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連邦住宅金融庁が「暗号」を住宅ローン資産として認識する方針を示す
連邦住宅金融庁のウィリアム・プルテ氏（(FHFA)のディレクター）は、貸し手が作成するほとんどのモーゲージを購入する政府支援企業であるファニー・メイとフレディ・マックを監督しており、2つの機関に対してデジタル通貨を単家庭住宅ローンの資産として考慮するよう求める指示を出しました。
デジタル資産がモーゲージ申請に与える影響
では、住宅ローンのプロセスにおいて「暗号通貨」が資産として扱われるということはどういう意味でしょうか？それは、住宅購入者が住宅ローンを申し込む際に、現金や株式などの従来の資産と並んで暗号保有を記載する可能性があることを意味します。
この指令の前は、借り手の財務プロフィールを評価することは比較的簡単でした。貸し手は主に、収入、信用履歴、そして銀行口座にある現金や証券口座に保有されている株式のような従来の資産を見て、誰かがローンの資格を持っているかどうかを判断しました。
それらの資産は、検証が容易で、流動化が迅速で、価値が比較的安定しているために好まれました。これらの三つの要素は、借り手が時間とともに支払いを続ける可能性を評価することを基にしているため、非常に重要です。とはいえ、貸し手は借り手が何を所有しているか、そして何か問題が起きて負債を支払う必要がある場合、それらの資源をどれだけ早くドルに変換できるかの明確なイメージを求めています。
この方程式に不確実性をもたらすもの、たとえばボラティリティの高い資産や不明確な文書は、通常、アンダーライティングプロセスで脇に置かれるか、大幅に割引されるため、デジタル通貨は歴史的に貸し手の目において上場資産としてカウントされなかった。
デジタル通貨はそのボラティリティで悪名高く、上場資産に関しては「不確実性をもたらす」カテゴリーに分類されます。これが、クリプトが現在までのところモーゲージの引き受けプロセスで考慮されていない理由であり、そのリスクプロファイルは貸し手が好む従来の資産とは根本的に異なります。
暗号通貨の価格は数時間で大きく変動する可能性があるため、引受人はそれを信頼できない返済源と見なしています。
もう一つの大きな障害は、所有権の証明でした。貸し手は、申請者が主張する資産を本当に所有していることを確認する必要があり、暗号通貨の場合、それは常に簡単ではありません。時には、借り手が持っているのは、自分に属すると言っているウォレットアドレスだけであり、そのウォレットの所有者であり、ウォレット内の資産の所有者であることを確認するのが難しいことがあります。
ボラティリティと所有権の課題を考慮すると、暗号通貨が住宅ローン貸し手が安全で予測可能と見なす範囲外で生活してきた理由は明らかです。しかし、FHFAの指令が検討されていることで、それはすぐに変わるかもしれません。
新しい暗号モーゲージルールが実際にどのように機能するか
注文によれば、ファニーメイとフレディマックは、米国で規制された中央集権型取引所で検証および保管できる暗号資産のみを考慮します。借り手は、契約締結前に暗号をドルに変換する必要はありません。ウォレット内のコインとトークンの所有者であることを証明するだけで十分です。より重い作業は貸し手から来ます。貸し手は、承認プロセスに暗号を考慮する際にボラティリティに対する調整を適用する必要があります。その上、貸し手はデジタル資産を準備金として使用することに関連するリスク要因を文書化しなければなりません。
しかし、これらのすべてが発効する前に、各団体はFHFAに対して、暗号資産がどのように評価され、価値付けされ、既存のリスクモデルに組み込まれるかを正確に示す正式な提案を作成しなければなりません。これらの提案は、取締役会によって承認され、その後、申請者が暗号保有をリストするためのグリーンライトを得る前に、最終審査のためにFHFAに提出されなければなりません。 暗号資産の住宅ローンは住宅市場を変えるのか
指令が承認されれば、暗号資産を保有する住宅購入者にとって大きな利益となるでしょう。彼らは、自分の金融プロフィールに計上するために保有資産を売却する必要がなくなり、結果として、通常では得られないより大きなローンの資格を得ることができるかもしれません。これにより、暗号資産の準備金のおかげで、より多くの人々が住宅ローンの資格を得ることができ、住宅市場にも好影響を与える可能性があります。
しかし、そのようなことが起こった場合、重要な方法で状況を変える可能性は低いです。アメリカの暗号通貨保有者の人口は、全体の市場の中ではまだ比較的小さな部分であり、(1)融資の資格を実質的に変えるのに十分な暗号通貨を持っている人の数を考えると、その人口はさらに小さくなります(暗号通貨の価値が5桁未満である場合、融資の資格に重要な影響を与える可能性は低いです)、そして(2)その人々のグループと現在新しい家を探している人々との重なりがあります。
そのサブセットを詳しく調べると、人口が非常に限られているため、これが住宅販売に顕著な急増を引き起こすとは考えにくい。
住宅市場に影響を与えるかどうかにかかわらず、これは暗号通貨にとって大きな勝利と見なされるべきです。FHFAが暗号通貨を住宅ローンの引受けにおいて資産として扱うよう正式に要求していることは、暗号通貨の成熟度と、伝統的な金融システムへの統合が進んでいることのもう一つの証です。
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