Bitcoin Hipoteca: um novo mar azul de 6,6 trilhões de dólares

No dia 27 de maio, a Cantor Fitzgerald lançou um programa de empréstimos colaterais em Bitcoin de 2 bilhões de dólares para clientes institucionais, com as primeiras contraparte incluindo a empresa de criptomoedas FalconX Ltd. e a Maple Finance. Como um dos subscritores oficiais de títulos do Tesouro dos EUA, a entrada desta instituição de Wall Street, com mais de um século de história, é vista como uma quebra simbólica significativa.

Bitcoin está a transformar-se de um ativo de estoque numa ferramenta financeira que pode afetar o sistema de crédito.

Um mês depois, o diretor da Federal Housing Finance Agency (FHFA), Bill Pulte (, lançou um sinal forte. Ele pediu que a Fannie Mae ) e a Freddie Mac ( estudassem a viabilidade de incluir criptomoedas como Bitcoin na avaliação de hipotecas. Esta declaração provocou uma reação intensa no mercado, com o preço do Bitcoin subindo quase 2,87% em 24 horas, ultrapassando novamente os 108.000 dólares.

Como a pergunta provocativa de um anúncio: "Em 2012, você precisava de 30.000 moedas Bitcoin para comprar uma casa, e agora você só precisa de 5. Se o preço das casas está em queda quando medido em Bitcoin, por que continua a subir quando medido em dólares?" Qual será o impacto deste empréstimo imobiliário em Bitcoin no sistema do dólar?

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O que Bill Pulte disse é verdade?

Bill Pulte pediu publicamente nas redes sociais que a Fannie Mae )FNMA( e a Freddie Mac )FHLMC( se preparassem. Essas duas empresas são instituições apoiadas pelo governo dos Estados Unidos e, embora não concedam empréstimos diretamente aos compradores de imóveis, desempenham um papel central de "market maker" no mercado secundário de hipotecas, garantindo a liquidez e a sustentabilidade do mercado de empréstimos através da compra de hipotecas emitidas por instituições privadas.

A Federal Housing Finance Agency ) FHFA ( é responsável pela supervisão dessas duas instituições. De acordo com um relatório de pesquisa do JPMorgan, até dezembro de 2024, a Fannie Mae e a Freddie Mac garantiram um total de 6,6 trilhões de dólares em valores mobiliários lastreados em hipotecas institucional ) MBS (, o que representa 50% de toda a dívida de hipotecas não pagas nos Estados Unidos. Os empréstimos hipotecários da Ginnie Mae, totalmente garantidos pelo governo dos EUA, forneceram 2,5 bilhões de dólares para MBS, correspondendo a 20%.

Pulte usou um tom de "ordem" no tweet porque, como presidente da FHFA, ocupa uma posição de "supervisão" no conselho de administração dessas duas empresas. Desde que assumiu o cargo em março de 2025, ele implementou reformas drásticas, transferindo vários diretores das duas grandes instituições, assumindo a presidência do conselho e demitindo 14 executivos, incluindo o CEO da Freddie Mac, para uma reestruturação abrangente. Isso aumentou significativamente o controle da FHFA sobre as empresas financiadas pelo governo e discutiu com a Casa Branca e o Tesouro um plano de listagem pública baseado em "garantias implícitas". Agora, a FHFA começou a explorar a inclusão de ativos criptográficos no sistema de avaliação de subscrição de hipotecas, sinalizando uma mudança estrutural na atitude do regulador em relação aos ativos criptográficos.

O histórico pessoal de Pulte adiciona um significado complexo a esta notícia. Como o terceiro líder da terceira maior empresa de construção de residências dos EUA, sendo ele também um herdeiro de uma família do setor imobiliário, assim como o presidente Trump, ele é um dos altos funcionários federais mais proeminentes a apoiar publicamente as criptomoedas. Já em 2019, ele defendia o desenvolvimento caritativo de ativos criptográficos e revelou possuir uma grande quantidade de Bitcoin e Solana. Ele já investiu em ativos de alta volatilidade como GameStop e Marathon Digital, e, ao contrário de políticos comuns, ele parece estar mais alinhado com a imagem de "Degen" em seus investimentos. Combinando seu "currículo criptográfico" anterior, a ideia de introduzir ativos criptográficos no sistema de compra de casas nos EUA não é uma ideia passageira.

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Divergência interna do governo

Por outro lado, existem divisões óbvias dentro do governo. A ProPublica revelou em março que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA )HUD( também está explorando o uso de stablecoins e tecnologia blockchain para rastrear os fundos federais de subsídio habitacional. Um funcionário do HUD revelou que o promotor do plano de blockchain é Irving Dennis ), que é o novo vice-chefe de finanças do HUD e foi sócio da gigante de consultoria global Ernst & Young.

