Tokenização de ativos imobiliários: análise do estado atual e perspectivas

Introdução

A tokenização de ativos imobiliários ( RWA ) não é uma novidade no mercado de criptomoedas, tendo surgido já em 2018. Naquela época, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) apresentavam semelhanças com o conceito atual de RWA. No entanto, devido à imaturidade do quadro regulatório e à falta de vantagens de retorno claras, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juro nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou significativamente as taxas de juros dos empréstimos em stablecoins no mercado de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do governo dos EUA em RWA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Como resultado, alguns projetos DeFi conhecidos, bem como instituições financeiras tradicionais e até mesmo alguns governos, começaram a explorar o RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para os investidores imobiliários. Este estudo explora as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial através de uma análise de casos desses projetos. Como esses projetos se concentram principalmente em ativos e investidores imobiliários da América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentos e condições de mercado será principalmente sobre o mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Um estudo da Statista em março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte chega a 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um público de investidores mais amplo, e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:

1. para propriedade imobiliária descentralizada para financiamento.

2. produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica.

3. como moeda de tokenização imobiliária.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de receita. Os REITs oferecem aos investidores comuns uma oportunidade de investimento, permitindo-lhes obter rendimentos baseados em dividendos e um retorno total, além de ajudar no crescimento do mercado imobiliário da região. Os REITs e os ativos imobiliários RWA têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento imobiliário diversificadas, reduzindo efetivamente a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e a estrutura de investimento dentro de um quadro regulatório rigoroso fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos RWA no setor imobiliário, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Os projetos RWA de imóveis geralmente possuem as características mencionadas acima. Após uma análise aprofundada de casos específicos, percebi que, devido a diferenças na gestão e na abordagem do produto, cada projeto enfrenta situações diferentes na operação real.

Estudo de Caso

Neste capítulo, escolhi três projetos de RWA imobiliários para análise. Cada projeto adota uma abordagem diferente para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em seu campo. Vale ressaltar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado a longo prazo e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019 e é um dos primeiros projetos de RWA imobiliária no mercado, focando em investimentos em imóveis residenciais nos EUA, principalmente na Gnosis, através da blockchain Ethereum e Gnosis (.

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com as leis dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e cobrança de aluguel dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de taxas, a renda de aluguel gerada por propriedades específicas é distribuída aos detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, ela está legalmente separada da empresa que detém os ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa entrar em default, os detentores de tokens mantêm o direito de nomear uma empresa alternativa para gerenciar a empresa que mantém os contratos de propriedade. Vale ressaltar que eles não exigem a co-investimento nas propriedades que introduzem no mercado. Os detentores de tokens das propriedades podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguel das propriedades, excluindo cerca de 2,5% para reservas de manutenção e taxas de gestão, que geralmente são cerca de 10% do valor.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Tomando como exemplo esta propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, com o preço de cada token a ser de 52,10 dólares, totalizando 6.200 tokens emitidos. Esta propriedade gera uma receita mensal de 2.600 dólares em aluguer. Após deduzir os custos operacionais e de gestão no total de 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, com uma receita anual de 23.736 dólares. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.

Para esta propriedade, a RealT ofereceu 100% dos Tokens, o que significa que a RealT não precisa co-investir com os clientes e mantém um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% do aluguel, além da parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Desta forma, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se na busca de propriedades qualificadas e na sua tokenização para o mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada promova a partilha de riscos entre os investidores, também traz desafios. O problema surge quando os interesses financeiros dos investidores são tão pequenos que os custos de gestão da empresa se tornam inviáveis. Um relatório explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar as propriedades que possui; se a RealT tiver uma grande participação nas propriedades, poderá reduzir os custos de agência; assim, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for excessiva, isso poderá afetar negativamente a liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas poderão tornar-se free riders. Estes proprietários podem esperar que haja acionistas majoritários para supervisionar se a entidade gestora contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para escolher adequadamente a entidade gestora ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores também podem ter dificuldade em assumir efetivamente a responsabilidade de supervisionar a entidade gestora.

Eu verifiquei os dez últimos Tokens esgotados no mercado RealT e usei o navegador de blockchain relacionado para encontrar o número de proprietários de cada propriedade.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Como mostrado no gráfico, a RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de Tokens, de modo que o preço de cada Token seja cerca de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combinando isso com a quantidade de Tokens que cada detentor possui, é possível entender a faixa de investimento dos investidores da RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT, de certa forma, conseguiu criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez no mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT, a RealT pagou aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, dependendo das flutuações nos custos de manutenção, seguros e impostos, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150 a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não obriga a participação em investimentos imobiliários, nem tem restrições ou diretrizes específicas sobre o nível de participação que se pode escolher ao investir, a receita que a RealT obtém dos rendimentos de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT formou a Real Token LLC no Delaware como a empresa-mãe de uma série de companhias imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todas as propriedades através da assinatura de um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT criou uma Series LLC correspondente para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui propriedades específicas e os Tokens correspondentes. Esta estrutura foi projetada para garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem outras propriedades ou as operações da empresa-mãe sob a RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. O Parcl é usado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos utilizando a arquitetura AMM. O Parcl introduziu a alimentação de preços do Parcl Labs, que cria um índice com base no histórico de vendas de imóveis em áreas específicas. O prazo do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência das transações de propriedades. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor dos imóveis, podendo ir longas ou curtas sobre os preços imobiliários.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que não envolve imóveis reais na operação da plataforma. Pode-se questionar se realmente é um projeto RWA imobiliário, uma vez que não atende aos critérios mencionados. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, tendo recebido investimento de algumas instituições reconhecidas no setor. Ao discutir a possibilidade de diversificação dos RWA imobiliários, incluí-lo é razoável.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente o TVL é de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feed de preços da Parcl Labs e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Na área de operações, a equipe do Parcl está ativamente a lançar programas de aquisição de usuários como o Parcl Point e o Real Estate Royale. Apesar de ter essas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento renomadas, o Parcl ainda mantém uma visibilidade de mercado relativamente baixa, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja pronto para aceitar produtos de índice imobiliário.

) Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoedas também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como colateral para empréstimos. Uma empresa conhecida anunciou em julho que sua equipe de moeda digital do banco central está trabalhando nessa direção. Um grande projeto DeFi se integrou a uma empresa para apoiar hipotecas imobiliárias. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como colateral para empréstimos, embora este serviço seja limitado aos Tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais parecido com um produto de empréstimo de tokens e não aumenta substancialmente a liquidez dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem ser mencionados.

O primeiro produto é um serviço de empréstimos baseado na tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, eles podem enviar documentos do imóvel para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico para a transação no Delaware. Em seguida, a Reinno criará contratos inteligentes para os tokens do imóvel, e os proprietários poderão usar os tokens como garantia para obter empréstimos. O limite de empréstimo será baseado no valor dos tokens.

O segundo produto é o financiamento de hipotecas, após os usuários comprarem imóveis e obterem um empréstimo hipotecário, podem