Bitcoin Hipoteca: un nuevo océano azul de 6.6 billones de dólares

El 27 de mayo, Cantor Fitzgerald lanzó un programa de préstamos colaterales de Bitcoin por valor de 2,000 millones de dólares dirigido a clientes institucionales, con las primeras contrapartes que incluyen a la empresa de criptomonedas FalconX Ltd. y Maple Finance. Como uno de los suscriptores oficiales de deuda del Tesoro de EE. UU., la entrada de esta histórica institución de Wall Street se considera un avance simbólicamente significativo.

Bitcoin está pasando de ser un activo de almacenamiento a convertirse en una herramienta financiera que puede influir en el sistema de crédito.

Un mes después, el director de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA), Bill Pulte(, lanzó una señal contundente. Pidió a Fannie Mae) y Freddie Mac( que estudiaran la viabilidad de incluir criptomonedas como Bitcoin en el sistema de evaluación de hipotecas. Esta declaración provocó una fuerte reacción en el mercado, y en 24 horas el precio de Bitcoin subió casi un 2.87%, superando nuevamente los 108,000 dólares.

Como plantea una pregunta provocadora en un anuncio: "En 2012 necesitabas 30,000 monedas de Bitcoin para comprar una casa, y ahora solo necesitas 5. Si el precio de las casas ha estado bajando en términos de Bitcoin, ¿por qué ha estado subiendo en términos de dólares?" ¿Qué impacto tendrá esta hipoteca de Bitcoin en el sistema del dólar?

![Bitcoin hipoteca, un nuevo océano azul de 6.6 billones de dólares])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-18a11b0450c187c3a3e808dc282d4a90.webp(

¿Las palabras de Bill Pulte cuentan?

Bill Pulte pidió públicamente en las redes sociales que Fannie Mae )FNMA( y Freddie Mac )FHLMC( se preparen. Estas dos empresas son entidades respaldadas por el gobierno de Estados Unidos, y aunque no otorgan préstamos directamente a los compradores de vivienda, desempeñan un papel central como "creadores de mercado" en el mercado secundario de hipotecas, asegurando la liquidez y sostenibilidad del mercado de préstamos mediante la adquisición de hipotecas emitidas por instituciones privadas.

La Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda ) FHFA ( es responsable de regular estas dos instituciones. Según un informe de investigación de JPMorgan, hasta diciembre de 2024, Fannie Mae y Freddie Mac han garantizado un total de 6.6 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas institucionales ) MBS (, lo que representa el 50% de toda la deuda hipotecaria no pagada en los Estados Unidos. Los préstamos hipotecarios de Ginnie Mae, que cuentan con el respaldo total del gobierno de EE. UU., han proporcionado 2.5 mil millones de dólares a MBS, representando el 20%.

Pulte utiliza un tono "imperativo" en su tuit porque ocupa una posición en la junta como "supervisor" de estas dos empresas como presidente de la FHFA. Después de asumir el cargo en marzo de 2025, llevó a cabo reformas drásticas, reubicando a varios directores de las dos instituciones, asumiendo el cargo de presidente de la junta y despidiendo a 14 ejecutivos, incluido el CEO de Freddie Mac, para llevar a cabo una reestructuración completa. Esto ha incrementado significativamente el control de la FHFA sobre las empresas financiadas por el gobierno y ha discutido con la Casa Blanca y el Departamento del Tesoro un plan de salida a bolsa basado en "garantías implícitas". Ahora, la FHFA comienza a explorar la inclusión de activos criptográficos en el sistema de evaluación de suscripción de hipotecas, lo que marca un cambio estructural en la actitud del regulador hacia los activos criptográficos.

El trasfondo personal de Pulte añade un significado complejo a esta noticia. Como el tercer heredero de la tercera empresa de construcción residencial más grande de Estados Unidos, al igual que el presidente Trump, es heredero de una familia inmobiliaria y es uno de los funcionarios federales más cercanos a Trump que públicamente apoyó las criptomonedas desde el principio. Ya en 2019, abogó por el desarrollo benéfico de los activos criptográficos y reveló que posee una gran cantidad de Bitcoin y Solana. Ha invertido en activos de alta volatilidad como GameStop y Marathon Digital, y a diferencia de los políticos comunes, parece estar más alineado con la imagen de "Degen" en términos de inversión. Combinando su "currículum criptográfico" previo, no parece ser una ocurrencia de último momento su deseo de introducir activos criptográficos en el sistema de compra de viviendas en los hogares estadounidenses.

![Bitcoin hipotecario, un nuevo océano azul de 6.6 billones de dólares])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-7e273d68bf4463d64fbb3393829ddec7.webp(

Desacuerdos internos del gobierno

Por otro lado, hay divisiones evidentes dentro del gobierno. ProPublica reveló en marzo que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. )HUD( también está explorando el uso de stablecoins y tecnología blockchain para rastrear los fondos federales de asistencia para vivienda. Un funcionario de HUD reveló que el promotor de la solución blockchain es Irving Dennis ), quien es el nuevo VicecFO de HUD y fue socio en la consultora global Ernst & Young.

