Биткойн ипотека: новый рынок на 6,6 триллиона долларов

27 мая Cantor Fitzgerald запустил программу залоговых кредитов на 2 миллиарда долларов в Биткойнах для институциональных клиентов, первыми контрагентами стали криптовалютные компании FalconX Ltd. и Maple Finance. Вход этой столетней Уолл-стрит компании, являющейся официальным андеррайтером государственных облигаций США, рассматривается как символический прорыв.

Биткойн превращается из запасного актива в финансовый инструмент, способный влиять на кредитную систему.

Через месяц директор Федерального управления жилищного финансирования США (FHFA) Билл Пулте (Bill Pulte) дал громкий сигнал. Он потребовал от Фанни Мэй (Fannie Mae) и Фредди Мак (Freddie Mac) изучить целесообразность включения таких криптовалют, как Биткойн, в систему оценки ипотечных кредитов. Это заявление вызвало резкую реакцию на рынке, в течение 24 часов цена Биткойна выросла почти на 2,87%, вновь преодолев отметку в 108,000 долларов.

Как задается в одном рекламном ролике, вопрос: "В 2012 году вам нужно было 30 000 Биткойнов, чтобы купить дом, а сейчас вам нужно всего 5. Если цены на дома в Биткойнах постоянно падают, почему же они продолжают расти в долларах?" Какое влияние окажет этот Биткойн ипотечный кредит на долларовую систему?

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Слова Билла Пулте имеют значение?

Билл Пулте публично призвал на социальных медиа Фанни Мэй (FNMA) и Фредди Мэк (FHLMC) быть готовыми. Эти две компании являются поддерживаемыми правительством США, хотя и не выдают кредиты напрямую покупателям жилья, они играют ключевую роль "маркетмейкера" на вторичном рынке ипотечных кредитов, обеспечивая ликвидность и устойчивость кредитного рынка путем покупки ипотечных кредитов, выданных частными учреждениями.

Федеральное управление жилищного финансирования (FHFA) отвечает за регулирование этих двух учреждений. Согласно исследовательскому отчету JPMorgan, по состоянию на декабрь 2024 года, Фанни Мэй и Фредди Мак совместно гарантировали 6,6 триллиона долларов США институциональных ипотечных облигаций (MBS), что составляет 50% от всех непогашенных ипотечных долгов в США. Ипотечные кредиты Джилли Мэй, полностью гарантированные правительством США, предоставили 2,5 миллиарда долларов для MBS, что составляет 20%.

Пулте в своем твите использовал тон "приказа", потому что он занимает должность "надзора" в Совете директоров обеих компаний как председатель FHFA. После вступления в должность в марте 2025 года он провел масштабные реформы, переместив многих директоров обеих организаций, сам занял пост председателя Совета директоров и уволил 14 руководителей, включая генерального директора Фанни Мэй, для полной реорганизации. Это значительно усилило контроль FHFA над государственными финансируемыми компаниями и открыло обсуждение с Белым домом и Министерством финансов относительно предложения по публичному размещению с "скрытой гарантией". Теперь FHFA начинает рассматривать возможность включения криптоактивов в систему оценки андеррайтинга ипотечных кредитов, что знаменует собой структурное изменение отношения регуляторов к криптоактивам.

Личный фон Пулте придает этому сообщению сложный смысл. Будучи третьим поколением руководителей третьей по величине строительной компании в США и наследником семейного бизнеса в сфере недвижимости, как и президент Трамп, он является одним из первых федеральных чиновников, открыто поддержавших криптовалюту. Еще в 2019 году он выступал за благотворительное развитие криптоактивов и раскрыл, что лично владеет большими суммами Биткойна и Solana. Он инвестировал в такие высоковолатильные активы, как GameStop и Marathon Digital, и, в отличие от обычных политиков, кажется, лучше соответствует образу "Degen" в инвестициях. Учитывая его предыдущую "крипто-карьеру", желание интегрировать криптоактивы в систему покупки жилья в американских семьях не является спонтанным решением.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Расхождения внутри правительства

С одной стороны, внутри правительства существуют явные разногласия. ProPublica в марте сообщила, что Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) также исследует возможность использования стабильных монет и технологии блокчейн для отслеживания федеральных жилищных субсидий. Один из чиновников HUD сообщил, что инициатором блокчейн-решения является Ирвинг Деннис (Irving Dennis), который является новым заместителем главного финансового директора HUD и ранее был партнером в глобальной консалтинговой компании Ernst & Young.

