Токенизация недвижимости: новые возможности и вызовы на рынке RWA

Токенизация реальных активов ( RWA ) не является новостью на рынке криптовалют, аналогичные концепции появились еще в 2018 году. Однако из-за недостаточной регуляции и ограниченной доходности ранние попытки не привели к масштабированию. Только в 2022 году, с ростом процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США превысила ставки по кредитованию стейблкоинов в криптоиндустрии, что сделало токенизацию государственных облигаций США более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.

За последние два года появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, направленных на расширение рынка инвестиций в недвижимость, диверсификацию инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будут проанализированы достоинства и недостатки дизайна этих проектов, а также потенциальный рынок, в основном касающийся рынка недвижимости Северной Америки.

Рынок токенизации недвижимости имеет три основных формы:

1. Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость
2. Индекс продуктов на рынке недвижимости определенного региона
3. Ипотечное кредитование с использованием токенов недвижимости

Токенизация недвижимости также может повысить прозрачность активов и демократичность управления.

Недвижимость Инвестиционный Траст ( REIT ) и Недвижимость RWA имеют схожие черты в предоставлении фрагментарных инвестиционных возможностей, но традиционные REIT обычно не предлагают инвесторам возможности управления или собственности. Тем не менее, регулирующая структура и модель работы REIT могут служить ориентиром для проектов недвижимости RWA.

Проекты RWA в недвижимости обычно имеют следующие преимущества:

• Снижение инвестиционных барьеров
• Повышение ликвидности
• Доступный по всему миру
• Высокая прозрачность

Но также есть некоторые недостатки:

• Неясное регулирование
• Управление сложно
• Концентрация риска
• Колебания цен

В дальнейшем будут проанализированы три代表性的案例 проектов недвижимости RWA.

РеалТ

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимости (RWA), который сосредоточен на токенизации жилой недвижимости в США для розничных инвесторов с использованием блокчейнов Ethereum и Gnosis.

RealT покупает жилую недвижимость и производит токенизацию, поручая управление третьим лицам. Арендная плата, за вычетом расходов, распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически изолирован от компании, владеющей недвижимостью. Пользователи, владеющие токенами недвижимости, могут ежемесячно получать часть арендной платы за этот дом, за вычетом примерно 2,5% резервного фонда на обслуживание и 10% управляющего вознаграждения.

В качестве примера недвижимости в Монтгомери, общая стоимость составляет 323,020 долларов, 6200 токенов, каждый по 52.10 долларов. Ежемесячная арендная плата составляет 2,600 долларов, после вычета 622 долларов затрат чистая прибыль составляет 1,978 долларов, годовая сумма 23,736 долларов. Каждый токен получает 3.83 долларов распределения, годовая доходность 7.35%.

RealT предоставляет рынку 100% токенов, без необходимости в совместном инвестировании, поддерживая практически безрисковую модель. Управляющий орган получает 8% от аренды, инвестиционная платформа взимает 2% комиссии. Это позволяет RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и токенизации.

Однако, распределение собственности также приносит вызовы. Когда доля инвестора слишком мала, управленческие затраты компании могут быть слишком высокими. Может возникнуть конфликт интересов между RealT и розничными инвесторами, что приводит к недостатку мотивации при выборе управляющей организации и надзоре.

Анализ показывает, что около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% превышает эту сумму. Это указывает на то, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и увеличил ликвидность рынка жилья.

RealT создала несколько структур в штате Делавэр, включая основное операционное предприятие Real Token Inc. и материнскую компанию для девелоперской компании Real Token LLC. Для каждого инвестиционного объекта недвижимости также созданы соответствующие серии LLC. Эта структура предназначена для изоляции рисков, чтобы проблемы с отдельным объектом недвижимости не повлияли на другие объекты или операционную деятельность материнской компании.

Парк

Parcl — это DeFi инвестиционная платформа, позволяющая пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl использует AMM-архитектуру для выхода на рынок синтетических активов, связанных с недвижимостью, и запускает Parcl Labs Price Feed для создания индекса недвижимости в определенных регионах.

Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактической покупкой и продажей недвижимости. Хотя он может не полностью соответствовать стандартам RWA, Parcl получила инвестиции от таких известных компаний, как Coinbase и Solana Ventures, и заслуживает внимания в обсуждении диверсификации продуктов недвижимости RWA.

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, текущая TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы, похоже, она не привлекла особого внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день менее 50 человек.

Несмотря на то, что продукт Parcl прост в использовании и быстро обновляется, дизайн индексного рынка зрелый, а команда активно продвигает продукт, интерес и доля рынка все еще остаются низкими. Это может указывать на то, что рынок криптовалют еще не полностью готов принять продукты индексирования недвижимости.

Рейнно

Reinno был запущен в 2020 году и прекратил работу в 2022 году, но стоит отметить два связанных с недвижимостью RWA продукта, которые он ввел.

Первый - это кредитная услуга на основе токенизации недвижимости. Владельцы недвижимости могут подать документы на собственность в Reinno, после одобрения создать SPV компанию в Делавэре. Reinno создает смарт-контракт для недвижимости, владельцы могут использовать токены в качестве залога для заимствования.

Второй вариант - это ипотечное финансирование. Пользователь, используя ипотеку в банке для покупки недвижимости, может токенизировать право собственности и использовать полученные средства для погашения ипотеки в банке, а затем выплачивать по фиксированной ставке в соответствии с соглашением.

Reinno использует централизованную оффлайн-модель работы, что связано с некоторыми очевидными рисками:

1. Трудно привлечь к ответственности заемщика за нарушение обязательств
2. Невозможно эффективно предотвратить "двойное использование" со стороны владельцев недвижимости.

Эти риски могут быть одной из причин остановки работы проекта. В будущем для RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая структура для решения этих проблем.

Вывод

Недвижимость RWA все еще является относительно новой концепцией, и четкий рыночный масштаб или ведущие проекты еще не сформировались. В настоящее время масштаб проектов в этой области и пользовательская база относительно малы. Строгое соблюдение нормативных требований и зрелая правовая база необходимы. Некоторые проекты используют структуры изоляции рисков или выбирают соответствующие финансовые продукты в качестве инвестиционных целей для снижения рисков. Однако для полного раскрытия потенциала недвижимости RWA законодательные достижения и соблюдение нормативных требований являются незаменимыми.

В области регулирования для RWA в недвижимости пока нет четкой и согласованной структуры. Разные регулирующие органы в США имеют разногласия в классификации токенов, а международная регулирующая структура также отсутствует. Эта несогласованность приводит к неясности правил, угрожает инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации.

Несмотря на хаос в регулировании, многие известные финансовые и криптовалютные компании пытаются реализовать RWA в недвижимости. Некоторые проекты уже за 1-2 года работы доказали ограниченную жизнеспособность. С установлением и совершенствованием соответствующей правовой базы, можно ожидать быстрого развития RWA в недвижимости.