A diferencia de las "empresas patrocinadas por el gobierno" como Fannie Mae y Freddie Mac, que son supervisadas por la FHFA, Ginnie Mae, que es administrada por HUD, es una agencia gubernamental al 100%. Por lo tanto, la discusión en este aspecto es más rigurosa, y la propuesta ha encontrado una fuerte oposición interna; algunos creen que podría provocar una crisis de hipotecas subprime similar a la de 2008, e incluso algunos funcionarios la han calificado como "como si se estuviera distribuyendo dinero con monedas del juego de Monopoly". Un memorando interno señala que HUD no carece de capacidad para auditar y rastrear flujos de fondos, y que la introducción de blockchain y pagos criptográficos no solo aumenta la complejidad, sino que también puede provocar fluctuaciones en el valor de los fondos de asistencia e incluso problemas de cumplimiento.

Actualmente, algunas plataformas ya ofrecen productos de hipoteca respaldados por Bitcoin. Pero debido a la incapacidad de securitizar los préstamos para venderlos a Freddie Mac y Fannie Mae, las tasas de interés de los préstamos son altas y la liquidez está limitada. Una vez que Bitcoin se incluya en el sistema de suscripción de hipotecas federales, no solo se podrán reducir las tasas de interés de los préstamos, sino que también significará que los tenedores de moneda pueden liberar el efecto de apalancamiento, pasando de "HODL" a "construir una asignación de activos familiares en los Estados Unidos".

Por supuesto, el riesgo no se puede ignorar. Como advirtió el ex funcionario de la SEC Corey Frayer, una vez que se introduzcan activos criptográficos inestables en el sistema de hipotecas de 1.3 billones de dólares respaldado por la FHA, cualquier evento de desacoplamiento de capitalización de mercado podría provocar un choque sistémico. La académica en derecho Hilary Allen fue aún más directa al afirmar que forzar a los grupos más vulnerables a ser un campo de pruebas para impulsar cambios tecnológicos es extremadamente peligroso.

El núcleo de esta divergencia radica en si Estados Unidos está preparado para incorporar oficialmente el Bitcoin del "activo alternativo" al sistema financiero público. La dirección de investigación de la FHFA permite que los poseedores utilicen el saldo de Bitcoin para cumplir directamente con los requisitos de pago inicial o reservas, su significado profundo radica en que por primera vez permite que los activos descentralizados tengan un efecto de "apalancamiento hipotecario". Por otro lado, la volatilidad de los activos criptográficos genera dificultades inherentes en la valoración y la provisión de riesgos cuando se utilizan como "activos de reserva", y si se permite su uso para la evaluación de préstamos hipotecarios en situaciones de alta volatilidad en el precio de Bitcoin, esto implica cuestiones de regulación financiera, gestión de liquidez, e incluso problemas de estabilidad sistémica.

¿Cuáles son las disposiciones de la nueva directiva de la FHFA?

Debido a las dolorosas lecciones de la crisis de las hipotecas subprime de 2008, la evaluación de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos tiene estrictas restricciones sobre la conformidad de los activos. Incluso si el prestatario posee criptomonedas, debe convertirse primero en dólares y depositarse en una cuenta bancaria regulada en EE. UU. durante 60 días para ser considerado "fondos maduros" en la evaluación. La dirección propuesta por Pulte claramente tiene la intención de romper esta barrera de proceso.

Esta orden oficial, la Decisión No. 2025-360, requiere que los dos gigantes de las hipotecas consideren las criptomonedas como un activo válido para la diversificación de la riqueza de los prestatarios. Hasta ahora, las criptomonedas han sido excluidas de la evaluación de riesgos de hipotecas, ya que los prestatarios generalmente no convierten sus activos digitales en dólares antes de que finalice el préstamo. Esta directiva exige que Fannie Mae y Freddie Mac desarrollen propuestas para incluir las criptomonedas en las reservas de los prestatarios en la evaluación de riesgos de hipotecas para viviendas unifamiliares. Además, la directiva establece que las empresas deben calcular directamente la tenencia de criptomonedas sin necesidad de convertirlas en dólares.

FHFA ha establecido pautas claras sobre qué criptomonedas cumplen con las condiciones de consideración. Solo los activos emitidos en intercambios centralizados regulados por EE. UU. y que cumplan totalmente con las leyes pertinentes son elegibles. Además, las empresas deben incluir medidas de mitigación de riesgos en la evaluación, que incluyen ajustes según la volatilidad conocida del mercado de criptomonedas, así como reducciones de riesgo adecuadas según la proporción de reservas de criptomonedas que posee el prestatario.

