Bitcoin KPR: Sebuah laut biru baru senilai 6,6 triliun dolar

Pada 27 Mei, Cantor Fitzgerald meluncurkan program pinjaman jaminan Bitcoin senilai 2 miliar dolar untuk klien institusional, dengan transaksi pertama termasuk perusahaan kripto FalconX Ltd. dan Maple Finance. Sebagai salah satu penjamin resmi obligasi pemerintah AS, masuknya lembaga Wall Street yang telah berusia seratus tahun ini dianggap sebagai terobosan yang sangat simbolis.

Bitcoin sedang bertransformasi dari aset tetap menjadi alat keuangan yang dapat mempengaruhi sistem kredit.

Sebulan kemudian, Direktur FHFA Bill Pulte mengeluarkan sinyal besar. Dia meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk meneliti kelayakan memasukkan Bitcoin dan cryptocurrency lainnya ke dalam sistem penilaian hipotek. Pernyataan ini memicu reaksi pasar yang hebat, dalam 24 jam harga Bitcoin naik hampir 2,87%, kembali melampaui 108.000 dolar.

Seperti yang diajukan dalam sebuah iklan: "Pada tahun 2012, Anda membutuhkan 30.000 Bitcoin untuk membeli sebuah rumah, dan sekarang Anda hanya perlu 5. Jika harga rumah dalam denominasi Bitcoin terus turun, mengapa dalam denominasi dolar terus naik?" Apa dampak dari hipotek Bitcoin kali ini terhadap sistem dolar?

Apakah kata-kata Bill Pulte itu berarti?

Bill Pulte secara terbuka meminta Fannie Mae (FNMA) dan Freddie Mac (FHLMC) untuk bersiap. Kedua perusahaan ini adalah perusahaan yang didukung pemerintah AS, meskipun tidak memberikan pinjaman langsung kepada pembeli rumah, mereka memainkan peran "pembuat pasar" yang penting di pasar sekunder hipotek dengan memastikan likuiditas dan keberlanjutan pasar pinjaman melalui akuisisi hipotek yang diberikan oleh lembaga swasta.

Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) bertanggung jawab untuk mengawasi kedua lembaga ini. Menurut laporan riset JPMorgan, hingga Desember 2024, Fannie Mae dan Freddie Mac telah menjamin total 6,6 triliun dolar AS dalam sekuritas utang hipotek yang didukung lembaga ( MBS ), yang mencakup 50% dari total utang hipotek yang belum dibayar di AS. Hipotek yang dijamin penuh oleh pemerintah AS, yaitu Ginnie Mae, memberikan 2,5 miliar dolar AS kepada MBS, dengan porsi 20%.

Pulte menggunakan nada "perintah" dalam cuitannya karena ia menjabat sebagai ketua FHFA dan memiliki posisi "pengawasan" di dewan kedua perusahaan tersebut. Setelah menjabat pada Maret 2025, ia melakukan reformasi besar-besaran, memindahkan banyak direktur dari dua lembaga, menjabat sebagai ketua dewan, dan memecat 14 eksekutif, termasuk CEO Freddie Mac, untuk melakukan restrukturisasi menyeluruh. Ini secara signifikan meningkatkan kontrol FHFA terhadap perusahaan yang didanai pemerintah dan mendiskusikan rencana penawaran umum yang didasarkan pada "jaminan terselubung" dengan Gedung Putih dan Departemen Keuangan. Kini, FHFA mulai mengeksplorasi untuk memasukkan aset kripto ke dalam sistem penilaian underwriting hipotek, menandakan bahwa sikap regulator terhadap aset kripto sedang mengalami perubahan struktural.

