Gayrimenkul Varlıklarının Tokenizasyonu: Mevcut Durum ve Gelecek Analizi

Giriş

Gayrimenkul varlıklarının tokenizasyonu ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, 2018 yılında ortaya çıkmıştır. O dönemdeki varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları ( STO ), bugünkü RWA kavramı ile benzerlikler taşımaktadır. Ancak, düzenleyici çerçevenin olgun olmaması ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir pazar segmentine dönüşememiştir.

2022'de, ABD'nin sürekli faiz artırmasıyla, ABD Hazine tahvilleri getirileri, kripto piyasasındaki stabilcoin borç verme oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin Tokenizasyonu, kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale geldi. Sonuç olarak, bazı tanınmış DeFi projeleri, geleneksel finansal kurumlar ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmak amacıyla çeşitli yollarla tasarlandı. Bu çalışma, bu projeleri örnek vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, mevzuat ve piyasa koşullarının tartışması ağırlıklı olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasasına odaklanacaktır.

Gayrimenkul Tokenizasyon Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasası değeri 1.3 trilyon dolara ulaşırken, küresel halka açık gayrimenkul piyasası değeri 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul pazarının tokenizasyonunun temel hedefi aşağıdakilerden birini veya birkaçını gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. ile finansman için dağılmış gayrimenkul mülkiyeti.

2. belirli alan gayrimenkul piyasası endeksi ürünleri.

3. teminat olarak tokenizasyon edilmiş gayrimenkul.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gelir elde etmek amacıyla gayrimenkulü sahiplenen, yöneten veya finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, sıradan yatırımcılara temettüye dayalı gelir ve toplam getiri elde etme fırsatı sunarak, bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sağlama konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletme modeli sürdürür. Yine de, sıkı varlık denetimi ve katı düzenleyici çerçeve içinde yatırım yapma yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesi sırasında, artı ve eksi yönleri hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Gayrimenkul RWA projeleri genellikle yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle, her projenin fiili operasyonlarında karşılaştığı durumların farklılık gösterdiğini gördüm.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmeyi seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanlarında en popüler olanlar. Dikkate değer olan, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulamasından ve testten geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zincirini kullanarak ABD konut gayrimenkul yatırımı yapmaya odaklanan, piyasadaki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. (, temel olarak Gnosis üzerinde ) sunulmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve mülk sözleşmelerine sahip olan varlıkları ABD düzenlemelerine uygun olarak tokenlaştırır. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecinden sorumlu olmasına rağmen, mülk varlıklarına sahip olan şirketle yasal olarak ayrı bir yapıdadır. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmelerini yöneten şirketin yerine alternatif bir yönetim şirketi atama hakkına sahiptir. Dikkate değer bir nokta, pazara sundukları mülkler için ortak yatırım zorunluluğu getirmedikleri. Mülk token sahipleri, genellikle değerinin yaklaşık %10'u olan yönetim ücreti ve yaklaşık %2,5'lik bakım rezervi hariç, her ay mülk kira gelirinin bir kısmını alabilirler.

Montgomery'deki bu gayrimenkul örneğinde, gayrimenkul tokenizasyonunun toplam değeri 323,020 dolardır, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolardır, toplamda 6,200 adet token ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkul her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düştükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Dolayısıyla, her bir token 3.83 dolar dağıtım alır, yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT %100 Token sağladı, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim kurumu %8 kira ve bakım giderlerinin kalanı için ücret alırken, yatırım platformu mülkü tokenizasyonu, yönetim kurumunu seçme ve yönetimi denetleme için yalnızca %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları piyasaya tokenizasyon yoluyla sunmaya odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyetin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları o kadar küçük olduğunda ki, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir, bu durumda sorunlar ortaya çıkar. Bir rapor, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçmektedir; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etkiler. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu durum Token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük ortaklar da serbest yolculuk yapanlar haline gelebilir. Bu sahipler, büyük ortakların istihdam edilen yönetim kurumunun mali açıdan sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilirler. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi azsa, RealT'nin yönetim kurumunu seçme veya denetleme sürecine katılma motivasyonu yetersiz olabilir ve birçok yatırımcının da yönetim kurumunu etkin bir şekilde denetleme sorumluluğunu üstlenmesi zor olabilir.

RealT pazarında en son tükenen on Token'i inceledim ve her mülkün sahiplerinin sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda tokenizasyon'a bölüyor, böylece her bir token'in fiyatı yaklaşık 50 dolar oluyor. Çoğu mülk Detroit'te yer alıyor ve yaklaşık 500 token sahibi bulunuyor, bunlardan iki mülkün sahibi 1.000'den fazla. Şimdi, bu durumu her bir sahibin token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım alanını anlayabiliriz.

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 doların altında yatırım yapıyor, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri, bakım maliyetleri, sigorta ve vergilerin dalgalanmasına bağlı olarak, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3 arasında değişmektedir ve bu da son iki yıl içinde yaklaşık 150.000 ila 180.000 dolar platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmadığı ve yatırım katılım seviyesinin seçimine ilişkin belirli kısıtlamalar veya yönergeler sunmadığı için, RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkez varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet etmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülklerin yatırımına katılmasını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için ilgili bir Series LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülke ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri veya ana şirketin operasyonlarını etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanan sentetik varlıkların süresiz pozisyonunu elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkulün satış geçmişine dayalı olarak endeks oluşturan Parcl Labs fiyat beslemesini tanıtır. Satış geçmişi süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır; gayrimenkul fiyatlarını yükseltmek veya düşürmek mümkündür.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı, çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul ile ilgili bir durum yok. Bazıları, yukarıda belirtilen standartlara uymadığı için bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir. Ancak, bu, bazı sektörün tanınmış kuruluşlarından yatırım almış, nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılıkları tartışılırken, bunun dahil edilmesi makuldür.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana'da piyasaya sürüldü ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yılı aşkın bir süredir işletilmesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl ürünleri sade ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat beslemesi ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel olarak, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım planlarını aktif olarak başlattı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa bilinirliğine sahip, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değildir.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenizasyon yoluyla kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını da araştırıyor. Tanınmış bir şirket, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalışmalar yaptığını duyurdu. Büyük bir DeFi projesi, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için bir şirketle entegre oldu. RealT, tokenizasyon yapılmış gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendilerinin çıkardığı tokenler için geçerli. Esasen, bu hizmet daha çok bir token borç verme ürünü gibi ve gayrimenkul sahiplerinin fon akışını önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetine son verilen bir terkedilmiş projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki dikkate değer ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenizasyonlu gayrimenkul üzerine kurulu bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de işlem için özel bir şirket kuracaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul token'ları için akıllı sözleşmeler oluşturacak ve sahipler token'ları teminat olarak kullanarak kredi alabileceklerdir. Kredi limiti token değerine dayanacaktır.

İkinci ürün ipotek finansmanı, kullanıcılar mülk satın aldıktan sonra ipotek kredisi alabilir.