В отличие от таких "полуофициальных государственных учреждений", как Фанни Мэй и Фредди Мак, которые контролируются FHFA, Гилли Мэй, находящийся под управлением HUD, является полностью государственным учреждением. Поэтому обсуждение в этой области более строгое, и данное предложение встретило внутреннее сопротивление; некоторые считают, что это может вызвать подобный кризис субстандартного кредитования, как в 2008 году, а некоторые чиновники даже назвали это "как если бы раздавали деньги с помощью игровых фишек из Монополии". В одном внутреннем меморандуме отмечается, что HUD не испытывает недостатка в аудите и возможностях отслеживания потоков финансирования; внедрение блокчейна и криптоплатежей не только добавляет сложности, но также может вызвать колебания стоимости помощи и даже проблемы с соблюдением нормативных требований.

В настоящее время некоторые платформы уже предлагают ипотечные продукты с залогом Биткойн. Однако из-за невозможности секьюритизации займов и их продажи Fannie Mae и Freddie Mac, процентные ставки по займам остаются высокими, а ликвидность ограниченной. Как только Биткойн будет включен в федеральную систему андеррайтинга ипотечных кредитов, это не только позволит снизить ставки по займам, но и даст возможность держателям токенов использовать кредитное плечо, переходя от "HODL" к "созданию семейного портфеля активов в США".

Конечно, риски не следует игнорировать. Как предупреждал бывший чиновник SEC Кори Фрейер, как только нестабильные криптоактивы будут введены в систему ипотечного кредитования на сумму 1,3 триллиона долларов, обеспечиваемую FHA, любое событие, связанное с обесцениванием рыночной стоимости, может привести к системному кризису. Юридический ученый Хилари Аллен даже заявила, что использовать самые уязвимые группы как полигон для принудительного продвижения технологических изменений чрезвычайно опасно.

Суть этого разногласия заключается в том, готова ли Америка официально включить Биткойн в публичную финансовую систему, рассматривая его как "альтернативный инвестиционный актив". Направление исследования FHFA предполагает, что держатели смогут использовать баланс Биткойна для выполнения требований по первоначальному взносу или резервам, что имеет глубокое значение, поскольку это впервые позволяет децентрализованным активам иметь эффект "жилищного рычага". С другой стороны, волатильность криптоактивов создает трудности с оценкой и расчетом рисков, когда они используются в качестве "резервных активов", и вопрос о том, разрешено ли использовать Биткойн для оценки ипотечного кредита в условиях резких колебаний его цены, затрагивает вопросы финансового регулирования, управления ликвидностью и даже системной стабильности.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Какие требования содержатся в новом указе FHFA?

Из-за горьких уроков кризиса субстандартного кредитования 2008 года текущая оценка жилищных кредитов в США имеет строгие ограничения на соответствие активов. Даже если заёмщик владеет криптовалютой, её необходимо сначала конвертировать в доллары США и хранить на счёте в регулируемом банке США в течение 60 дней, прежде чем она может считаться "взрослыми средствами" для оценки. Направление, предложенное Pulte, явно нацелено на преодоление этого процессного барьера.

Этот официальный приказ, а именно решение № 2025-360, требует от двух ипотечных гигантов рассматривать криптовалюту как эффективный актив для диверсификации богатства заемщиков. До настоящего времени криптовалюта была исключена из оценки ипотечного риска, поскольку заемщики обычно не обменивают свои цифровые активы на доллары до окончания кредита. Данный приказ требует от Fannie Mae и Freddie Mac разработать предложения по включению криптовалюты в оценку резервов заемщиков по ипотечным кредитам на однофамильные дома. Кроме того, этот приказ также устанавливает, что компании должны напрямую учитывать объемы криптовалюты, не обменивая их на доллары.

FHFA разработала четкие "руководящие принципы" относительно того, какие криптовалюты соответствуют условиям рассмотрения. Квалифицируются только активы, выпущенные на централизованных биржах, регулируемых США, и полностью соблюдающие соответствующее законодательство. Кроме того, компаниям необходимо включать меры по снижению рисков в оценку, включая корректировку в соответствии с известной волатильностью криптовалютного рынка, а также соответствующее снижение рисков в зависимости от доли криптовалютных резервов заемщика.

