ビットコイン住宅ローン：66000億ドルの新しいブルーオーシャン

5月27日、Cantor Fitzgeraldは機関投資家向けに20億ドルのビットコイン担保ローンプログラムを開始しました。最初の取引先には暗号会社FalconX Ltd.とMaple Financeが含まれています。アメリカ国債の公式引受業者の1つとして、このウォール街の老舗機関の参入は非常に象徴的なブレイクスルーと見なされています。

ビットコインは、ストック資産から信用システムに影響を与える金融ツールへと変わりつつあります。

1か月後、アメリカの連邦住宅金融局(FHFA)の長官ビル・プルテ(Bill Pulte)が重大な信号を発信した。彼はファニーメイ(Fannie Mae)とフレディマック(Freddie Mac)に対し、ビットコインなどの暗号通貨を抵当評価システムに組み込む可能性を調査するよう求めた。この発言は市場に激しい反応を引き起こし、24時間以内にビットコインの価格は約2.87%上昇し、108,000ドルを再び突破した。

ある広告の中で提起された魂の問いのように：「2012年には3万枚のビットコインで家を購入する必要がありましたが、今では5枚で済みます。もしビットコインでの住宅価格がずっと下がっているのなら、なぜドルでの価格はずっと上がっているのでしょうか？」今回のビットコインによる住宅ローンはドル体系にどのような影響を及ぼすのでしょうか？

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Bill Pulteの言葉は信じられますか？

ビル・プルテがソーシャルメディアでファニーメイ(FNMA)とフレディマック(FHLMC)の準備を整えるよう公開要求しました。これらの2社はアメリカ政府が支援する企業で、直接的に住宅購入者にローンを提供するわけではありませんが、二次モーゲージ市場において中心的な「マーケットメイカー」としての役割を果たし、民間機関が発行した住宅ローンを買い取ることで、ローン市場の流動性と持続可能性を確保しています。

連邦住宅金融局(FHFA)はこの2つの機関を監督しています。モルガン・スタンレーの研究レポートによると、2024年12月現在、ファニー・メイとフレディ・マックは合計6.6兆ドルの機関抵当証券(MBS)を担保しています。これはアメリカのすべての未払い抵当債務の50%を占めています。アメリカ政府が全額保証するジリ美の抵当融資はMBSに25億ドルを提供し、割合は20%です。

Pulteはツイートで"命令"の口調を用いているのは、彼がFHFAの議長としてこれらの2社の"監督"の取締役の地位にあるからです。彼は2025年3月に就任した後、大規模な改革を行い、2つの機関の多くの取締役を交代させ、自らが取締役会の議長に就任し、フレディ・マックのCEOを含む14人の幹部を解雇し、全面的な再編を行いました。これにより、FHFAは政府資金提供企業に対するコントロールを著しく強化し、ホワイトハウスや財務省と"隠れた保証"に基づく公開上場の計画について議論しています。現在、FHFAは暗号資産を抵当ローンのアンダーライティング評価システムに組み込むことを検討し始めており、これは規制当局の暗号資産に対する態度が構造的に変わりつつあることを示しています。

Pulteの個人的背景はこのニュースに複雑な意味を加えています。アメリカ第三位の住宅建設会社の三代目のトップとして、トランプ大統領と同様に不動産一家の後継者であり、彼はトランプの親信の中で最初に暗号通貨を公に支持した連邦高官の一人です。2019年にはすでに暗号資産の慈善的な発展を提唱し、個人的に大量のビットコインとSolanaを保有していることを明らかにしました。彼はGameStop、Marathon Digitalなどの高ボラティリティ資産に投資しており、普通の政治家とは異なり、投資に関しては「Degen」のイメージにより合致しているようです。彼の以前の「暗号履歴」を考慮すると、彼が暗号資産をアメリカの家庭の住宅購入システムに導入しようとしているのは一時的な興味ではないことがわかります。