Latar belakang pribadi Pulte menambah makna kompleks pada berita ini. Sebagai generasi ketiga pemimpin perusahaan pembangunan perumahan terbesar ketiga di Amerika, ia adalah pewaris dari keluarga real estat, sama seperti Presiden Trump. Dia adalah salah satu pejabat tinggi federal yang pertama kali secara terbuka mendukung cryptocurrency di antara orang-orang dekat Trump. Sejak 2019, ia telah mendorong pengembangan amal aset kripto dan mengungkapkan kepemilikan pribadi dalam jumlah besar Bitcoin dan Solana. Ia pernah berinvestasi di GameStop, Marathon Digital, dan aset dengan volatilitas tinggi lainnya, berbeda dari politisi biasa, ia tampaknya lebih sesuai dengan citra "Degen" dalam hal investasi. Mengingat "riwayat kripto" sebelumnya, harapannya untuk membawa aset kripto ke dalam sistem pembelian rumah di keluarga Amerika bukanlah sekadar keinginan sesaat.

Perbedaan Pendapat di Dalam Pemerintah

Di sisi lain, terdapat perbedaan pendapat yang jelas di dalam pemerintah. ProPublica pada bulan Maret telah mengungkapkan bahwa Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS (HUD) juga sedang menjajaki penggunaan stablecoin dan teknologi blockchain untuk melacak dana bantuan perumahan federal. Seorang pejabat HUD mengungkapkan bahwa pendorong solusi blockchain adalah Irving Dennis (, yang merupakan Wakil Kepala Keuangan baru di HUD, sebelumnya adalah mitra di raksasa konsultasi global Ernst & Young.

Berbeda dengan Fannie Mae dan Freddie Mac yang merupakan "perusahaan yang didanai pemerintah semi-resmi" yang dikelola oleh FHFA, Ginnie Mae yang dikelola oleh HUD adalah lembaga pemerintah 100%. Karena itu, diskusi di bidang ini menjadi lebih ketat, usulan tersebut mengalami penolakan keras di dalam, beberapa orang berpendapat bahwa ini dapat memicu krisis subprime yang mirip dengan tahun 2008, beberapa pejabat bahkan menyebutnya "seperti menggunakan uang permainan Monopoli untuk memberikan uang". Sebuah memo internal menunjukkan bahwa HUD tidak kekurangan kemampuan audit dan pelacakan aliran dana, memperkenalkan blockchain dan pembayaran kripto tidak hanya menambah kompleksitas, tetapi juga dapat menyebabkan fluktuasi nilai dana bantuan bahkan masalah kepatuhan.

Saat ini, beberapa platform telah menawarkan produk hipotek yang dijamin dengan Bitcoin. Namun, karena pinjaman tidak dapat disecuritasi untuk dijual kepada Fannie Mae dan Freddie Mac, suku bunga pinjaman tetap tinggi dan likuiditas terbatas. Begitu Bitcoin dimasukkan ke dalam sistem underwriting hipotek federal, tidak hanya dapat menurunkan suku bunga pinjaman, tetapi juga berarti pemegang koin dapat melepaskan efek leverage, dari "HODL" beralih ke "membangun alokasi aset keluarga di AS".

Tentu saja, risiko tidak bisa diabaikan. Seperti yang diperingatkan oleh mantan pejabat SEC, Corey Frayer, begitu aset kripto yang tidak stabil dimasukkan ke dalam sistem hipotek senilai 1,3 triliun dolar yang dijamin oleh FHA, setiap kejadian devaluasi nilai pasar bisa membawa guncangan sistemik. Dan pakar hukum Hilary Allen lebih tegas mengatakan, menjadikan kelompok yang paling rentan sebagai ladang percobaan untuk memaksakan perubahan teknologi adalah sangat berbahaya.

Inti dari perbedaan ini terletak pada apakah Amerika Serikat siap untuk secara resmi memasukkan Bitcoin dari "investasi alternatif" ke dalam sistem keuangan publik. Dan arah penelitian FHFA adalah memungkinkan pemegang untuk menggunakan saldo Bitcoin secara langsung untuk memenuhi persyaratan uang muka atau cadangan, yang memiliki makna mendalam karena ini pertama kalinya aset terdesentralisasi memiliki efek "leverage perumahan". Di sisi lain, volatilitas aset kripto membuatnya secara alami sulit untuk dinilai dan diukur risikonya saat digunakan sebagai "aset cadangan", dan apakah diizinkan untuk digunakan dalam penilaian hipotek dalam kondisi harga Bitcoin yang bergejolak, menyangkut masalah regulasi keuangan, manajemen likuiditas, bahkan masalah stabilitas sistemik.

