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Tokenização imobiliária: Novas oportunidades no mercado RWA Análise de três casos de projeto
Tokenização de Imóveis: Novas Oportunidades e Desafios no Mercado RWA
Ativos do mundo real ( RWA ) tokenização no mercado de criptomoedas não é uma novidade, já que conceitos semelhantes apareceram em 2018. No entanto, devido à regulamentação inadequada e retornos limitados, as tentativas iniciais não ganharam escala. Somente em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo dos EUA superaram as taxas de empréstimo de stablecoins da indústria de criptomoedas, tornando a tokenização dos títulos do governo dos EUA como um ativo RWA mais atraente para o setor de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliária, com o objetivo de expandir o mercado de investimentos imobiliários, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada para investidores. Este artigo analisará os prós e contras do design desses projetos, bem como o mercado potencial, com foco principalmente no mercado imobiliário da América do Norte.
O mercado de tokenização imobiliária apresenta principalmente três formas de expressão:
A tokenização de imóveis também pode aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (REIT) têm semelhanças com os ativos imobiliários RWA na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, mas os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores. No entanto, o quadro regulatório e o modelo operacional dos REIT podem servir de referência para projetos de RWA imobiliários.
Os projetos RWA imobiliários geralmente têm as seguintes vantagens:
Mas também existem algumas desvantagens:
A seguir, serão analisados três casos representativos de projetos de RWA imobiliário.
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos imobiliários RWA, focando na tokenização de propriedades residenciais nos EUA para investimento de retalho através da Ethereum e da Gnosis.
A RealT compra imóveis residenciais e faz a tokenização, delegando a gestão a uma entidade terceira. O aluguel, após a dedução de taxas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que possui o imóvel. Os usuários que possuem tokens do imóvel podem receber mensalmente o aluguel dessa propriedade, após a dedução de cerca de 2.5% de reserva para manutenção e 10% de taxa de administração.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, com um valor total de 323.020 dólares, 6.200 Tokens, cada um a 52,10 dólares. O aluguel mensal é de 2.600 dólares, com um lucro líquido de 1.978 dólares após a dedução de 622 dólares em despesas, totalizando anualmente 23.736 dólares. Cada Token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece ao mercado 100% tokenização, sem necessidade de investimento conjunto, mantendo um modelo quase sem risco. A entidade gestora recebe 8% do aluguel, e a plataforma de investimento cobra uma taxa de 2%. Isso permite que a RealT se concentre em encontrar propriedades qualificadas e tokenizar.
No entanto, a descentralização da propriedade também traz desafios. Quando a participação dos investidores é muito pequena, os custos de gestão da empresa podem ser excessivos. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os investidores de retalho, e falta de motivação na escolha das instituições de gestão e supervisão.
A análise mostra que cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2000 dólares, e 1% investem acima desse montante. Isso indica que a RealT criou, até certo ponto, um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
A RealT estabeleceu várias entidades no estado de Delaware, incluindo a entidade operacional principal Real Token Inc., assim como a Real Token LLC, que atua como a empresa-mãe do setor imobiliário. Para cada propriedade de investimento, foi criada uma série correspondente de LLCs. Esta estrutura destina-se a isolar riscos, garantindo que os problemas de uma única propriedade não afetem outras propriedades ou as operações da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. A Parcl torna os ativos sintéticos relacionados ao imobiliário acessíveis ao mercado através de uma estrutura AMM e lança o Parcl Labs Price Feed para criar índices imobiliários de áreas específicas.
Este método evita os problemas legais associados à compra e venda de imóveis. Embora possa não estar completamente em conformidade com os padrões de RWA, a Parcl recebeu investimentos de empresas conhecidas como Coinbase e Solana Ventures, o que a torna digna de atenção na discussão sobre a diversificação de produtos RWA no setor imobiliário.
A rede de testes Parcl foi lançada em Solana em maio de 2022, com um TVL de cerca de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de negociações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.
Apesar de os produtos Parcl serem fáceis de usar e de iterarem rapidamente, o design do mercado de índices é maduro e a equipe está ativamente a promovê-los, a atenção e a participação do mercado ainda são relativamente baixas. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está totalmente preparado para aceitar produtos de índices imobiliários.
Reinno
A Reinno foi lançada em 2020 e parou de operar em 2022, mas vale a pena mencionar os dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que introduziu.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em tokenização de imóveis. Os proprietários de imóveis podem submeter os documentos da propriedade à Reinno e, após aprovação, criar uma empresa SPV no estado de Delaware. A Reinno cria um contrato inteligente para a propriedade, permitindo que os proprietários utilizem os tokens como colateral para empréstimos.
O segundo é o financiamento de hipoteca. Após os usuários adquirirem propriedades com hipoteca bancária, podem tokenizar a propriedade para financiamento, utilizando os fundos obtidos para pagar a hipoteca do banco, e depois reembolsar o protocolo a uma taxa de juro fixa.
Reinno adota um modelo de operação centralizado e offline, apresentando alguns riscos óbvios:
Estes riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto. No futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro jurídico mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem um tamanho de mercado ou projetos líderes claramente definidos. Atualmente, os projetos neste campo têm um tamanho e uma base de usuários relativamente pequenos. Operações rigorosamente em conformidade e uma estrutura legal madura são necessárias. Alguns projetos adotam estruturas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relevantes como objetivos de investimento para reduzir riscos. Mas, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis.
Em termos de regulamentação, ainda não existe uma estrutura clara e consistente para os RWA imobiliários. As diferentes autoridades reguladoras dos Estados Unidos têm divergências na classificação de tokens, e também falta uma estrutura regulatória internacional. Essa inconsistência resulta em regras pouco claras, ameaçando os investidores e colocando em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização.
Apesar da confusão regulatória, muitas empresas financeiras e de criptomoedas conhecidas continuam a tentar o RWA imobiliário. Alguns projetos demonstraram viabilidade limitada após 1-2 anos de operação. Com o estabelecimento e a melhoria do quadro legal relevante, acredita-se que o RWA imobiliário irá experimentar um rápido desenvolvimento.