Diferente da Fannie Mae e Freddie Mac, que são "empresas patrocinadas pelo governo" sob a responsabilidade da FHFA, a Ginnie Mae, sob a responsabilidade do HUD, é uma agência 100% governamental. Portanto, as discussões nessa área são mais rigorosas, e a proposta enfrentou forte oposição interna, com alguns acreditando que poderia desencadear uma crise semelhante à da hipoteca subprime de 2008. Alguns funcionários até a descreveram como "como distribuir dinheiro com moeda do jogo Monopoly". Um memorando interno indicou que o HUD não carece de capacidade de auditoria e rastreamento de fluxo de fundos, e a introdução de blockchain e pagamentos criptografados não apenas aumenta a complexidade, mas também pode provocar flutuações no valor dos fundos assistenciais e até questões de conformidade.

Atualmente, algumas plataformas já oferecem produtos de hipoteca com garantia em Bitcoin. No entanto, devido à impossibilidade de securitizar o empréstimo e vendê-lo à Fannie Mae e Freddie Mac, as taxas de juros dos empréstimos são elevadas e a liquidez é limitada. Uma vez que o Bitcoin seja integrado ao sistema de subscrição de hipotecas federal, não apenas poderá reduzir as taxas de juros para os mutuários, mas também significa que os detentores de moeda poderão liberar o efeito de alavancagem, passando de "HODL" para "construir a alocação de ativos familiares nos EUA".

Claro, o risco não pode ser ignorado. Como advertiu o ex-funcionário da SEC, Corey Frayer, uma vez que ativos de criptomoeda voláteis sejam introduzidos no sistema de hipoteca de 1,3 trilhões de dólares garantido pela FHA, qualquer evento de desancoragem de capitalização de mercado pode causar um choque sistêmico. A acadêmica de direito Hilary Allen foi ainda mais direta, afirmando que forçar a transformação tecnológica sobre os grupos mais vulneráveis como um campo de testes é extremamente perigoso.

O cerne dessa divergência reside na preparação dos Estados Unidos para formalmente integrar o Bitcoin no sistema financeiro público como um "ativo alternativo". A direção da pesquisa da FHFA é permitir que os detentores usem o saldo de Bitcoin para atender diretamente aos requisitos de entrada ou de reserva, e seu significado profundo é que pela primeira vez permite que ativos descentralizados tenham um efeito de "alavancagem habitacional". Por outro lado, a volatilidade dos ativos criptográficos torna difícil a avaliação e a provisão de riscos ao atuarem como "ativos de reserva", e se em situações de flutuação acentuada do preço do Bitcoin, é permitido o uso para avaliação de empréstimos hipotecários, isso envolve questões de regulação financeira, gestão de liquidez e até mesmo problemas de estabilidade sistêmica.

Quais são as disposições da nova diretiva FHFA?

Devido às dolorosas lições da crise das hipotecas subprime de 2008, a avaliação de empréstimos habitacionais nos EUA atualmente tem restrições rigorosas em relação à conformidade dos ativos. Mesmo que o mutuário possua criptomoedas, estas devem ser convertidas em dólares e armazenadas em uma conta bancária regulamentada nos EUA por um período mínimo de 60 dias, antes de serem consideradas "fundos maduros" para a avaliação. A direção proposta pela Pulte pretende, evidentemente, romper essa barreira de processo.

Esta ordem oficial, ou seja, a decisão n.º 2025-360, exige que as duas grandes empresas de hipotecas considerem as criptomoedas como um ativo válido para a diversificação da riqueza dos mutuários. Até agora, as criptomoedas foram excluídas da avaliação de risco de hipotecas, uma vez que os mutuários geralmente não convertem seus ativos digitais em dólares antes do término do empréstimo. A instrução exige que a Fannie Mae e a Freddie Mac apresentem propostas para incluir criptomoedas nas reservas dos mutuários na avaliação de risco de hipotecas de habitação unifamiliar. Além disso, a instrução também estipula que as empresas devem calcular diretamente a quantidade de criptomoedas em posse, sem a necessidade de as converter em dólares.

A FHFA estabeleceu diretrizes claras sobre quais criptomoedas atendem aos critérios de consideração. Apenas os ativos emitidos em bolsas centralizadas reguladas nos EUA e que estejam totalmente em conformidade com as leis relevantes são elegíveis. Além disso, as empresas devem incluir medidas de mitigação de risco na avaliação, incluindo ajustes com base na volatilidade conhecida do mercado de criptomoedas, bem como redução adequada de risco com base na proporção de reservas de criptomoedas mantidas pelo mutuário.

