Tokenisasi Aset Real Estat: Analisis Status dan Prospek

Pendahuluan

Tokenisasi aset real estat ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, sudah muncul sejak 2018, saat itu tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang belum matang dan potensi keuntungan yang tidak jelas, upaya awal ini gagal berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan kenaikan suku bunga yang berkelanjutan di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA menjadi semakin menarik bagi industri kripto. Akibatnya, beberapa proyek DeFi terkemuka serta lembaga keuangan tradisional dan bahkan beberapa pemerintah mulai menjelajahi RWA.

Selama dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat melalui berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan mengurangi hambatan masuk bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini untuk mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini ditujukan terutama untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, diskusi tentang kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama mencakup pasar real estat Amerika Utara.

Metode Pasar Tokenisasi Real Estat

Pasar real estat adalah bidang luas yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat terdaftar global adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau lebih dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:

1. untuk kepemilikan real estat terdesentralisasi yang digunakan untuk pembiayaan.

2. produk indeks pasar real estat kawasan tertentu.

3. sebagai koin real estat yang ditokenisasi.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain juga meningkatkan transparansi aset real estat dan pemerintahan yang demokratis.

Reits Investasi Real Estat ( REIT ) adalah perusahaan yang memiliki, mengelola, atau memberikan pembiayaan untuk real estat yang menghasilkan pendapatan. REIT memberikan peluang investasi bagi investor biasa, memungkinkan mereka untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu pertumbuhan pasar real estat di wilayah tersebut. REIT dan RWA real estat memiliki kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terdiversifikasi, secara efektif menurunkan hambatan investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset yang ketat dan struktur investasi dalam kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estat.

Dalam dua tahun terakhir operasional proyek RWA real estate, kami telah mendapatkan pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangannya.

Proyek RWA real estate biasanya memiliki karakteristik di atas. Setelah melakukan penelitian mendalam tentang kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Dalam bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estate untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estate, dan mereka adalah yang paling populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate pertama di pasar, fokus pada penyediaan investasi real estate residensial Amerika Serikat terutama di Gnosis melalui blockchain Ethereum dan Gnosis (.

RealT mengakuisisi properti residensial dan melakukan tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk manajemen, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dipotong biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang disebutkan di situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan pengganti yang mengelola perusahaan yang memegang kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak memaksa untuk melakukan investasi bersama pada properti yang mereka perkenalkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk cadangan pemeliharaan sekitar 2,5% dan biaya manajemen, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Sebagai contoh properti Montgomery ini, total nilai token real estate adalah 323,020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total diterbitkan 6,200 token. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2,600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1,978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23,736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan imbal hasil tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan dan mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan manajemen mengenakan 8% dari sewa, serta sisa biaya pemeliharaan, sementara platform investasi hanya mengenakan 2% untuk melakukan tokenisasi properti, memilih badan manajemen, dan mengawasi pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan melakukan tokenisasi untuk dipasarkan.

Namun, meskipun kepemilikan yang terdesentralisasi mempromosikan pembagian risiko di antara para investor, itu juga membawa tantangan. Masalah muncul ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang koin real estat dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti tersebut, ia dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, ini dapat berdampak negatif pada likuiditas koin, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi penumpang gelap. Para pemilik ini mungkin mengharapkan adanya pemegang saham besar untuk mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat sedikit, RealT mungkin kekurangan motivasi untuk memilih lembaga manajemen dengan baik atau terlibat dalam proses pengawasan, dan banyak investor juga kesulitan untuk secara efektif mengambil tanggung jawab dalam mengawasi lembaga manajemen.

Saya melihat sepuluh Token terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah Token yang berbeda, sehingga harga setiap Token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang Token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, menggabungkan ini dengan jumlah Token yang dimiliki setiap pemegang, kita dapat memahami jangkauan investasi para investor RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi dompet RealT, RealT telah membayar sekitar 6 juta dolar AS dalam total sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5%-3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak mewajibkan partisipasi dalam investasi properti dan tidak memiliki batasan atau pedoman spesifik tentang tingkat partisipasi yang dapat dipilih untuk investasi, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum diungkapkan.

Dari segi struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi dalam semua properti dengan menandatangani kontrak dengan sebuah perusahaan. Terakhir, RealT membangun Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain atau operasi induk di bawah RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga pasar properti global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur perpetual terhadap aset sintetis yang menggunakan struktur AMM. Parcl memperkenalkan pengumpan harga Parcl Labs, yang menciptakan indeks berdasarkan sejarah penjualan properti di daerah tertentu. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi perdagangan properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai properti, dapat melakukan posisi panjang atau pendek terhadap harga properti.

Metode ini membuat Parcl menghindari masalah hukum, karena dalam operasional platform tidak melibatkan real estat fisik. Beberapa orang mungkin meragukan apakah ini benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari beberapa lembaga terkenal di industri. Saat membahas kemungkinan diversifikasi RWA real estat, termasuk ini adalah wajar.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Testnet Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta USD. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu USD dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl sederhana dan dikembangkan dengan cepat. Parcl Labs menyediakan harga dan desain pasar indeks yang baik, serta mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun memiliki keunggulan ini dan didukung oleh banyak lembaga investasi terkemuka, Parcl tetap memiliki tingkat kesadaran pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

) Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang menjajaki kemungkinan memungkinkan pengguna untuk melakukan tokenisasi properti sebagai jaminan pinjaman. Sebuah perusahaan terkenal mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang bekerja menuju arah ini. Sebuah proyek DeFi besar telah berintegrasi dengan sebuah perusahaan untuk mendukung hipotek properti. RealT menawarkan opsi menggunakan properti yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, meskipun layanan ini terbatas pada token yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas dana pemilik properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan dihentikan operasinya pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang patut disebutkan terkait dengan RWA real estat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus untuk transaksi di Delaware. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, yang dapat digunakan pemilik sebagai jaminan untuk mendapatkan pinjaman. Batas pinjaman akan ditentukan berdasarkan nilai token.

Produk kedua adalah pendanaan hipotek, setelah pengguna membeli properti dan mendapatkan hipotek, mereka dapat