Antes de implementar cualquier cambio, las empresas deben presentar sus propuestas para la aprobación de sus respectivos consejos de administración. Una vez aprobada por el consejo, la propuesta debe ser enviada a la FHFA para su revisión y autorización final. La decisión de la FHFA es consistente con el enfoque más amplio del gobierno federal en el reconocimiento de las criptomonedas en los procesos financieros, y coincide con los comentarios de Pulte "Para responder a la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la capital mundial de las criptomonedas", la publicación de esta directiva refleja su compromiso de posicionar a Estados Unidos como la jurisdicción líder en el desarrollo de criptomonedas.

¿Qué significa esto realmente?

Como todos saben, la lógica subyacente de utilizar un activo de alta liquidez para garantizar a cambio de un activo de baja liquidez es válida, pero el BTC se encuentra en el punto central de intereses en múltiples dimensiones. Cuando realmente pueda ser certificado como un activo para préstamos de garantía en EE. UU., su "influencia" podría ser comparable al poder de la "Ley de Reserva de Bitcoin" propuesta por Trump antes de asumir el cargo, y esta influencia no se limitará a un solo grupo; el público estadounidense, las instituciones financieras, los departamentos gubernamentales y otros grupos también se verán afectados.

¿Cuántos estadounidenses usarán Bitcoin para "comprar casas" y cuánto dinero se puede "ahorrar" al usar Bitcoin como intermediario?

El informe de consumidores de criptomonedas 2025 de Security.org muestra que aproximadamente el 28% de los adultos estadounidenses ( alrededor de 65 millones ) poseen criptomonedas, con una alta proporción de Gen Z y millennials, donde más de la mitad posee o ha poseído activos criptográficos. Dado que los millennials y la generación Z están ocupando una proporción cada vez mayor en el mercado inmobiliario estadounidense, los activos criptográficos como forma de pago para la compra de viviendas también podrían volverse cada vez más populares.

La encuesta de RedFin en 2021 mostró que el porcentaje de "vender criptomonedas para comprar una casa" entre los compradores de vivienda por primera vez aumentó gradualmente del 2019 al 2021, alcanzando casi el 12% a finales de 2021. Pasados 4 años, con la popularización de las criptomonedas, es posible que este porcentaje haya aumentado aún más.

El fundador de People's Reserve, CJK, compartió una pequeña historia. En 2017, vendió 100 BTC para comprar una casa, ahora esa casa solo vale 500,000 dólares, pero los BTC vendidos ya valen decenas de millones de dólares. Por eso, aprovechando esta oportunidad, fundó People's Reserve, con el objetivo de permitir que más personas puedan conservar Bitcoin y comprar casas a través de la garantía.

Supongamos que compraste Bitcoin por valor de 50,000 dólares en 2017. Para 2025, su valor alcanzará los 500,000 dólares. En lugar de vender tu Bitcoin y pagar 90,000 dólares en impuestos sobre las ganancias de capital, sería mejor colaborar con una institución de préstamos garantizados en criptomonedas, comprometiendo 300,000 dólares en BTC para obtener un préstamo garantizado de 300,000 dólares, con una tasa de interés del 9.25%. El prestamista depositará tu Bitcoin en una cuenta de custodia, tú seguirás siendo el propietario del Bitcoin, y solo tendrás que pagar alrededor de 27,000 dólares( en intereses anuales, además de evitar los 90,000 dólares en impuestos, mientras mantienes el canal de tendencia alcista del precio de BTC y los derechos contra la inflación, especialmente en el contexto de la gran ley de belleza que eleva el límite de deuda de EE. UU. a 5 billones de dólares.

Según los datos proporcionados por Fannie Mae, la tasa de interés anual de las hipotecas a 30 años en EE. UU. fluctúa generalmente alrededor del 7%, mientras que la de 15 años fluctúa alrededor del 6%.

Instituciones privadas como Milo Credit, que han estado operando durante un tiempo, ahora pueden ofrecer préstamos en Bitcoin con un LTV de alrededor del 50% y una tasa de interés anual del 9-10%, mientras que plataformas de préstamos nativas del ecosistema BTC como People's Reserve pueden reducir la tasa de interés anual al 3.5%) si el LTV es del 33%(. Si se calcula de esta manera, de acuerdo con una hipoteca de 500,000 dólares a 15 años, se pueden ahorrar aproximadamente 1,000 dólares al mes, y el interés total se reducirá en 190,000 dólares.

Aunque no todas las instituciones tendrán tasas tan bajas, bajo el impulso de las políticas y regulaciones actuales, es posible que entre las principales instituciones de préstamo en Estados Unidos aparezcan tasas similares a las de los activos generales. Sin duda, usar préstamos en Bitcoin es una opción más inteligente para los estadounidenses actuales.

![Bitcoin hipotecario, un nuevo océano azul de 6.6 billones de dólares])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d3d1dfc612310472761cf6e97362396.webp(

Herramientas auxiliares para impulsar el proceso de privatización de GSE

Justo en FH