Bitcoin hypothèque : un nouvel océan bleu de 6,6 billions de dollars

Le 27 mai, Cantor Fitzgerald a lancé un programme de prêts garantis par des bitcoins de 2 milliards de dollars destiné aux clients institutionnels, avec pour premiers partenaires commerciaux les entreprises de cryptomonnaie FalconX Ltd. et Maple Finance. En tant que l'un des souscripteurs officiels des obligations d'État américaines, l'entrée de cette institution centenaire de Wall Street est considérée comme une percée d'une grande portée symbolique.

Bitcoin est en train de se transformer d'un actif de stock en un outil financier capable d'influencer le système de crédit.

Un mois plus tard, le directeur de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), Bill Pulte (, a lancé un signal fort. Il a demandé à Fannie Mae ) et Freddie Mac ( d'étudier la faisabilité d'intégrer des cryptomonnaies comme le Bitcoin dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires. Cette déclaration a provoqué une réaction violente sur le marché, avec une augmentation du prix du Bitcoin de près de 2,87 % en 24 heures, dépassant à nouveau les 108 000 dollars.

Comme le questionnement souligné dans une certaine publicité : "En 2012, vous aviez besoin de 30 000 Bitcoins pour acheter une maison, et maintenant vous n'avez besoin que de 5. Si le prix des maisons continue de baisser en bitcoins, pourquoi augmente-t-il toujours en dollars ?" Quel impact ce prêt hypothécaire en Bitcoin aura-t-il sur le système dollar ?

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Les mots de Bill Pulte ont-ils de la valeur ?

Bill Pulte a publiquement demandé sur les réseaux sociaux à Fannie Mae )FNMA( et Freddie Mac )FHLMC( de se préparer. Ces deux entreprises sont des entreprises soutenues par le gouvernement américain. Bien qu'elles ne prêtent pas directement aux acheteurs de maisons, elles jouent un rôle central de "market maker" sur le marché secondaire des prêts hypothécaires, en assurant la liquidité et la durabilité du marché des prêts grâce à l'acquisition de prêts immobiliers émis par des institutions privées.

La Federal Housing Finance Agency ) FHFA ( est responsable de la régulation de ces deux institutions. Selon un rapport de recherche de JPMorgan, à la fin de 2024, Fannie Mae et Freddie Mac garantissent ensemble 6,6 trillions de dollars de titres adossés à des hypothèques institutionnelles ) MBS (, représentant 50 % de toute la dette hypothécaire non remboursée aux États-Unis. Les prêts hypothécaires garantis à 100 % par le gouvernement des États-Unis, appelés Ginnie Mae, ont fourni 25 milliards de dollars aux MBS, représentant 20 %.

Pulte utilise un ton "d'ordonnance" dans son tweet, car en tant que président de la FHFA, il occupe un poste de conseil d'administration "supervisant" ces deux entreprises. Depuis sa prise de fonction en mars 2025, il a entrepris des réformes radicales, déplaçant de nombreux directeurs des deux grandes agences, se nommant président du conseil d'administration, et licenciant 14 cadres, y compris le PDG de Fannie Mae, pour une restructuration complète. Cela a considérablement renforcé le pouvoir de la FHFA sur les entreprises soutenues par le gouvernement et a ouvert des discussions avec la Maison Blanche et le ministère des Finances sur un plan de cotation publique basé sur des "garanties implicites". Aujourd'hui, la FHFA commence à explorer l'inclusion d'actifs cryptographiques dans le système d'évaluation des souscriptions hypothécaires, marquant un changement structurel de l'attitude des régulateurs envers les actifs cryptographiques.

Le parcours personnel de Pulte ajoute une signification complexe à cette nouvelle. En tant que troisième génération à la tête de la troisième plus grande entreprise de construction résidentielle aux États-Unis, héritier d'une famille immobilière tout comme le président Trump, il est l'un des hauts fonctionnaires fédéraux les plus tôt à avoir publiquement soutenu les cryptomonnaies. Dès 2019, il a plaidé pour le développement caritatif des actifs cryptographiques et a révélé qu'il détenait une grande quantité de Bitcoin et de Solana. Il avait investi dans des actifs à forte volatilité tels que GameStop et Marathon Digital, et contrairement aux politiciens ordinaires, il semble correspondre davantage à l'image "Degen" en matière d'investissement. Compte tenu de son "parcours cryptographique" antérieur, son souhait d'introduire des actifs cryptographiques dans le système d'achat de maisons aux États-Unis n'est pas un coup de tête.

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Divergences au sein du gouvernement

D'autre part, il existe des divergences évidentes au sein du gouvernement. ProPublica a révélé en mars que le Département américain du logement et du développement urbain )HUD( explore également l'utilisation des stablecoins et de la technologie blockchain pour suivre les fonds fédéraux d'aide au logement. Un fonctionnaire du HUD a révélé que le promoteur du projet blockchain est Irving Dennis), le nouveau directeur financier adjoint du HUD, qui était auparavant partenaire chez le géant du conseil mondial Ernst & Young.

