Біткойн іпотека: новий блакитний океан в 6,6 трильйонів доларів

27 травня Cantor Fitzgerald запустила програму забезпечених кредитів у біткойнах на 2 мільярди доларів для інституційних клієнтів, перші контрагенти включають криптовалютні компанії FalconX Ltd. та Maple Finance. Як один з офіційних андеррайтерів державних облігацій США, вхід цього столітнього інституту з Уолл-стріт розглядається як надзвичайно символічний прорив.

Біткойн перетворюється з запасного активу на фінансовий інструмент, який може впливати на кредитну систему.

Через місяць директор Федеральної служби фінансування житла США (FHFA) Білл Пулте (Bill Pulte) подав важливий сигнал. Він закликав Fannie Mae (Fannie Mae) та Freddie Mac (Freddie Mac) вивчити можливість включення Біткойна та інших криптовалют до системи оцінки іпотечних кредитів. Ця заява викликала різку реакцію на ринку, за 24 години ціна Біткойна зросла майже на 2,87%, знову перевищивши 108,000 доларів.

Як зазначено в одному рекламному ролику, "У 2012 році вам потрібно було 30 000 Біткойн для покупки будинку, а зараз вам потрібно всього 5. Якщо ціни на житло в Біткойн продовжують знижуватися, чому ж вони постійно зростають у доларовому еквіваленті?" Який вплив матиме цей Біткойн-іпотечний кредит на доларову систему?

Чи мають слова Білла Пулте значення?

Білл Пулте відкрито закликав на соціальних мережах Фанми (FNMA) та Фрідом (FHLMC) підготуватися. Ці дві компанії є підтримуваними урядом США підприємствами, хоча вони не видають кредити безпосередньо позичальникам, вони виконують основну роль "маркет-мейкерів" на вторинному ринку іпотечних кредитів, забезпечуючи ліквідність та стійкість кредитного ринку через купівлю іпотечних кредитів, виданих приватними установами.

Федеральна корпорація житлового фінансування ( FHFA ) відповідає за регулювання цих двох установ. Згідно з дослідницьким звітом JPMorgan, станом на грудень 2024 року, Fannie Mae та Freddie Mac гарантували 6,6 трильйона доларів США в сек’юритизованих іпотечних кредитах ( MBS ), що становить 50% від усіх непогашених іпотечних боргів у США. Іпотечні кредити, повністю гарантовані урядом США, надали 2,5 мільярда доларів США для MBS, що складає 20%.

Пульт у твіттері вживає тон "наказу", оскільки він займає позицію "наглядача" в раді директорів обох компаній як голова FHFA. Після свого вступу на посаду в березні 2025 року він провів радикальні реформи, усунувши кілька директорів обох установ, ставши головою ради директорів, і звільнив 14 керівників, включаючи CEO Фаней, для проведення комплексної реорганізації. Це значно посилило контроль FHFA над державними підприємствами, і вона розглядає плани щодо публічного розміщення акцій на основі "прихованих гарантій" у співпраці з Білым домом та Міністерством фінансів. Наразі FHFA починає досліджувати можливість включення криптоактивів в оцінювальну систему іпотечного страхування, що знаменує структурну зміну у ставленні регуляторів до криптоактивів.

Особистий фон Пулте надає цій новині складного значення. Будучи третьим поколінням керівника третьої за величиною будівельної компанії США, як і президент Трамп, він також є спадкоємцем родини нерухомості і є одним з перших високопосадовців федерального рівня, які публічно підтримали криптовалюту. Ще в 2019 році він виступав за благодійний розвиток криптоактивів і розкрив, що володіє значними обсягами Біткойн та Solana. Він інвестував у такі активи з високою волатильністю, як GameStop, Marathon Digital тощо, і на відміну від звичайних політиків, він, здається, більше відповідає образу "Degen" в інвестиціях. З огляду на його попереднє "крипто-резюме", він сподівається, що впровадження криптоактивів у систему придбання житла в США не є спонтанним рішенням.

Розбіжності всередині уряду

З іншого боку, всередині уряду існують очевидні розбіжності. ProPublica в березні повідомила, що Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США (HUD) також досліджує можливість використання стабільних монет та технології блокчейн для відстеження федеральних субсидій на житло. Один з чиновників HUD розповів, що ініціатором блочних рішень є Ірвінг Деніс (Irving Dennis), який є новим головним заступником фінансового директора HUD, раніше був партнером у глобальному консалтинговому гіганті Ernst & Young.

На відміну від таких "півофіційних державних фінансових установ", як Fannie Mae та Freddie Mac, що підпорядковані FHFA, Ginnie Mae, що підпорядкована HUD, є на 100% державним агентством. Тому обговорення в цій сфері є більш суворим; ця пропозиція зазнала жорсткої внутрішньої опозиції, деякі вважають, що це може призвести до кризи субстандартних позик, подібної до кризи 2008 року, а деякі чиновники навіть назвали це "як видача грошей за допомогою ігрових монет". В одному з внутрішніх меморандумів зазначено, що HUD не бракує можливостей для аудиту та відстеження грошових потоків; впровадження блокчейну та криптоплатежів не лише ускладнить ситуацію, але й може викликати коливання вартості допомог та навіть проблеми з відповідністю.