Antes de qualquer implementação de mudanças, as empresas devem submeter suas propostas ao respectivo conselho de administração para aprovação. Após a aprovação do conselho, a proposta deve ser encaminhada à FHFA para revisão e autorização final. A decisão da FHFA está alinhada com a abordagem mais ampla do governo federal em reconhecer criptomoedas no processo financeiro, em consonância com os comentários de Pulte "Para responder à visão do presidente Trump de transformar os Estados Unidos na capital mundial das criptomoedas", a publicação dessa diretiva reflete seu compromisso em posicionar os Estados Unidos como uma jurisdição líder no desenvolvimento de criptomoedas.

O que isso realmente significa?

É bem sabido que a lógica subjacente para usar um ativo com alta liquidez para colateralizar a troca por ativos de baixa liquidez é válida, mas o BTC está no centro de interesses em múltiplas dimensões. Quando ele realmente puder ser certificado como um ativo para empréstimos colaterais nos EUA, sua "influência" pode ser tão poderosa quanto a proposta da "lei de reserva de Bitcoin" apresentada por Trump antes de assumir. E essa influência não se limitará a um único grupo; diversas partes, incluindo o povo americano, instituições financeiras e órgãos governamentais, serão afetadas.

Quantos americanos usariam Bitcoin para "comprar uma casa", quanto se pode "economizar" usando Bitcoin como intermediário?

O relatório de consumidores de criptomoedas de 2025 da Security.org mostra que cerca de 28% dos adultos americanos ( cerca de 65 milhões ) possuem criptomoeda, com a geração Z e os millennials representando uma proporção extremamente alta, com mais da metade deles possuindo ou tendo possuído ativos criptográficos. Como os millennials e a geração Z estão cada vez mais presentes no mercado imobiliário dos EUA, os ativos criptográficos como forma de pagamento para a compra de imóveis também podem se tornar cada vez mais populares.

A pesquisa da RedFin em 2021 mostrou que a porcentagem de compradores de primeira viagem que "vendiam criptomoedas para comprar uma casa" aumentou gradualmente de 2019 a 2021, alcançando perto de 12% no final de 2021. Quatro anos se passaram e, com a popularização das criptomoedas, essa proporção pode ter aumentado ainda mais.

O fundador da People's Reserve, CJK, compartilhou uma pequena história. Em 2017, ele vendeu 100 BTC para comprar uma casa, e agora essa casa vale apenas 500 mil dólares, mas os BTC vendidos já valem mais de dez milhões de dólares. Foi assim que ele teve a oportunidade de fundar a People's Reserve, com o objetivo de permitir que mais pessoas possam manter Bitcoin, comprando casas através de garantias.

Suponha que você comprou Bitcoin no valor de 50.000 dólares em 2017. Até 2025, seu valor chegará a 500.000 dólares. Em vez de vender seu Bitcoin e pagar 90.000 dólares em impostos sobre ganhos de capital, é melhor trabalhar com uma instituição de empréstimo de criptomoedas, onde você se compromete a hipotecar 300.000 dólares em BTC, recebendo um empréstimo de 300.000 dólares com uma taxa de juros de 9,25%. O credor manterá seu Bitcoin em uma conta de custódia, você ainda possui o Bitcoin, e você só precisa pagar cerca de 27.000 dólares de juros por ano ( no futuro, que será ainda menor ), e evita os 90.000 dólares em impostos, enquanto ainda se beneficia da tendência de alta do preço do BTC e da proteção contra a inflação, especialmente considerando que o Grande Acordo aumentou o teto da dívida dos Estados Unidos para 5 trilhões de dólares.

De acordo com os dados fornecidos pela Fannie Mae, a taxa de juro anual dos empréstimos hipotecários a 30 anos nos Estados Unidos está a oscilar em torno de 7%, enquanto a dos empréstimos a 15 anos está a oscilar em torno de 6%.

Instituições privadas como o Milo Credit, que já estão em operação há algum tempo, agora conseguem oferecer empréstimos em Bitcoin com uma LTV de cerca de 50% e uma taxa de juro anual de 9-10%, enquanto plataformas de empréstimos nativas do ecossistema BTC, como o People's Reserve, conseguem reduzir a taxa de juro anual para 3,5% ( se a LTV for de 33% ). Se calcularmos assim, com base em um empréstimo hipotecário de 500 mil dólares por 15 anos, é possível economizar cerca de 1000 dólares por mês, e o total de juros será 190 mil dólares a menos.

Embora nem todas as instituições tenham taxas tão baixas, com o impulso das atuais políticas e regulamentações, pode haver taxas semelhantes às de ativos comuns entre as principais instituições de empréstimo dos EUA. Usar um empréstimo em Bitcoin é, sem dúvida, uma escolha mais inteligente para os americanos atuais.

Ferramentas auxiliares para impulsionar o processo de privatização do GSE

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