Contrairement à des entreprises comme Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont des "entreprises de financement gouvernemental semi-officielles" gérées par la FHFA, Ginnie Mae, sous la responsabilité du HUD, est une agence entièrement gouvernementale. Par conséquent, les discussions à ce sujet sont plus rigoureuses. La proposition a rencontré une forte opposition en interne, certains craignant qu'elle ne déclenche une crise des prêts hypothécaires subprime similaire à celle de 2008, et certains fonctionnaires l'ont même qualifiée de "comme distribuer de l'argent avec des jetons de Monopoly". Un mémo interne a souligné que le HUD ne manque pas de capacités d'audit et de suivi des flux de fonds, et que l'introduction de la blockchain et des paiements cryptés n'ajouterait pas seulement de la complexité, mais pourrait également entraîner des fluctuations de valeur des fonds d'aide, voire des problèmes de conformité.

Actuellement, certaines plateformes proposent des produits de prêt hypothécaire adossés à Bitcoin. Cependant, en raison de l'impossibilité de titriser les prêts pour les vendre à Fannie Mae et Freddie Mac, les taux d'intérêt des prêts restent élevés et la liquidité est limitée. Une fois que Bitcoin sera intégré au système de souscription des prêts hypothécaires fédéraux, cela permettra non seulement de réduire les taux d'intérêt pour les emprunteurs, mais également de signifier que les détenteurs de jetons peuvent libérer un effet de levier, passant de "HODL" à "construire une allocation d'actifs familiaux aux États-Unis".

Bien sûr, les risques ne doivent pas être ignorés. Comme l'a averti l'ancien responsable de la SEC, Corey Frayer, une fois que des actifs cryptographiques instables sont introduits dans le système de prêts hypothécaires de 13 000 milliards de dollars garanti par la FHA, tout événement de déconnexion de la capitalisation boursière pourrait entraîner des chocs systémiques. La juriste Hilary Allen a même déclaré que forcer les groupes les plus vulnérables à être des terrains d'expérimentation pour des réformes technologiques est extrêmement dangereux.

Le cœur de ce différend réside dans la question de savoir si les États-Unis sont prêts à intégrer officiellement le Bitcoin dans le système financier public en tant que "bien d'investissement alternatif". La direction de la recherche de la FHFA permettrait aux détenteurs d'utiliser leur solde en Bitcoin pour satisfaire directement aux exigences de mise de fonds ou de réserves, ce qui aurait pour conséquence significative d'introduire pour la première fois un effet de "levier immobilier" aux actifs décentralisés. D'autre part, la volatilité des actifs cryptographiques pose des difficultés d'évaluation et de provisionnement lorsqu'ils sont utilisés comme "actifs de réserve". En outre, la question de savoir si les fluctuations importantes du prix du Bitcoin pourraient être acceptées pour l'évaluation des prêts hypothécaires soulève des problèmes de réglementation financière, de gestion de la liquidité et même de stabilité systémique.

Quelles sont les dispositions de la nouvelle directive FHFA ?

En raison des leçons douloureuses de la crise des subprimes de 2008, l'évaluation des prêts hypothécaires aux États-Unis impose des restrictions strictes sur la conformité des actifs. Même si l'emprunteur possède des cryptomonnaies, celles-ci doivent d'abord être converties en dollars et déposées pendant 60 jours sur un compte bancaire réglementé aux États-Unis pour être considérées comme des "fonds matures" dans l'évaluation. La direction proposée par Pulte vise clairement à franchir cette barrière de processus.

Cette ordonnance officielle, à savoir la décision n° 2025-360, exige que deux géants des prêts hypothécaires considèrent les cryptomonnaies comme un actif efficace pour la diversification des richesses des emprunteurs. Jusqu'à présent, les cryptomonnaies ont été exclues de l'évaluation des risques hypothécaires, car les emprunteurs ne convertissent généralement pas leurs actifs numériques en dollars avant la fin du prêt. Cette directive exige que Fannie Mae et Freddie Mac élaborent des propositions pour inclure les cryptomonnaies dans les réserves des emprunteurs dans l'évaluation des risques des prêts hypothécaires pour les maisons individuelles. De plus, cette directive stipule que les entreprises doivent calculer directement les avoirs en cryptomonnaies, sans avoir à les convertir en dollars.

La FHFA a établi des "directives" claires sur quelles cryptomonnaies répondent aux critères de considération. Seules les actifs émis sur des plateformes d'échange centralisées régulées par les États-Unis et respectant pleinement les lois pertinentes sont éligibles. De plus, les entreprises doivent inclure des mesures d'atténuation des risques dans leur évaluation, y compris des ajustements basés sur la volatilité connue du marché des cryptomonnaies, ainsi que des réductions de risque appropriées en fonction du ratio de réserves de cryptomonnaies détenues par l'emprunteur.