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政府内の分裂

一方で、政府内部には明らかな分裂があります。ProPublicaは3月に、アメリカの住宅都市開発省(HUD)が、連邦住宅補助金の追跡に安定した通貨とブロックチェーン技術を使用することを探求していることを明らかにしました。HUDのある職員は、ブロックチェーンの提案者が欧文・ダニス(Irving Dennis)であり、彼はHUDの新しい首席副財務官であり、以前は世界的なコンサルティング大手のアーンスト・アンド・ヤングのパートナーであったと明かしました。

FHFAが担当するファニーメイやフレディマックのような"準政府資金提供企業"とは異なり、HUDが担当するジリメイは100%政府機関です。したがって、この分野の議論はより厳密であり、この提案は内部で激しい反対に直面しています。一部の人々は、これが2008年のサブプライム危機のような事態を引き起こす可能性があると考えています。さらには、一部の官僚は"モノポリーゲームの通貨を使ってお金を配るようなもの"と表現しています。内部メモは、HUDが監査および資金の流れの追跡能力を欠いていないことを指摘しています。ブロックチェーンと暗号決済を導入することは、単に複雑さを増すだけでなく、助成金の価値の変動やコンプライアンスの問題を引き起こす可能性があります。

現在、一部のプラットフォームではビットコイン担保の住宅ローン商品を提供しています。しかし、ローンをセキュリティ化してファニーメイやフレディマックに販売できないため、ローン金利は高騰し、流動性が制限されています。一旦ビットコインが連邦住宅ローン承認システムに組み込まれれば、借入金利が低下するだけでなく、保有者はレバレッジ効果を発揮でき、"HODL"から"アメリカでの家庭資産構成の構築"へと移行できます。

もちろん、リスクは無視できません。元SECの職員Corey Frayerが警告したように、不安定な暗号資産をFHAが保証する1.3兆ドルのモーゲージシステムに導入すると、いかなる時価総額のデタッチメント事件もシステム的な衝撃をもたらす可能性があります。一方、法学者Hilary Allenは、最も脆弱なグループを実験場として技術革新を強制的に進めることは極めて危険であると明言しています。

この分岐の核心は、アメリカがビットコインを「代替投資商品」から正式に公共金融システムに組み入れる準備ができているかどうかにあります。そして、FHFAの研究方向は、保有者がビットコインの残高を使用して頭金または準備金要件を直接満たすことを許可するものであり、その深遠な意義は、初めて非中央集権的な資産が「住宅レバレッジ」効果を持つことを可能にしたことです。一方、暗号資産のボラティリティは、「準備資産」としての評価とリスク計上の困難を自然に生じさせ、ビットコインの価格が激しく変動する状況で抵当評価に使用を許可するかどうかは、金融規制、流動性管理、さらにはシステムの安定性の問題に関わります。

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新しいFHFAの指令にはどのような規定がありますか？

2008年のサブプライム危機の痛ましい教訓から、現在のアメリカの住宅ローン評価は資産の適合性に対して厳しい制限があります。借り手が暗号通貨を持っていても、まずドルに換え、アメリカの規制された銀行口座に60日間保管する必要があり、それが「成熟資金」として評価に含まれることができます。しかし、Pulteが提案した方向性は、このプロセスの壁を突破することを明らかに意図しています。

この公式命令、すなわち第2025-360号決定は、二つのモーゲージ大手に対して、暗号通貨を借り手の資産の多様化の有効な資産として扱うことを求めています。これまで、暗号通貨はモーゲージリスク評価から除外されてきました。なぜなら、借り手は通常、ローンが終了する前にデジタル資産をドルに換金しないからです。この指令は、ファニーメイとフレディマックに対して、暗号通貨を単戸住宅のモーゲージリスク評価における借り手の準備金に組み込むための提案を策定するよう求めています。さらに、この指令は企業が暗号通貨の保有量を直接計算することを規定しており、ドルに換金する必要はありません。

FHFAは、どの暗号通貨が考慮条件に該当するかについて明確な「ガイドライン」を制定しました。アメリカの規制を受けた中央集権型取引所で発行され、関連法令を完全に遵守している資産のみが資格を持ちます。さらに、企業は評価においてリスク緩和措置を含める必要があり、これには既知の暗号通貨市場の変動性に基づいて調整を行い、借り手が保有する暗号通貨の準備比率に基づいて適切なリスク削減を行うことが含まれます。

