Токенизация активов недвижимости: текущее состояние и прогнозы анализа

Введение

Концепция токенизации активов недвижимости ( RWA ) не нова на рынке криптовалют, она появилась еще в 2018 году. Токенизация активов и выпуск токенов, обеспеченных активами ( STO ), имели некоторые сходства с сегодняшней концепцией RWA. Однако из-за незрелой регуляторной базы и неочевидных потенциальных преимуществ эти ранние попытки не смогли развиться в зрелый сегмент рынка.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки по займам стейблкоинов на крипторынке. Поэтому токенизация государственных облигаций США в RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. В результате некоторые известные DeFi проекты, а также традиционные финансовые учреждения и даже некоторые государственные органы начали исследовать RWA.

За последние два года на рынке появилось множество проектов RWA в сфере недвижимости. Их цель — расширить рынок инвестиций в недвижимость различными способами, разнообразить инвестиционные продукты в недвижимости и снизить порог входа для инвесторов в недвижимость. Данное исследование через анализ случаев этих проектов рассматривает преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости, а также их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на недвижимость и инвесторов в Северной Америке, обсуждение соответствующих политик, нормативных актов и рыночных условий будет в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости является обширной областью, полной инвестиционных возможностей. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что стоимость североамериканского рынка недвижимости, котируемого на бирже, достигает 1,3 трлн долларов США, в то время как стоимость мирового рынка недвижимости, котируемого на бирже, составляет 2,66 трлн долларов США.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкой группы инвесторов, а также повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. используется для финансирования децентрализованного владения недвижимостью.

2)Специфический индекс рынка недвижимости.

3. как залог токенизированной недвижимости.

Кроме того, токенизация и интеграция блокчейна повысили прозрачность активов недвижимости и демократическое управление.

Недвижимость инвестиционный траст ( REIT ) - это компания, которая владеет, управляет или финансирует доходную недвижимость. REIT предоставляет обычным инвесторам возможность инвестирования, позволяя им получать доход на основе дивидендов и общую доходность, а также способствует росту рынка недвижимости в регионе. REIT и недвижимость RWA имеют схожие черты в предоставлении возможностей диверсифицированных инвестиций в недвижимость, эффективно снижая инвестиционный порог и повышая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или владения, сохраняя централизованную модель операционной деятельности. Несмотря на это, их строгая проверка активов и инвестиционная структура в рамках строгой регуляторной системы предоставляют надежный план для проектов недвижимости RWA.

За последние два года работы с проектами RWA в сфере недвижимости мы получили более четкое представление о их преимуществах и недостатках.

Проекты RWA в недвижимости обычно имеют вышеупомянутые характеристики. После глубокого изучения конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и подходах к продуктам, каждый проект сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.

Кейс-стадия

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и является самым популярным в своей области. Стоит отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли длительную и широкую рыночную проверку и тестирование.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредоточенный на инвестициях в жилую недвижимость США через блокчейны Ethereum и Gnosis, предоставляемых преимущественно на Gnosis (.

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует права собственности на недвижимость в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эти объекты переданы третьей стороне. После вычета расходов арендная плата, полученная от конкретной недвижимости, распределяется среди держателей токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, они юридически отделены от компании, владеющей недвижимым имуществом. Как указано на их сайте, в случае дефолта компании, держатели токенов имеют право назначить альтернативную компанию для управления правами собственности. Следует отметить, что они не требуют совместных инвестиций в объекты, которые они вводят на рынок. Держатели токенов недвижимости могут ежемесячно получать долю от дохода от аренды, исключая около 2,5% резервного фонда на обслуживание и управленческие сборы, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

В качестве примера возьмем эту собственность в Монгомери, общая стоимость недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена каждого токена составляет 52,10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость генерирует доход от аренды в размере 2,600 долларов США в месяц. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, чистая прибыль составляет 1,978 долларов США в месяц, годовой доход составляет 23,736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает распределение в размере 3,83 долларов США, годовая доходность составляет 7,35%.

Что касается этой недвижимости, RealT предлагает 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать почти безрисковую модель работы. Управляющая компания взимает 8% арендной платы и оставшуюся часть на обслуживание, в то время как инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске подходящей недвижимости и выводе ее на рынок в токенизированном виде.

Однако, хотя распределение собственности способствует разделению рисков между инвесторами, это также создает проблемы. Проблема возникает, когда финансовые интересы инвесторов слишком малы, чтобы управленческие расходы компании стали целесообразными. Один отчет объясняет конфликт интересов между держателями недвижимости Токенов и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей собственностью; если у RealT есть значительная доля в собственности, это может снизить агентские расходы; следовательно, неэффективное управление будет негативно сказываться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может отрицательно сказаться на ликвидности Токенов, а мелкие акционеры также могут стать бесплатными загрузчиками. Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры будут контролировать, является ли нанятая управляющая компания финансово жизнеспособной. С другой стороны, если доля RealT мала, у RealT может не быть достаточных стимулов для выбора управляющей компании или участия в процессе контроля, и многим инвесторам также будет трудно эффективно нести ответственность за контроль над управляющей компанией.

