Tokenización de activos inmobiliarios: análisis de la situación actual y perspectivas

Introducción

La tokenización de activos inmobiliarios ( RWA ) no es un concepto nuevo en el mercado de criptomonedas, ya que apareció por primera vez en 2018, cuando la tokenización de activos y la emisión de tokens de tipo de seguridad ( STO ) tenían similitudes con el concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a un marco regulatorio inmaduro y a la falta de ventajas de retorno evidentes, estos primeros intentos no lograron desarrollarse en un segmento de mercado maduro.

En 2022, con el continuo aumento de las tasas de interés en Estados Unidos, el rendimiento de los bonos del gobierno de EE. UU. superó significativamente las tasas de interés de los préstamos de monedas estables en el mercado de criptomonedas. Por lo tanto, la tokenización de los bonos del gobierno de EE. UU. como RWA se vuelve cada vez más atractiva para la industria de las criptomonedas. Como resultado, algunos proyectos DeFi conocidos, así como instituciones financieras tradicionales e incluso algunos gobiernos, han comenzado a explorar los RWA.

En los últimos dos años, han surgido varios proyectos de RWA en el sector inmobiliario. Su objetivo es expandir el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, diversificar los productos de inversión inmobiliaria y reducir las barreras de entrada para los inversores en bienes raíces. Este estudio, a través de un análisis de casos de estos proyectos, explora las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, la discusión de políticas, regulaciones y condiciones del mercado se centrará principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos del mercado de tokenización inmobiliaria

El mercado inmobiliario es un amplio campo lleno de oportunidades de inversión. La investigación de Statista de marzo de 2023 indica que el mercado inmobiliario público de América del Norte tiene un valor de hasta 1.3 billones de dólares, mientras que el mercado inmobiliario público global tiene un valor de 2.66 billones de dólares.

El objetivo principal de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o varios de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a un grupo de inversores más amplio, y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se presentan principalmente en tres formas:

1. para la propiedad inmobiliaria descentralizada destinada a financiamiento.

2. producto del índice del mercado inmobiliario de una región específica.

3. como garantía de la tokenización de bienes raíces.

Además, la tokenización y la integración de blockchain también han mejorado la transparencia de los activos inmobiliarios y la gobernanza democrática.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ( REIT ) son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces para generar ingresos. Los REIT ofrecen a los inversionistas comunes una oportunidad de inversión que les permite obtener ingresos basados en dividendos y un rendimiento total, y ayudan al crecimiento del mercado inmobiliario en la región. Los REIT y los Activos Reales de Bienes Raíces (RWA) tienen similitudes en la provisión de oportunidades de inversión inmobiliaria diversificada, reduciendo efectivamente la barrera de entrada y aumentando la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversionistas oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo operativo centralizado. A pesar de esto, su rigurosa revisión de activos y la estructura de inversión dentro de un marco regulatorio estricto proporcionan un sólido modelo para los proyectos de RWA inmobiliarios.

En los últimos dos años de operación de proyectos RWA en el sector inmobiliario, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Los proyectos de RWA inmobiliarios suelen tener las características mencionadas anteriormente. Tras investigar casos específicos, descubrí que, debido a las diferencias en la gestión y en el enfoque del producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en su operación real.

Estudio de caso

En este capítulo, he elegido tres proyectos de RWA en bienes raíces para analizar. Cada proyecto utiliza diferentes métodos para la tokenización del mercado inmobiliario y es el más popular en su campo. Es importante señalar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido validados y probados en el mercado a largo plazo y de manera amplia.

RealT

RealT se lanzó en 2019 y es uno de los primeros proyectos RWA de bienes raíces en el mercado, enfocado en proporcionar inversiones en bienes raíces residenciales en Estados Unidos principalmente a través de Ethereum y la blockchain de Gnosis ( en Gnosis ).

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza los contratos de propiedad de las entidades de acuerdo con la legislación estadounidense. La gestión, el mantenimiento y la recolección de alquileres de estas propiedades se delegan a terceros administradores. Después de deducir los costos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen a sus tenedores de token. Aunque RealT es responsable del proceso de tokenización, legalmente están separados de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Como se indica en su sitio web, si la empresa incumple, los tenedores de token se reservan el derecho de nombrar una empresa alternativa para gestionar la empresa que posee el contrato de propiedad. Es importante destacar que no exigen obligatoriamente que las propiedades que introducen en el mercado sean objeto de inversión conjunta. Los tenedores de token de la propiedad pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de la propiedad, excluyendo aproximadamente un 2.5% para el fondo de mantenimiento y una tarifa de gestión, que suele ser de aproximadamente el 10% del valor.

