不動産トークン化:RWA市場における新たな機会と課題

リアルワールドアセット(RWA)のトークン化は、暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに類似の概念が登場していました。しかし、規制が不十分でリターンが限定的だったため、初期の試みは規模を形成しませんでした。2022年に入ると、アメリカの金利が上昇し、アメリカ国債の利回りが暗号業界のステーブルコイン貸付利率を上回ったことで、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することが暗号業界にとってより魅力的になりました。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探索を開始しました。

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近年、いくつかの不動産RWAプロジェクトが登場し、不動産投資市場を拡大し、投資商品の多様化を図り、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、そして潜在的な市場について分析します。主に北米の不動産市場に関連しています。

不動産トークン化市場には主に三つの表現形式があります:

1. フラグメンテーションされた不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークンを担保にした貸付

不動産トークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する可能性があります。

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不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片的な投資機会を提供する点で類似していますが、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供しません。それにもかかわらず、REITの規制フレームワークと運営モデルは、不動産RWAプロジェクトに参考を提供することができます。

不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点があります:

• 投資のハードルを下げる
• 流動性を向上させる
• グローバルにアクセス可能
• 高い透明性

しかし、いくつかの欠点も存在します:

• 規制が不明確
• 複雑な管理
• リスク集中
• 価格変動

以下は、代表的な不動産RWAプロジェクトの3つのケーススタディを分析します。

リアルT

RealTは2019年に開始され、初期の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTが住宅不動産を購入し、トークン化し、第三者機関に管理を委託します。費用を差し引いた後の賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産を保有する会社とは法律的に隔離されています。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その物件の賃料を受け取ることができ、約2.5%の維持準備金と10%の管理費が差し引かれます。

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モンゴメリーの不動産を例にとると、総価値は323,020ドル、6200トークン、1トークンあたり52.10ドルです。月額賃料は2,600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%です。

RealTは市場に100%トークンを提供し、共同投資を必要とせず、ほぼリスクのないモデルを維持しています。管理機関は家賃から8%を取得し、投資プラットフォームは2%の手数料を徴収します。これによりRealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できるようになります。

しかし、分散所有権は課題ももたらします。投資家の投資比率が小さすぎると、企業の管理コストが高くなる可能性があります。RealTと個人投資家との間に利益相反が存在する可能性があり、管理機関の選定や監視に対する動機が欠けることがあります。

分析によると、約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、9%は500ドルから2000ドルを投資し、1%はそれを超える額を投資しています。これは、RealTがある程度、小口投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めていることを示しています。

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RealTはデラウェア州に複数の法人を設立しました。これには、コア運営法人であるReal Token Inc.と、不動産会社の親会社であるReal Token LLCが含まれます。各投資物件には、対応するシリーズLLCも設立されています。この構造はリスクを隔離することを目的としており、単一の物件の問題が他の物件や親会社の運営に影響を与えないようにしています。

パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供し、特定の地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを導入しました。

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この方法は、実際の不動産売買に関する法的問題を回避します。RWA基準に完全に適合していない可能性がありますが、ParclはCoinbase、Solana Venturesなどの著名な企業からの投資を受けており、不動産RWA製品の多様化を議論する際には注目に値します。

Parclテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは約1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、あまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parcl製品は使いやすく、迅速にイテレーションが行われる一方で、指数市場の設計は成熟しており、チームも積極的に推進していますが、市場の関心とシェアは依然として低いです。これは、暗号通貨市場が不動産指数製品を受け入れる準備がまだ整っていないことを示している可能性があります。

レイノ

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止しましたが、その導入した2つの不動産RWA関連製品は言及する価値があります。

最初はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認を受けた後、デラウェア州でSPV会社を設立します。Reinnoは不動産のためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保として借入れます。

二つ目は住宅ローンの融資です。ユーザーは銀行の住宅ローンを使って不動産を購入した後、所有権をトークン化して融資を受け、得られた資金を銀行の住宅ローンの返済に充て、その後、固定金利でプロトコルに返済します。

Reinnoは中央集権型のオフラインモデルで運営されており、いくつかの明らかなリスクがあります。

1. 違約借り手の責任を追及するのが難しい 2.不動産所有者の「二重支出」を効果的に防ぐことができない

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つかもしれません。将来の不動産RWAは、これらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みを必要とします。

まとめ

不動産RWAは依然として比較的新しい概念であり、明確な市場規模や主要プロジェクトはまだ形成されていません。現在、この分野のプロジェクト規模とユーザーベースは比較的小さいです。厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離構造を採用したり、リスクを低減するために関連金融商品を投資対象として選択したりしています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

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規制の面では、不動産RWAに関して明確で一貫した枠組みは存在しない。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類について意見が分かれており、国際的な規制枠組みも欠如している。この不一致はルールを不明確にし、投資家を脅かし、トークン化の長期的な実行可能性を危うくしている。

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規制が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な金融機関や暗号企業が不動産RWAに取り組んでいます。一部のプロジェクトは1〜2年の運営で限られた実現可能性を証明しました。関連する法律の枠組みが整備されるにつれて、不動産RWAは急速に発展すると信じています。

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