Я посмотрел на десять последних распроданных токенов на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-эксплорер, чтобы узнать количество владельцев каждого объекта недвижимости.

![Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Как показано на графике, RealT делит недвижимость на различное количество токенов, чтобы цена каждого токена составляла около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости находится в Детройте, и у них около 500 владельцев токенов, при этом у двух объектов недвижимости более 1000 владельцев. Теперь, объединив это с количеством токенов у каждого владельца, можно понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени успешно создал рынок недвижимости для мелких инвесторов и повысил ликвидность жилищного рынка.

Согласно данным о транзакциях кошелька RealT, RealT выплатила примерно 6 миллионов долларов США в общей сумме аренды. Платформенные сборы варьируются от 2,5% до 3% от аренды в зависимости от колебаний эксплуатационных расходов, страховки и налогов, что соответствует доходу платформы за последние два года в размере около 150-180 тысяч долларов США. Однако, поскольку RealT не требует обязательного участия в инвестициях в недвижимость и не имеет конкретных ограничений или рекомендаций относительно степени участия в инвестициях, доход, получаемый RealT от арендных поступлений, все еще не раскрыт.

С точки зрения структуры компании, RealT создала Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве центрального юридического лица. Это юридическое лицо не владеет никакими недвижимыми активами; оно служит лишь операционным лицом проекта RealT. Кроме того, RealT создала Real Token LLC в штате Делавэр в качестве материнской компании для серии компаний, занимающихся недвижимостью. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими недвижимыми активами; ее основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в любую собственность путем подписания контракта с компанией. Наконец, RealT создала соответствующий Series LLC для каждой инвестируемой собственности. В качестве дочерней компании Real Token LLC, каждый Series LLC владеет конкретной собственностью и соответствующим токеном. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одной собственности не повлияли на другие собственности или операционную деятельность материнской компании RealT.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Паркл

Parcl протокол является платформой DeFi для инвестиций, позволяющей пользователям торговать колебаниями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения вечного экспозиции к синтетическим активам с использованием AMM-структуры. Parcl вводит Parcl Labs ценовые фиды, которые создают индексы на основе истории продаж недвижимости в определенных регионах. Срок истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов появляется возможность спекулировать на стоимости недвижимости, они могут занять длинные или короткие позиции на цены недвижимости.

Этот метод позволяет Parcl избежать правовых проблем, поскольку в операциях платформы не участвует реальная недвижимость. Некоторые могут сомневаться, действительно ли это проект RWA в сфере недвижимости, так как он не соответствует указанным выше стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, который получил инвестиции от некоторых известных организаций в отрасли. В обсуждении возможностей диверсификации RWA в сфере недвижимости включение его является разумным.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, текущий TVL составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла много внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Продукты Parcl просты и быстро разрабатываются. Ценовые предложения и индексный рынок Parcl Labs хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В операционном плане команда Parcl активно внедряет программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку многих известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно низкую известность на рынке, имеет небольшую пользовательскую базу и ограниченный объем торгов. Возможно, рынок еще не готов принять продукты индексирования недвижимости.

) Рейнно

Некоторые крупные криптовалютные компании также исследуют возможность разрешить пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. Одна известная компания в июле объявила, что их команда цифровых валют центрального банка работает в этом направлении. Один крупный DeFi проект интегрировался с одной компанией, чтобы поддержать ипотечное кредитование недвижимости. RealT предлагает возможность использовать токенизированную недвижимость в качестве залога для кредитов, хотя эта услуга доступна только для токенов, которые они выпустили. По сути, эта услуга больше похожа на продукт кредитования токенов и не увеличивает существенно ликвидность средств для владельцев недвижимости.

Reinno - это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и прекращенный в 2022 году. Хотя он не оставил много следов на рынке, он представил два упомянутых продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт – это кредитная служба, основанная на токенизированной недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут подать документы на недвижимость в Reinno. После одобрения Reinno создаст специальную компанию для сделки в Делавэре. Затем Reinno создаст смарт-контракты для токенов недвижимости, которые владельцы могут использовать в качестве залога для получения кредита. Лимит кредита будет основан на стоимости токенов.

Второй продукт - это финансирование ипотечного кредита, после покупки недвижимости пользователи могут получить ипотечный кредит.