![Bitcoin KPR, sebuah lautan biru baru senilai 6,6 triliun dolar])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-30bd75b31d71a5229b017372f6ac7bdd.webp(

Apa ketentuan dalam instruksi FHFA yang baru?

Karena pelajaran pahit dari krisis subprime mortgage 2008, penilaian pinjaman perumahan di Amerika Serikat saat ini memiliki batasan ketat terhadap kepatuhan aset. Bahkan jika peminjam memiliki cryptocurrency, mereka harus terlebih dahulu mengkonversinya menjadi dolar AS, dan menyimpannya di rekening bank yang diatur di AS selama 60 hari, agar dapat dianggap sebagai "dana yang matang" untuk dimasukkan dalam penilaian. Sementara itu, arah yang diajukan oleh Pulte jelas bertujuan untuk menerobos hambatan proses ini.

Perintah resmi ini, yaitu keputusan No. 2025-360, meminta dua raksasa hipotek untuk menganggap cryptocurrency sebagai aset yang efektif untuk diversifikasi kekayaan peminjam. Sampai saat ini, cryptocurrency telah dikecualikan dari penilaian risiko hipotek karena peminjam biasanya tidak mengonversi aset digital mereka menjadi dolar sebelum akhir pinjaman. Instruksi ini meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mengembangkan proposal yang mengintegrasikan cryptocurrency ke dalam cadangan peminjam dalam penilaian risiko hipotek rumah satu keluarga mereka. Selain itu, instruksi ini juga menetapkan bahwa perusahaan harus menghitung kepemilikan cryptocurrency secara langsung, tanpa perlu mengonversinya menjadi dolar.

FHFA telah menetapkan "pedoman" yang jelas tentang cryptocurrency mana yang memenuhi syarat untuk dipertimbangkan. Hanya aset yang diterbitkan di bursa terpusat yang diatur oleh AS dan sepenuhnya mematuhi hukum yang relevan yang memenuhi syarat. Selain itu, perusahaan harus memasukkan langkah-langkah mitigasi risiko dalam penilaian, termasuk penyesuaian berdasarkan volatilitas pasar cryptocurrency yang dikenal, serta pengurangan risiko yang tepat berdasarkan proporsi cadangan cryptocurrency yang dimiliki oleh peminjam.

Sebelum melaksanakan perubahan apapun, perusahaan harus mengajukan proposal mereka untuk disetujui oleh dewan direksi masing-masing. Setelah disetujui oleh dewan direksi, proposal harus diserahkan ke FHFA untuk ditinjau dan mendapatkan otorisasi final. Keputusan FHFA sejalan dengan praktik yang lebih luas di mana pemerintah federal mengakui cryptocurrency dalam proses keuangan, dan sejalan dengan pernyataan Pulte "Untuk merespons visi Presiden Trump menjadikan Amerika Serikat sebagai pusat cryptocurrency dunia", penerbitan instruksi ini mencerminkan komitmennya untuk menempatkan Amerika Serikat sebagai yurisdiksi terkemuka dalam pengembangan cryptocurrency.

![Bitcoin mortgage, sebuah lautan biru baru senilai 6,6 triliun dolar])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-abe8a665b3e8cc81426dcf1c4ed27fd2.webp(

Apa sebenarnya artinya?

Seperti yang kita ketahui, logika dasar untuk menggunakan aset yang memiliki likuiditas tinggi sebagai jaminan untuk menukar aset yang memiliki likuiditas rendah adalah valid, tetapi BTC berada di titik pusat kepentingan di berbagai dimensi. Ketika BTC benar-benar dapat diakui sebagai aset untuk pinjaman yang dijamin di Amerika Serikat, "pengaruh" nya mungkin tidak kalah dengan kekuatan dari "rancangan undang-undang cadangan Bitcoin" yang diajukan sebelum masa jabatan Trump. Dan pengaruh ini tidak akan terbatas pada satu kelompok saja; masyarakat Amerika, lembaga keuangan, departemen pemerintah, dan berbagai kelompok lainnya akan terpengaruh.