変更が実施される前に、企業はその提案を各自の取締役会に提出して承認を得なければならない。取締役会の承認後、提案はFHFAに送付され、審査と最終承認を受ける必要がある。FHFAの決定は、金融プロセスにおける暗号通貨のより広範なアプローチを連邦政府が認識していることと一致しており、Pulteの発言"トランプ大統領がアメリカを世界の暗号通貨の中心地にするというビジョンに応えるために"、この指令の発表は、アメリカを暗号通貨の発展における先進的な法的管轄権として位置付けることへのコミットメントを反映している。

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これは一体何を意味するのか？

広く知られているように、高流動性の資産を担保にして低流動性の資産と交換する基本的な論理は成立していますが、BTCは複数の次元で利益の中心点にあります。もしBTCが本当にアメリカの担保ローンの資産として認証されることがあれば、その"影響力"はトランプ大統領就任前に提案された"ビットコイン準備法案"の威力に匹敵するかもしれません。そしてこの影響は単一のグループにとどまらず、アメリカの市民、金融機関、政府部門など多くのグループに影響を及ぼすでしょう。

どれだけのアメリカ人がビットコインで"家を買う"のか、ビットコインを仲介として使うことで"どれだけのお金を省ける"のか？

Security.org 2025暗号通貨消費者報告によると、約28%のアメリカの成人(約6500万人)が暗号通貨を保有しており、その中でGen Zとミレニアル世代の割合が非常に高く、半数以上の人々が暗号資産を保有または保有したことがある。ミレニアル世代とZ世代がアメリカの不動産市場で占める割合が増加しているため、暗号資産は住宅購入の支払い方法としてますます一般的になる可能性がある。

RedFinの2021年の調査によると、初めての住宅購入者の中で「暗号通貨を売って家を買う」人々の割合は2019年から2021年にかけて徐々に増加し、2021年末にはほぼ12%に達しました。4年が経過し、暗号通貨の普及に伴い、この割合はさらに上昇する可能性があります。

People's Reserveの創設者CJKが小話を共有しました。彼は2017年に100枚のBTCを売って家を買ったが、今その家は50万ドルの価値しかない。しかし、売ったBTCはすでに千万ドルの価値になっている。この機会に彼はPeople's Reserveを設立し、より多くの人々がビットコインを保有し、担保を通じて家を購入できるようにすることを目的としています。

2017年に5万ドル相当のビットコインを購入したと仮定しましょう。2025年までに、その価値は50万ドルに達します。あなたのビットコインを売却して9万ドルのキャピタルゲイン税を支払うよりも、暗号通貨担保ローン機関と協力し、30万ドルのBTCを担保として提供して、9.25%の金利で30万ドルの担保ローンを取得する方が良いでしょう。貸し手はあなたのビットコインを管理口座に保管し、あなたはビットコインを所有し続け、年間2.7万ドル(の利息を支払うだけで済み、9万ドルの税金を節約しながら、BTC価格の上昇トレンドチャネルとインフレ対策の権利を保持します。特に、米国の債務上限を5兆ドルに引き上げる大美麗法案の状況下では。

ファニーメイが提供したデータによると、現在のアメリカの30年固定モーゲージ金利は一般的に約7%で推移しており、15年固定のものは約6%で推移しています。

Milo Creditのように既に運営されているプライベート機関は、現在LTV50%前後の年利率9-10%のビットコインローン業務を提供できる一方、People's ReserveのようなBTCエコシステムに根ざしたローンプラットフォームは、年利率を3.5%)にまで引き下げることができます。LTV33%(で計算すると、50万ドルの15年固定モーゲージの計算によれば、毎月約1000ドルの節約が可能で、総利息は19万ドル減少します。

すべての機関がこれほど低い金利を持っているわけではありませんが、現在の政策と規制の影響により、これらのアメリカの主要な貸付機関の中で一般的な資産と類似の金利が現れる可能性があります。ビットコインでの貸付は、現在のアメリカ人にとって疑いなくより賢明な選択です。

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