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Tokenización inmobiliaria: Nuevas oportunidades en el mercado RWA, análisis de tres casos de proyectos.
Tokenización inmobiliaria: Nuevas oportunidades y desafíos en el mercado RWA
La tokenización de activos del mundo real ( RWA ) no es algo nuevo en el mercado de criptomonedas; conceptos similares ya aparecieron en 2018. Sin embargo, debido a la falta de regulación y a los rendimientos limitados, los primeros intentos no lograron escalar. Hasta 2022, con el aumento de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del gobierno de EE. UU. superó las tasas de préstamo de monedas estables en la industria cripto, haciendo que la tokenización de bonos del gobierno de EE. UU. como activos del mundo real se volviera más atractiva para la industria cripto. Algunos proyectos DeFi maduros y entidades financieras tradicionales comenzaron a explorar los activos del mundo real.
En los últimos dos años, han surgido algunos proyectos de RWA en el sector inmobiliario, con el objetivo de ampliar el mercado de inversiones inmobiliarias, diversificar los productos de inversión y reducir las barreras de entrada. Este artículo analizará las ventajas y desventajas del diseño de estos proyectos y su mercado potencial, centrándose principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.
El mercado de tokenización de bienes raíces se presenta principalmente en tres formas.
La tokenización de bienes raíces también puede aumentar la transparencia de los activos y la democracia en la gobernanza.
Los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ) tienen similitudes con los activos reales en bienes raíces (RWA) en la provisión de oportunidades de inversión fragmentadas, pero los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad. Sin embargo, el marco regulatorio y el modelo operativo de los REIT pueden servir como referencia para los proyectos de RWA en bienes raíces.
Los proyectos de RWA en bienes raíces generalmente tienen las siguientes ventajas:
Pero también existen algunas desventajas:
A continuación se analizarán tres casos representativos de proyectos RWA en el sector inmobiliario.
RealT
RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los primeros proyectos de RWA en bienes raíces, enfocado en la tokenización de propiedades residenciales en EE.UU. para que los inversores minoristas puedan participar a través de Ethereum y la cadena de Gnosis.
RealT compra propiedades residenciales y las tokeniza, delegando la gestión a una entidad externa. Los alquileres se distribuyen a los poseedores de tokens después de deducir los gastos. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero está legalmente separado de la empresa que posee la propiedad. Los usuarios que poseen tokens de propiedad pueden recibir mensualmente el alquiler de la vivienda, deduciendo aproximadamente un 2.5% para el fondo de mantenimiento y un 10% de tarifa de gestión.
Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, con un valor total de 323,020 dólares, 6200 tokens, cada uno a 52.10 dólares. El alquiler mensual es de 2,600 dólares, después de deducir 622 dólares en gastos, la ganancia neta es de 1,978 dólares, un total anual de 23,736 dólares. Cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una tasa de rentabilidad anual del 7.35%.
RealT ofrece al mercado 100% tokenización, sin necesidad de inversión conjunta, manteniendo un modelo casi sin riesgos. La entidad de gestión obtiene un 8% de los alquileres, y la plataforma de inversión cobra una tarifa del 2%. Esto permite a RealT centrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizar.
Sin embargo, la propiedad descentralizada también presenta desafíos. Cuando la participación de los inversores es demasiado pequeña, los costos de gestión de la empresa pueden ser demasiado altos. Puede existir un conflicto de intereses entre RealT y los inversores minoristas, y hay una falta de motivación en la elección de la entidad de gestión y en la supervisión.
El análisis muestra que aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, el 9% invierte entre 500 y 2000 dólares, y el 1% supera esta cantidad. Esto indica que RealT ha creado en cierta medida un mercado de inversión inmobiliaria para los minoristas, aumentando la liquidez en el mercado de la vivienda.
RealT ha establecido múltiples entidades en Delaware, incluyendo la entidad operativa principal Real Token Inc., así como la empresa matriz de la compañía de bienes raíces Real Token LLC. Cada propiedad de inversión también ha establecido una serie correspondiente de LLC. Esta estructura está diseñada para aislar riesgos, asegurando que los problemas de una propiedad individual no afecten a otras propiedades o a la operación de la empresa matriz.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl utiliza una estructura AMM para ofrecer activos sintéticos relacionados con bienes raíces al mercado y lanza Parcl LabsPrice Feed para crear índices de bienes raíces de áreas específicas.
Este método evita los problemas legales asociados con la compra y venta de propiedades reales. Aunque puede no cumplir completamente con los estándares de RWA, Parcl ha recibido inversiones de empresas reconocidas como Coinbase y Solana Ventures, lo que lo convierte en un tema digno de atención al discutir la diversificación de productos RWA en el sector inmobiliario.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente su TVL es de aproximadamente 16 millones de dólares. Sin embargo, tras más de un año de operación, parece no haber llamado demasiado la atención, con un volumen diario de transacciones inferior a 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que el producto Parcl es fácil de usar y tiene iteraciones rápidas, el diseño del mercado de índices es maduro y el equipo está promoviendo activamente, la atención y la cuota de mercado siguen siendo relativamente bajas. Esto puede indicar que el mercado de criptomonedas aún no está completamente preparado para aceptar productos de índice inmobiliario.
Reinno
Reinno fue lanzado en 2020 y cesó operaciones en 2022, pero vale la pena mencionar dos productos relacionados con RWA en bienes raíces que introdujo.
El primero es un servicio de préstamo basado en la tokenización de propiedades. Los propietarios de propiedades pueden presentar documentos de propiedad a Reinno, y tras la aprobación, crear una empresa SPV en Delaware. Reinno crea un contrato inteligente para la propiedad, y los propietarios pueden usar el Token como garantía para pedir prestado.
El segundo es el financiamiento de hipotecas. Después de que los usuarios compran propiedades con hipotecas bancarias, pueden tokenizar la propiedad para financiamiento, utilizando los fondos obtenidos para pagar la hipoteca bancaria, y luego reembolsar al protocolo a una tasa de interés fija.
Reinno opera bajo un modelo centralizado y offline, lo que presenta algunos riesgos evidentes:
Estos riesgos pueden ser una de las razones por las cuales el proyecto deja de operar. En el futuro, el RWA inmobiliario necesitará un marco legal más maduro para abordar estos problemas.
Conclusión
El RWA inmobiliario sigue siendo un concepto relativamente nuevo, y aún no se ha formado una escala de mercado clara o proyectos líderes. Actualmente, el tamaño de los proyectos en este ámbito y la base de usuarios son relativamente pequeñas. La operación en estricto cumplimiento y un marco legal maduro son necesarios. Algunos proyectos adoptan estructuras de aislamiento de riesgos o eligen productos financieros relacionados como objetivos de inversión para reducir riesgos. Sin embargo, para aprovechar plenamente el potencial del RWA inmobiliario, el progreso legislativo y el cumplimiento operativo son indispensables.
En términos de regulación, no hay un marco claro y coherente para los RWA inmobiliarios. Diferentes organismos reguladores en Estados Unidos tienen discrepancias sobre la clasificación de los Token, y falta un marco regulatorio internacional. Esta inconsistencia lleva a reglas poco claras, amenaza a los inversores y pone en peligro la viabilidad a largo plazo de la tokenización.
A pesar de la confusión regulatoria, muchas empresas financieras y de criptomonedas conocidas están intentando el RWA inmobiliario. Algunos proyectos han demostrado una viabilidad limitada en un periodo de operación de 1 a 2 años. Con el establecimiento y la mejora del marco legal correspondiente, se cree que el RWA inmobiliario experimentará un rápido desarrollo.