Berapa banyak orang Amerika yang akan "membeli rumah" dengan Bitcoin, berapa banyak uang yang bisa "dihemat" dengan menggunakan Bitcoin sebagai perantara?

Laporan Konsumen Cryptocurrency 2025 dari Security.org menunjukkan bahwa sekitar 28% orang dewasa di AS ) sekitar 65 juta orang ( memiliki cryptocurrency, di mana Gen Z dan milenial memiliki proporsi yang sangat tinggi, dengan lebih dari setengah dari mereka memiliki atau pernah memiliki aset kripto. Karena proporsi milenial dan generasi Z dalam pasar properti AS semakin besar, aset kripto sebagai metode pembayaran untuk pembelian rumah mungkin juga semakin populer.

Survei RedFin pada tahun 2021 menunjukkan bahwa di antara pembeli rumah pertama kali, proporsi orang yang "menjual koin kripto untuk membeli rumah" meningkat secara bertahap dari tahun 2019 hingga 2021, mencapai hampir 12% pada akhir tahun 2021. Empat tahun berlalu, seiring dengan meningkatnya popularitas koin kripto, proporsi ini mungkin telah meningkat lebih lanjut.

Pendiri People's Reserve CJK berbagi sebuah kisah kecil. Pada tahun 2017, ia menjual 100 BTC untuk membeli rumah, sekarang rumah tersebut hanya bernilai 500.000 dolar AS, tetapi BTC yang dijualnya sudah bernilai lebih dari sepuluh juta dolar AS. Oleh karena itu, dari kesempatan ini, ia mendirikan People's Reserve, tujuannya adalah agar lebih banyak orang dapat menyimpan Bitcoin, dengan cara menggadaikan untuk membeli rumah.

Anggaplah Anda membeli Bitcoin senilai 50.000 dolar AS pada tahun 2017. Pada tahun 2025, nilainya akan mencapai 500.000 dolar AS. Daripada menjual Bitcoin Anda dan membayar pajak keuntungan modal sebesar 90.000 dolar AS, lebih baik bekerja sama dengan lembaga pinjaman cryptocurrency, di mana Anda berkomitmen untuk menggadaikan 300.000 dolar AS BTC, mendapatkan pinjaman sebesar 300.000 dolar AS dengan suku bunga 9,25%. Pemberi pinjaman akan menyimpan Bitcoin Anda di akun kustodian, Anda masih memiliki Bitcoin, dan Anda hanya perlu membayar bunga sekitar 27.000 dolar AS per tahun ) di masa depan akan lebih rendah (, dan menghindari pajak sebesar 90.000 dolar AS, sementara Anda juga memiliki saluran tren kenaikan harga BTC dan hak untuk melawan inflasi, terutama dalam konteks RUU Besar yang akan meningkatkan batas utang AS menjadi 5 triliun dolar AS.

Menurut data yang disediakan oleh Freddie Mac, suku bunga hipotek 30 tahun di Amerika Serikat saat ini berkisar sekitar 7%, sementara untuk 15 tahun berkisar sekitar 6%.

Lembaga swasta seperti Milo Credit yang telah beroperasi selama beberapa waktu sekarang dapat menawarkan layanan pinjaman Bitcoin dengan LTV sekitar 50% dan suku bunga tahunan 9-10%, sementara platform pinjaman asli ekosistem BTC seperti People's Reserve dapat menurunkan suku bunga tahunan hingga 3,5% jika LTV 33% ). Jika dihitung demikian, berdasarkan hipotek 500.000 dolar dengan jangka waktu 15 tahun, dapat menghemat sekitar 1000 dolar per bulan, dan total bunga akan berkurang sebesar 190.000 dolar.

Meskipun tidak semua lembaga akan memiliki suku bunga serendah itu, tetapi dengan dorongan dari kebijakan dan regulasi saat ini, mungkin akan ada suku bunga yang mirip dengan aset umum di antara beberapa lembaga utama pinjaman di Amerika Serikat. Menggunakan pinjaman Bitcoin tanpa diragukan lagi adalah pilihan yang lebih bijak bagi orang Amerika saat ini.

Alat bantu untuk mendorong proses privatisasi GSE

Justru di FH