Avant la mise en œuvre de tout changement, les entreprises doivent soumettre leurs propositions à l'approbation de leurs conseils d'administration. Une fois approuvée par le conseil d'administration, la proposition doit être transmise à la FHFA pour examen et autorisation finale. La décision de la FHFA est conforme à l'approche plus large du gouvernement fédéral en matière de reconnaissance des crypto-monnaies dans le processus financier et est en accord avec les déclarations de Pulte "Pour répondre à la vision du président Trump de faire des États-Unis la capitale mondiale des crypto-monnaies", la publication de cette directive illustre son engagement à positionner les États-Unis comme une juridiction de premier plan pour le développement des crypto-monnaies.

Que signifie vraiment cela ?

Comme tout le monde le sait, la logique sous-jacente selon laquelle un actif à haute liquidité est utilisé pour le staking en échange d'actifs à faible liquidité est valide, mais le BTC se trouve au centre des intérêts sur plusieurs dimensions. Lorsque celui-ci pourra réellement être certifié comme un actif de prêt adossé à des actifs aux États-Unis, son "influence" pourrait être comparable à la puissance de la "loi sur les réserves de Bitcoin" proposée avant l'entrée en fonction de Trump, et cette influence ne sera pas limitée à un seul groupe. De nombreux groupes, y compris le public américain, les institutions financières et les départements gouvernementaux, seront affectés.

Combien d'Américains utiliseront Bitcoin pour "acheter une maison", combien d'argent peut-on "économiser" en utilisant Bitcoin comme intermédiaire ?

Le rapport sur les consommateurs de cryptomonnaies 2025 de Security.org montre qu'environ 28 % des adultes américains ( environ 65 millions ) détiennent des cryptomonnaies, avec une proportion particulièrement élevée chez la génération Z et les milléniaux, où plus de la moitié détient ou a déjà détenu des actifs cryptographiques. Étant donné que les milléniaux et la génération Z représentent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier américain, les actifs cryptographiques pourraient également devenir de plus en plus populaires en tant que moyen de paiement pour l'achat de logements.

L'enquête de RedFin en 2021 a montré que la proportion de "premiers acheteurs qui vendent des cryptomonnaies pour acheter une maison" a progressivement augmenté de 2019 à 2021, atteignant près de 12 % à la fin de 2021. Quatre ans plus tard, avec la popularité croissante des cryptomonnaies, ce pourcentage pourrait encore augmenter.

Le fondateur de People's Reserve, CJK, a partagé une petite histoire. En 2017, il a vendu 100 BTC pour acheter une maison, et maintenant cette maison ne vaut que 500 000 dollars, mais les BTC vendus valent maintenant plus de 10 millions de dollars. C'est ainsi qu'il a eu l'idée de créer People's Reserve, dont le but est de permettre à davantage de personnes de conserver des Bitcoins et d'acheter des maisons par le biais de prêts.

Supposons que vous ayez acheté des Bitcoin d'une valeur de 50 000 $ en 2017. D'ici 2025, sa valeur atteindra 500 000 $. Au lieu de vendre votre Bitcoin et de payer 90 000 $ d'impôt sur les plus-values, il serait préférable de collaborer avec un organisme de prêt hypothécaire en cryptomonnaie, en promettant de mettre en gage 300 000 $ de BTC pour obtenir un prêt hypothécaire de 300 000 $, avec un taux d'intérêt de 9,25 %. Le prêteur placera votre Bitcoin dans un compte de garde, vous conservez toujours votre Bitcoin, et vous n'aurez qu'à payer environ 27 000 $ d'intérêts par an ( à l'avenir ce sera encore moins ) tout en évitant de payer 90 000 $ d'impôts, tout en bénéficiant de la tendance à la hausse du prix du BTC et des droits anti-inflation, surtout dans le contexte où le grand projet de loi Beautiful élève le plafond de la dette américaine à 5 000 milliards $.

Selon les données fournies par Fannie Mae, le taux d'intérêt des prêts hypothécaires sur 30 ans aux États-Unis fluctue généralement autour de 7 %, tandis que celui des prêts sur 15 ans est d'environ 6 %.

Des institutions privées comme Milo Credit, qui sont déjà en activité depuis un certain temps, peuvent maintenant offrir des prêts en Bitcoin avec un LTV d'environ 50% et un taux d'intérêt annuel de 9-10%, tandis que des plateformes de prêt natives de l'écosystème BTC comme People's Reserve peuvent réduire le taux d'intérêt annuel à 3,5%( si le LTV est de 33%). Si l'on fait ce calcul, pour un prêt hypothécaire de 500 000 dollars sur 15 ans, on pourrait économiser environ 1000 dollars par mois, ce qui représente une réduction totale des intérêts de 190 000 dollars.

Bien que toutes les institutions n'offrent pas des taux aussi bas, sous l'impulsion des réglementations et des politiques actuelles, il est possible que des taux similaires à ceux des actifs courants apparaissent parmi les principaux prêteurs américains. Emprunter en Bitcoin est sans aucun doute un choix plus judicieux pour les Américains d'aujourd'hui.

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