Перед внедрением любых изменений компания должна представить свои предложения на одобрение соответствующим советам директоров. После одобрения совета директоров предложения должны быть переданы FHFA для проверки и окончательного одобрения. Решение FHFA согласуется с более широкой практикой федерального правительства по признанию криптовалюты в финансовых процессах и соответствует заявлениям Пулта: "В ответ на видение президента Трампа сделать США мировым центром криптовалют", публикация этого указа отражает его приверженность к позиционированию США как ведущей юрисдикции для развития криптовалют.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Что это вообще означает?

Как известно, логика использования высоколиквидного актива для залога в обмен на низколиквидные активы оправдана, но BTC находится в центре интересов по многим измерениям. Когда он действительно сможет быть сертифицирован как актив для залога в США, его "влияние" может быть не меньше силы "Закона о резервировании Биткойнов", предложенного Трампом до его вступления в должность, и это влияние не будет ограничиваться одной группой; на него повлияют многие, включая американское население, финансовые учреждения, государственные органы и другие.

Сколько американцев будут "покупать дома" за Биткойн, сколько денег можно "сэкономить", используя Биткойн в качестве посредника?

Отчет о потребителях криптовалюты Security.org за 2025 год показывает, что около 28% взрослых американцев ( примерно 65 миллионов человек ) владеют криптовалютой, причем среди поколения Z и миллениалов этот показатель особенно высок, более половины из них владеют или когда-либо владели криптоактивами. Поскольку доля миллениалов и поколения Z на рынке недвижимости США продолжает расти, криптоактивы как способ оплаты за жилье могут становиться все более популярными.

Исследование RedFin, проведенное в 2021 году, показало, что среди первых покупателей домов доля людей, "продающих криптовалюту для покупки жилья", постепенно увеличивалась с 2019 по 2021 год, и к концу 2021 года достигла почти 12%. Прошло 4 года, и с распространением криптовалют этот показатель может еще больше увеличиться.

Основатель People's Reserve CJK поделился небольшой историей. В 2017 году он продал 100 Биткойнов для покупки дома, и сейчас этот дом стоит всего 500 тысяч долларов, но проданные Биткойны уже стоят десятки миллионов долларов. Именно поэтому он основал People's Reserve, чтобы больше людей могли сохранить Биткойн, используя его в качестве залога для покупки дома.

Предположим, вы приобрели Биткойн на сумму 50 000 долларов в 2017 году. К 2025 году его стоимость достигнет 500 000 долларов. Вместо того чтобы продать свои Биты и уплатить 90 000 долларов налога на прирост капитала, лучше сотрудничать с криптовалютной ипотечной компанией, вы обязуетесь заложить 300 000 долларов BTC, чтобы получить ипотечный кредит на сумму 300 000 долларов по ставке 9,25%. Кредитор поместит ваши Биты на эскроу-счет, вы все еще владеете Биткойном, и вам нужно будет платить только 27 000 долларов в год( в будущем будет меньше) в качестве процентов, и вы избежите 90 000 долларов налогов, в то время как у вас также есть восходящий тренд цен на BTC и права на защиту от инфляции, особенно в условиях, когда Великий закон о красоте поднимает потолок государственного долга США до 50 триллионов долларов.

Согласно данным Фанни Мэй, текущая годовая процентная ставка по 30-летним ипотечным кредитам в США колеблется около 7%, а по 15-летним - около 6%.

Такие частные учреждения, как Milo Credit, которые уже работают некоторое время, теперь могут предложить криптозаймы под Биткойн с LTV около 50% и годовой процентной ставкой 9-10%. В то время как такие платформы, как People's Reserve, которые являются коренными кредитными платформами в экосистеме BTC, могут снизить годовую процентную ставку до 3,5% при LTV 33%(. Если рассматривать это с точки зрения ипотеки на 500 000 долларов на 15 лет, можно сэкономить около 1000 долларов в месяц, а общие проценты будут меньше на 190 000 долларов.

Хотя не все учреждения будут иметь такую низкую процентную ставку, под воздействием текущих политик и норм может возникнуть похожая ставка, как у обычных активов, среди основных кредитных учреждений в США. Использование Биткойн-кредита, безусловно, является более разумным выбором для современных американцев.

! [Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d3d1dfc612310472761cf6e97362396.webp(

Инструменты для содействия процессу приватизации GSE

Прямо на FH