Gayrimenkul Tokenizasyonu: RWA pazarındaki yeni fırsatlar ve zorluklar

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) tokenizasyonu kripto para piyasasında yeni bir olgu değil, benzer bir kavram 2018'de ortaya çıkmıştı. Ancak düzenlemelerin yetersizliği ve sınırlı getiri nedeniyle, erken dönem denemeleri ölçeklenmedi. 2022'ye gelindiğinde, ABD faiz oranlarının yükselmesi ile ABD Hazine tahvili getirileri kripto sektöründeki stablecoin kredi faiz oranlarını geçince, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenizasyonu kripto sektörü için daha cazip hale geldi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı; bu projelerin amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu makalede, bu projelerin tasarımının artı ve eksilerini ve potansiyel pazarını analiz edeceğiz; ana olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Gayrimenkul tokenizasyon piyasasının üç ana biçimi vardır:

1. Parçalanmış gayrimenkul mülkiyeti finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünleri
3. Gayrimenkul tokenizasyonu ile teminatlı kredi

Gayrimenkul tokenizasyonu, varlıkların şeffaflığını ve yönetim demokrasisini artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (REIT ) ve Gayrimenkul RWA'nın parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzer yönleri vardır, ancak geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi ve işletim modeli, Gayrimenkul RWA projelerine referans sağlayabilir.

Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantajlara sahiptir:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Likiditeyi artırmak
• Küresel erişilebilir
• Yüksek şeffaflık

Ancak bazı dezavantajlar da bulunmaktadır:

• Düzenleme belirsiz
• Yönetimi karmaşık
• Risk yoğunlaşması
• Fiyat dalgalanması

Aşağıda üç temsilci gayrimenkul RWA projesi örneği analiz edilecektir.

RealT

RealT 2019 yılında piyasaya sürdü ve Amerika'daki konut mülklerini Ethereum ve Gnosis zinciri aracılığıyla tokenizasyon yaparak bireysel yatırımcılara sunan daha önceki gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülklerini satın alır ve tokenizasyon gerçekleştirir, üçüncü taraf bir kuruluşa yönetim yetkisini devreder. Masraflar düşüldükten sonra kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdır. Kullanıcılar mülk tokenlerini tutarak her ay bu evin kirasından pay alabilir, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve %10 yönetim ücreti düşüldükten sonra.

Montgomery'deki bir mülkü örnek alalım, toplam değeri 323,020 ABD doları, 6200 Token, her biri 52.10 ABD doları. Aylık kira 2,600 ABD doları, 622 ABD doları masraflar düşüldükten sonra net kar 1,978 ABD doları, yıllık toplam 23,736 ABD doları. Her Token için 3.83 ABD doları dağıtım alınıyor, yıllık kar oranı %7.35.

RealT, piyasaya %100 Token sunar, ortak yatırım gerektirmeden, neredeyse risksiz bir modeli sürdürür. Yönetim kurumu kira gelirinden %8 alırken, yatırım platformu %2 ücret tahsil eder. Bu, RealT'nin uygun mülkler bulup tokenizasyon üzerinde odaklanmasını sağlar.

Ancak, dağılmış mülkiyet de zorluklar getirmektedir. Yatırımcılar çok küçük bir payla yatırım yaptıklarında, şirket yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir. RealT ile perakende yatırımcılar arasında çıkar çatışmaları olabilir ve yönetim organını seçme ve denetleme konusunda motivasyon eksikliği yaşanabilir.

Analizler, RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ının 500 doların altında yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arası yatırım yaptığını ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığını göstermektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturduğunu ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT, Delaware'da birden fazla varlık kurmuştur, bunlar arasında ana işletme varlığı Real Token Inc. ve gayrimenkul şirketinin ana şirketi olan Real Token LLC bulunmaktadır. Her bir yatırım gayrimenkulü için ilgili bir dizi LLC de kurulmuştur. Bu yapı, riskleri izole etmek ve tek bir gayrimenkulün sorunlarının diğer gayrimenkuller veya ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul piyasası fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisi aracılığıyla gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmakta ve belirli bölgelerin gayrimenkul endekslerini oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i tanıtmaktadır.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının hukuki sorunlarından kaçınmayı sağlıyor. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl, Coinbase, Solana Ventures gibi tanınmış şirketlerden yatırım aldı ve gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışılırken dikkate değer.

Parcl testnet, Mayıs 2022'de Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL yaklaşık 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süre geçmesine rağmen, pek fazla ilgi çekmediği görülüyor; günlük işlem hacmi 10,000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncelleniyor olsa da, endeks pazarının tasarımı olgun, ekip aktif bir şekilde tanıtım yapıyor, ancak pazarın ilgi düzeyi ve payı hala düşük. Bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini kabul etmeye tam olarak hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno

Reinno 2020'de piyasaya sürüldü ve 2022'de faaliyetlerini durdurdu, ancak tanıttığı iki gayrimenkul RWA ile ilgili ürün dikkate değerdir.

İlk olarak, tokenizasyon temelinde gayrimenkul kredisi hizmeti bulunmaktadır. Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir ve onaylandıktan sonra Delaware'de SPV şirketi kurabilirler. Reinno, gayrimenkul için akıllı sözleşmeler oluşturur ve sahipler, token'ları teminat olarak kullanarak borç alabilirler.

İkincisi konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcı, banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra, mülkiyeti tokenizasyon ile finansman sağlayabilir, elde edilen fonlar banka konut kredisinin geri ödenmesi için kullanılır ve sonrasında sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye geri ödeme yapılır.

Reinno, merkezi offline modelle faaliyet göstermektedir ve bazı belirgin riskler bulunmaktadır:

1. İhlal eden borçlunun sorumluluğunu takip etmek zordur.
2. Emlak sahiplerinin "çift harcama" yapmasını etkili bir şekilde önleyemez.

Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.

Sonuç

Gayrimenkul RWA hala oldukça yeni bir kavramdır, net bir pazar ölçeği veya lider projeler henüz oluşmamıştır. Şu anda bu alandaki projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Sıkı uyumlu operasyonlar ve olgun bir yasal çerçeve gereklidir. Bazı projeler, risk izolasyon yapıları benimsemekte veya riskleri azaltmak için ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak gayrimenkul RWA potansiyelini tam olarak ortaya çıkarmak için yasama ilerlemeleri ve operasyonel uyum kaçınılmazdır.

Regülasyon açısından, gayrimenkul RWA için net ve tutarlı bir çerçeve yok. Amerika'daki farklı regülatörler, token sınıflandırmasında farklı görüşlere sahip ve uluslararası regülasyon çerçevesi de eksik. Bu tutarsızlık, kuralların belirsizliğine yol açmakta, yatırımcıları tehdit etmekte ve tokenizasyonun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehlikeye atmaktadır.

Regülasyon karmaşasına rağmen, birçok tanınmış finans ve kripto şirketi gayrimenkul RWA'sını denemektedir. Bazı projeler 1-2 yıllık operasyon süresinde sınırlı bir uygulanabilirlik göstermiştir. İlgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile birlikte, gayrimenkul RWA'sının hızlı bir gelişim yaşayacağına inanılmaktadır.