزل المخاطر، لضمان أن مشاكل العقار الفردي لا تؤثر على العقارات الأخرى أو على عمليات الشركة الأم.

باركل

Parcl هو منصة استثمار DeFi، تتيح للمستخدمين تداول تغيرات أسعار سوق العقارات العالمية. تستخدم Parcl بنية AMM لجعل الأصول التركيبية المرتبطة بالعقارات متاحة في السوق، وتطلق Parcl LabsPrice Feed لإنشاء مؤشرات أسعار العقارات في مناطق محددة.

تتجنب هذه الطريقة المشكلات القانونية المتعلقة ببيع وشراء العقارات الفعلية. على الرغم من أنها قد لا تتوافق تمامًا مع معايير RWA، إلا أن Parcl حصلت على استثمارات من شركات معروفة مثل Coinbase وSolana Ventures، مما يجعلها جديرة بالاهتمام عند مناقشة تنويع منتجات RWA العقارية.

تم إطلاق شبكة Parcl الاختبارية على سولانا في مايو 2022، وبلغ إجمالي القيمة المقفلة (TVL) حوالي 16 مليون دولار. لكن بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أنها لم تحظَ بالكثير من الاهتمام، حيث يبلغ حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

على الرغم من أن منتج Parcl سهل الاستخدام ويتطور بسرعة، وتصميم سوق المؤشرات ناضج، والفريق يروج بنشاط، إلا أن مستوى الاهتمام والحصة في السوق لا يزالان منخفضين. قد يشير ذلك إلى أن سوق العملات الرقمية لم يكن مستعدًا تمامًا لقبول منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

أطلقت Reinno في عام 2020 وتوقفت عن العمل في عام 2022، ولكن من الجدير بالذكر أن المنتجين المرتبطين بالعقارات RWA اللذين قدماهما.

الأول هو خدمة القروض المستندة إلى ترميز الأصول العقارية. يمكن لمالكي العقارات تقديم مستندات العقار إلى Reinno، وبعد الموافقة، إنشاء شركة SPV في ولاية ديلاوير. تقوم Reinno بإنشاء عقد ذكي للعقار، ويمكن للمالكين استخدام العملة كضمان للقروض.

الثاني هو تمويل الرهن العقاري. بعد أن يستخدم المستخدم رهنًا عقاريًا من البنك لشراء العقار، يمكنه ترميز ملكية العقار لتمويل، وتستخدم الأموال الناتجة لسداد الرهن العقاري للبنك، ثم يسدد للمشروع بمعدل فائدة ثابت.

تعمل Reinno بنموذج مركزي غير متصل بالإنترنت، مما يترتب عليه بعض المخاطر الواضحة:

1. من الصعب محاسبة المقترضين المخالفين
2. لا يمكن منع مالكي العقارات بشكل فعال من "الإنفاق المزدوج"

هذه المخاطر قد تكون واحدة من أسباب توقف المشروع عن التشغيل. تحتاج الأصول العقارية RWA في المستقبل إلى إطار قانوني أكثر نضجًا لمعالجة هذه المشكلات.

الاستنتاج

لا تزال الأصول الحقيقية العقارية (RWA) مفهومًا جديدًا نسبيًا، ولم يتشكل بعد حجم سوق واضح أو مشاريع رائدة. حاليًا، حجم المشاريع وقاعدة المستخدمين في هذا المجال صغيرة نسبيًا. التشغيل وفقًا للامتثال الصارم والإطار القانوني الناضج أمر ضروري. بعض المشاريع تعتمد على هياكل عزل المخاطر أو تختار منتجات مالية ذات صلة كأهداف استثمارية لتقليل المخاطر. ولكن من أجل تحقيق الإمكانات الكاملة للأصول الحقيقية العقارية (RWA)، فإن التقدم التشريعي والامتثال التشغيلي لا غنى عنه.

فيما يتعلق بالرقابة، لا يوجد إطار واضح ومتسق للأصول العقارية RWA. توجد خلافات بين الوكالات التنظيمية الأمريكية حول تصنيف العملات، كما أن الإطار التنظيمي الدولي مفقود. تؤدي هذه الاختلافات إلى عدم وضوح القواعد، مما يهدد المستثمرين ويعرض ترميز الأصول للخطر على المدى الطويل.

على الرغم من الارتباك التنظيمي، لا تزال هناك العديد من الشركات المالية المشهورة وشركات التشفير تحاول تنفيذ الأصول العقارية. لقد أثبتت بعض المشاريع خلال عام إلى عامين من التشغيل جدوى محدودة. مع إنشاء وتحسين الإطار القانوني ذي الصلة، نعتقد أن الأصول العقارية ستشهد تطورًا سريعًا.