不動産資産のトークン化:現状と展望の分析

はじめに

不動産資産トークン化(RWA)の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに登場していました。当時の資産トークン化と証券型トークン発行(STO)は今日のRWA概念と類似点があります。しかし、規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンの利点が明確でないため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。

2022年、アメリカが利上げを続ける中で、アメリカ国債の利回りが暗号市場におけるステーブルコインの貸出利率を大幅に上回るようになりました。したがって、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、一部の著名なDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関、さらには一部の政府もRWAの探索を始めました。

過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは様々な方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を多様化し、不動産投資者の参入障壁を下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトに対する事例分析を通じて、不動産RWAの設計の長所と短所、およびその潜在市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、法規制、市場条件に関する議論は主に北米不動産市場に焦点を当てます。

不動産トークン化市場へのアプローチ

不動産市場は投資機会に満ち溢れた広大なエリアです。 2023年3月にStatistaが行った調査によると、北米の上場不動産市場はなんと1兆3000億ドルの価値があるのに対し、世界の上場不動産市場は2兆6600億ドルの価値があることがわかりました。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資者層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの商品は主に3つの形態で表現されます:

資金調達のための分散型不動産所有権1)。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)を担保としたトークン化不動産。

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。

不動産投資信託(REIT)は、収益を生み出す不動産を所有、運営またはファイナンスする会社です。REITは一般の投資家に投資機会を提供し、配当ベースの収入と総リターンを得ることができ、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、分散化された不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に対して管理機会や所有権を提供せず、集中化された運営モデルを維持します。それにもかかわらず、厳格な資産審査と厳格な規制フレームワーク内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに堅固な青写真を提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

不動産RWAプロジェクトは通常、上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。

ケーススタディ

この章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場の検証とテストを受けていないということです。

RealT

RealTは2019年に登場し、マーケットで最も早い不動産RWAプロジェクトの一つで、主にGnosis上で(を通じて、EthereumとGnosisブロックチェーンを利用してアメリカの住宅不動産投資に特化しています。

RealTは住宅不動産を取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料収集の責任は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定の不動産が生み出した賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは法律上不動産資産を保有する会社とは別です。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保持する会社の代わりの管理会社を任命する権利を保持します。注意すべきは、彼らが市場に導入する不動産に対して共同投資を強制していないことです。不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金および通常約10%の管理費を除いて、毎月不動産賃料収入の一部を受け取ることができます。

! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

モンゴメリーのこの不動産を例にすると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収入は23,736ドルです。したがって、1トークンあたり3.83ドルの配分があり、年利回りは7.35%です。

この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しており、これはRealTが顧客と共同投資を行う必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃を受け取り、維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは物件のトークン化、管理機関の選択、管理の監督に2%のみを受け取ります。この方法により、RealTチームは多くの管理時間を節約し、適格な物件を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散が投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎて、企業の管理コストが実行不可能になると問題が発生します。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反を説明しています。RealTは所有している不動産を管理するための管理機関を選定します; もしRealTが不動産に大量の所有権を持っていれば、代理コストを削減できます; したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの持株が過大であれば、これはトークンの流動性に悪影響を与える可能性があり、小株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能であるかを監視することを期待するかもしれません。一方、もしRealTの持株が少なければ、RealTは管理機関を適切に選ぶための十分な動機が欠けるか、監視プロセスに参加するための動機が不足する可能性があり、多くの投資家も管理機関の監視責任を効果的に負うことが難しいです。

私はRealTマーケットで最新の売り切れた10個のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの所有者数を調べました。

! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

図表に示すように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格を約50ドルに設定しています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。

! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれを超える金額を投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。

RealTのウォレットの取引データによると、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォーム料金は維持費、保険、税金の変動に基づき、賃料の約2.5%-3%の範囲で、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資の参加度に関する具体的な制限やガイドラインも示していないため、RealTが賃料収入から得た収入は未だに公表されていません。

会社の構造を見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体として機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、ひとつの物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。

! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

)パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用した合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、特定の地域の不動産の販売履歴に基づいてインデックスを作成するParcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変わる可能性があります。インデックスを作成した後、投資家は不動産の価値に対して投機する機会を得て、不動産価格を買い持ちまたは売り持ちできます。

この方法はParclが法的問題を回避するのに役立ちます。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。誰かがそれが本当に不動産のRWAプロジェクトであるかどうか疑問に思うかもしれませんが、それは上記の基準には適合しません。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、一部の業界で有名な機関からの投資を受けています。不動産のRWAの多様化の可能性について議論する際には、それを含めることは合理的です。

! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品はシンプルで迅速に開発されます。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点があるにもかかわらず、多くの著名な投資機関からの支持を受けているParclは、依然として比較的低い市場認知度を維持しており、ユーザーベースも小さく、取引量も限られています。おそらく市場は不動産インデックス製品を受け入れる準備がまだ整っていないのでしょう。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も、ユーザーが不動産をトークン化してローン担保にする可能性を探っています。ある有名な会社は7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると発表しました。大規模なDeFiプロジェクトは、住宅ローンをサポートするためにある会社と統合されています。RealTは、トークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン借貸製品のようなものであり、不動産所有者の資金流動性を実質的に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃棄プロジェクトです。市場にはあまり足跡を残しませんでしたが、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産の書類を提出できます。承認された後、Reinnoはデラウェア州で取引のための特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産のトークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保としてローンを取得できます。ローンの上限はトークンの価値に基づきます。

第二の製品は抵当融資で、ユーザーが不動産を購入し、抵当融資を受けた後、可能です。