Tokenisation des actifs immobiliers : analyse de l'état actuel et des perspectives

Introduction

La tokenisation des actifs immobiliers ( RWA ) n'est pas un concept nouveau sur le marché des cryptomonnaies, puisqu'il est apparu dès 2018, et que la tokenisation des actifs et l'émission de jetons de sécurité ( STO ) présentaient des similitudes avec le concept actuel de RWA. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire immature et d'avantages de rendement potentiels peu évidents, ces premières tentatives n'ont pas réussi à se développer en un segment de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé les taux d'intérêt sur les prêts de jetons stables dans le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. En conséquence, certains projets DeFi renommés ainsi que des institutions financières traditionnelles et même des gouvernements ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de diverses manières, à diversifier les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude explore, à travers une analyse de cas de ces projets, les avantages et inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement les actifs et investisseurs immobiliers en Amérique du Nord, la discussion sur les politiques, réglementations et conditions du marché sera principalement centrée sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes du marché de la tokenisation immobilière

Le marché immobilier est un domaine vaste rempli d'opportunités d'investissement. Une étude de Statista en mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté dans le monde est de 26 600 milliards de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. pour la propriété immobilière décentralisée destinée au financement.

Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique 2).

3. en tant que garantie en immobilier tokenisé.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain renforcent la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires une opportunité d'investissement qui leur permet de générer des revenus basés sur des dividendes et des rendements totaux, tout en contribuant à la croissance du marché immobilier local. Les REIT et les actifs immobiliers RWA présentent des similitudes dans la fourniture d'opportunités d'investissement immobilier diversifiées, réduisant efficacement le seuil d'investissement et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne proposent généralement pas d'opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse évaluation des actifs et leur structure d'investissement au sein d'un cadre réglementaire strict fournissent une base solide pour les projets immobiliers RWA.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets immobiliers RWA, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

Les projets RWA immobiliers présentent généralement les caractéristiques ci-dessus. Après une étude approfondie de cas spécifiques, j'ai constaté qu'en raison des différences de gestion et d'approche produit, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j'ai choisi d'analyser trois projets immobiliers RWA. Chaque projet utilise une méthode différente pour la tokenisation du marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été validés et testés sur le marché pendant une longue période.

RealT

RealT a été lancé en 2019, et est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur l'investissement dans l'immobilier résidentiel américain principalement via la blockchain Ethereum et Gnosis (, offrant ).

RealT acquiert des biens immobiliers et tokenise des entités détenant des contrats de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des tiers. Après déduction des frais, les loyers générés par des biens spécifiques sont répartis entre les détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, ils sont légalement séparés des sociétés détenant des actifs immobiliers. Comme indiqué sur leur site, en cas de défaut de paiement de la société, les propriétaires de jetons conservent le droit de nommer une société de gestion alternative pour les contrats de propriété détenus. Il est à noter qu'ils n'exigent pas de co-investissement pour les biens qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de jetons immobiliers peuvent recevoir chaque mois une part des revenus locatifs, hors réserve de maintenance d'environ 2,5 % et des frais de gestion, généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, et un total de 6 200 jetons a été émis. Cette propriété génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion s'élevant à 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un revenu annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT a proposé 100% de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et maintient un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers, ainsi que le reste des frais d'entretien, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et les tokeniser pour les mettre sur le marché.

Cependant, bien que la propriété décentralisée favorise le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Un problème survient lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles pour rendre les coûts de gestion de l'entreprise viables. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit des institutions de gestion pour gérer ses propriétés; si RealT possède une part importante dans la propriété, cela peut réduire les coûts d'agence; par conséquent, une gestion inefficace aura un impact négatif sur eux. Cependant, si la participation de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des passagers clandestins. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce qu'il y ait de grands actionnaires pour superviser si l'institution de gestion engagée est financièrement viable. D'autre part, si la participation de RealT est faible, RealT peut manquer d'incitations suffisantes pour choisir des institutions de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs ont également du mal à assumer efficacement la responsabilité de superviser l'institution de gestion.

J'ai consulté les dix derniers jetons épuisés sur le marché RealT et utilisé le navigateur blockchain associé pour vérifier le nombre de détenteurs pour chaque propriété.

Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, de sorte que le prix de chaque jeton soit d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Detroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés comptent plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur, on peut comprendre l'étendue des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à augmenter la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT, RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de plateforme varient entre 2,5 % et 3 % du loyer, en fonction des fluctuations des frais de maintenance, des assurances et des impôts, ce qui représente environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus pour la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, comme RealT n'oblige pas à participer à l'investissement immobilier et n'a pas de restrictions ou de directives spécifiques concernant le niveau de participation à l'investissement, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont toujours pas été divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier; elle sert simplement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier; son principal objectif est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT a établi une Series LLC correspondante pour chaque propriété dans laquelle ils investissent. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et les jetons correspondants. Cette structure est conçue pour garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou l'exploitation de la société mère sous RealT.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques utilisant une architecture AMM. Parcl introduit le flux de prix de Parcl Labs, qui crée des indices basés sur l'historique des ventes immobilières dans des régions spécifiques. La période de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers, en prenant des positions longues ou courtes sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. Certains pourraient remettre en question si c'est vraiment un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux normes susmentionnées. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements d'institutions renommées dans le secteur. Lorsqu'on discute de la possibilité de diversification des RWA immobiliers, il est raisonnable de l'inclure.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et développés rapidement. Les flux de prix de Parcl Labs et la conception du marché indiciel sont bien conçus et faciles à utiliser.

En ce qui concerne les opérations, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl reste relativement peu connu sur le marché, avec une base d'utilisateurs limitée et un volume de transactions faible. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt à accepter les produits d'index immobilier.

Reinno

Certain grandes entreprises de cryptomonnaie explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers comme garantie de prêt. Une entreprise renommée a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. Un grand projet DeFi s'est intégré à une entreprise pour soutenir les prêts hypothécaires immobiliers. RealT propose l'option d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, bien que ce service soit limité aux jetons qu'ils émettent. En substance, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'augmente pas substantiellement la liquidité des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et ayant cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits notables liés aux actifs réels immobiliers (RWA).

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation de l'immobilier. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre des documents immobiliers à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial pour la transaction dans le Delaware. Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour le jeton immobilier, que les propriétaires peuvent utiliser comme garantie pour obtenir un prêt. Le montant du prêt sera basé sur la valeur du jeton.

Le deuxième produit est le financement hypothécaire, après que les utilisateurs achètent des biens immobiliers et obtiennent un prêt hypothécaire, ils peuvent