Tomando como ejemplo esta propiedad en Montgomery, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 323,020 dólares, el precio de cada token es de 52.10 dólares, y se emitieron un total de 6,200 tokens. La propiedad genera un ingreso mensual de alquiler de 2,600 dólares. Después de deducir los costos de operación y gestión que suman 622 dólares, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, y el ingreso anual es de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una rentabilidad anualizada del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT ofrece el 100% de tokenización, lo que significa que RealT no necesita invertir junto con los clientes y mantiene un modelo operativo casi sin riesgo. La entidad gestora cobra el 8% de la renta, así como la parte restante de los costos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra el 2% para la tokenización de la propiedad, la selección de la entidad gestora y la supervisión de la gestión. Con este método, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo en la gestión, centrándose en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada fomenta la distribución del riesgo entre los inversores, también presenta desafíos. Surge un problema cuando los intereses financieros de los inversores son tan pequeños que los costos de gestión de la empresa se vuelven inviables. Un informe explica el conflicto de intereses entre los titulares de tokens de bienes raíces y RealT. RealT elige una institución de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran participación en la propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente tendrá un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es excesiva, esto podría afectar negativamente la liquidez del token, y los pequeños accionistas también podrían convertirse en free riders. Estos propietarios pueden esperar que haya grandes accionistas que supervisen si la institución de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es muy baja, RealT puede carecer de motivación suficiente para elegir a la institución de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores también pueden tener dificultades para asumir de manera efectiva la responsabilidad de supervisar a la institución de gestión.

He revisado los diez Token más recientes que se han agotado en el mercado de RealT y he utilizado el explorador de blockchain correspondiente para buscar el número de propietarios de cada propiedad.

Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de Tokens, de modo que el precio de cada Token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades se encuentran en Detroit, con alrededor de 500 titulares de Tokens, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Ahora, al combinar esto con la cantidad de Tokens que posee cada titular, se puede entender el rango de inversión de los inversores de RealT.

Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más que esta cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y ha aumentado la liquidez del mercado de viviendas.

Según los datos de transacciones de la billetera RealT, RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en total de alquileres. Las tarifas de la plataforma varían entre el 2.5% y el 3% del alquiler, dependiendo de las fluctuaciones en los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, lo que equivale a ingresos de plataforma de aproximadamente 150,000 a 180,000 dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no obliga a participar en inversiones inmobiliarias y no tiene restricciones o pautas específicas que indiquen el grado de participación si se elige invertir, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han divulgado.

Desde la perspectiva de la estructura corporativa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee activos inmobiliarios; actúa únicamente como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de empresas inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee activos inmobiliarios; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión de todas las propiedades mediante la firma de un contrato con una empresa. Por último, RealT estableció una Series LLC correspondiente para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada Series LLC posee propiedades específicas y el correspondiente Token. Esta estructura está diseñada para garantizar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades o a las operaciones de la empresa matriz bajo RealT.

Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener una exposición perpetua a activos sintéticos utilizando una arquitectura AMM. Parcl introduce la alimentación de precios de Parcl Labs, que crea índices basados en el historial de ventas de bienes raíces en áreas específicas. El período de historial de ventas puede variar según la frecuencia de transacciones de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de la propiedad, pudiendo comprar o vender en corto los precios de bienes raíces.

Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que no involucra bienes raíces reales en la operación de la plataforma. Algunos podrían cuestionar si realmente es un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, que ha recibido inversiones de algunas instituciones reconocidas en la industria. Al discutir las posibilidades de diversificación de RWA de bienes raíces, incluirlo es razonable.

La red de prueba de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl son simples y se desarrollan rápidamente. La alimentación de precios de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

En términos de operaciones, el equipo de Parcl está lanzando activamente planes de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y del apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl sigue manteniendo una notoriedad de mercado relativamente baja, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Quizás el mercado aún no está listo para aceptar productos de índice inmobiliario.

Reinno

Algunas grandes empresas de criptomonedas también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como garantía para préstamos. Una empresa reconocida anunció en julio que su equipo de moneda digital del banco central está trabajando en esta dirección. Un gran proyecto DeFi se ha integrado con una empresa para apoyar las hipotecas de bienes raíces. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como garantía para préstamos, aunque este servicio está limitado a los tokens que emiten. Esencialmente, este servicio es más como un producto de préstamo de tokens y no aumenta sustancialmente la liquidez de los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto abandonado que se lanzó en 2020 y dejó de operar en 2022. Aunque no dejó mucha huella en el mercado, introdujo dos productos relacionados con RWA en el sector inmobiliario que vale la pena mencionar.

El primer producto es un servicio de préstamos basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de inmuebles necesitan financiamiento, pueden presentar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno creará una empresa de propósito especial para la transacción en Delaware. Luego, Reinno creará un contrato inteligente para el Token de bienes raíces, que los propietarios pueden usar como garantía para obtener un préstamo. El límite de préstamo se basará en el valor del Token.

El segundo producto es financiamiento de hipotecas, los usuarios pueden comprar propiedades y obtener una hipoteca después de.