Наразі деякі платформи вже пропонують іпотечні продукти з заставою Біткойна. Але через неможливість сек'юритизації кредитів для продажу агентствам Фанні Мей та Фредді Мак, процентні ставки по кредитах залишаються високими, а ліквідність обмежена. Як тільки Біткойн буде включено до федеральної системи іпотечного андеррайтингу, це не лише знизить ставки за кредитами, але й означатиме, що тримачі монет зможуть реалізувати ефект важеля, переходячи від "HODL" до "формування сімейного портфеля в США".

Звичайно, ризик не можна ігнорувати. Як попереджав колишній чиновник SEC Кори Фрейєр, як тільки нестабільні криптоактиви будуть введені в систему іпотечних кредитів на 1,3 трильйона доларів, що забезпечується FHA, кожен випадок відключення ринкової капіталізації може призвести до системного шоку. А юридичний вчений Хілларі Аллен прямо заявила, що використання найбільш вразливих груп населення як випробувального поля для примусового просування технологічних змін є вкрай небезпечним.

Ця розбіжність полягає в тому, чи готові США офіційно включити Біткойн до публічної фінансової системи, вважаючи його "альтернативним інвестиційним активом". Дослідження FHFA передбачає, що власники можуть використовувати залишок Біткойна для покриття вимог до початкового внеску або резервів, що має глибоке значення, оскільки вперше дозволяє децентралізованим активам мати ефект "житлового важеля". З іншого боку, волатильність криптоактивів природно призводить до труднощів в оцінці та визначенні ризиків при використанні їх як "резервних активів", а питання про те, чи дозволити використовувати їх для оцінки іпотечних кредитів під час різких коливань цін на Біткойн, стосується фінансового регулювання, управління ліквідністю і навіть питань системної стабільності.

Які вимоги містить нова директива FHFA?

У зв'язку з болісним уроком фінансової кризи 2008 року, нинішня оцінка іпотечних кредитів у США має суворі обмеження щодо відповідності активів. Навіть якщо позичальник має криптовалюту, її спершу потрібно конвертувати в долари, а потім зберігати на регульованому банківському рахунку в США протягом 60 днів, щоб вона могла бути визнана "дозрілими коштами" для оцінки. Напрямок, запропонований Pulte, очевидно, має на меті подолати цей процесний бар'єр.

Цей офіційний наказ, а саме рішення №2025-360, вимагає від двох гігантів іпотечного кредитування розглядати криптовалюту як ефективний актив для диверсифікації багатства позичальників. Досі криптовалюта була виключена з оцінки ризику іпотеки, оскільки позичальники зазвичай не обмінюють свої цифрові активи на долари до закінчення кредиту. Ця інструкція вимагає від Фаней та Фредді підготувати пропозиції щодо включення криптовалюти до оцінки резервів позичальників в їхній іпотеці на однофамільні будинки. Крім того, ця інструкція передбачає, що компанії повинні безпосередньо враховувати обсяги криптовалюти, не обмінюючи їх на долари.

FHFA визначила чіткі "настанови" щодо того, які криптовалюти відповідають критеріям. Лише активи, які випускаються на централізованих біржах, що регулюються США, і повністю дотримуються відповідних законів, можуть претендувати на це. Крім того, підприємства повинні включити в оцінку заходи щодо пом'якшення ризиків, зокрема коригування відповідно до відомої волатильності ринку криптовалют, а також відповідне зменшення ризиків на основі пропорції криптовалютних резервів, які має позичальник.

Перед впровадженням будь-яких змін компанії повинні подати свої пропозиції на затвердження відповідним правлінням. Після затвердження правління пропозиція повинна бути передана FHFA для перевірки та остаточного затвердження. Рішення FHFA відповідає більш широкій практиці визнання криптовалют федеральним урядом у фінансових процесах і узгоджується з заявами Pulte: "Для відповіді на бачення президента Трампа зробити США світовою столицею криптовалюти", видання цього указу відображає його зобов'язання позиціонувати США як провідну юрисдикцію для розвитку криптовалют.

Що це насправді означає?

Як відомо, основна логіка використання активу з високою ліквідністю для застави в обмін на актив з низькою ліквідністю є обґрунтованою, але BTC знаходиться в центрі інтересів з кількох вимірів. Коли його дійсно зможуть сертифікувати як актив для заставних кредитів у США, його "вплив" може бути не менш значним, ніж сила "закону про резерви Біткойна", запропонованого до вступу на посаду Трампа, і цей вплив не обмежиться лише однією групою. Американці, фінансові установи, державні органи та інші численні групи будуть під впливом.

Скільки американців використовують Біткойн для "купівлі житла", скільки можна "заощадити", використовуючи Біткойн як посередника?

Звіт споживачів Security.org 2025 року щодо криптовалют показує, що приблизно 28% дорослих у США ( близько 65 мільйонів людей ) володіють криптовалютою, серед яких представники покоління Z та мілленіали складають велику частку, більше половини з них володіли або раніше володіли криптоактивами. Оскільки частка мілленіалів та покоління Z на ринку нерухомості США зростає, криптоактиви як спосіб оплати за житло також можуть ставати все більш популярними.

Дослідження RedFin 2021 року показало, що серед перших покупців житла кількість людей, які "продають криптовалюту для купівлі житла", поступово зросла з 2019 по 2021 рік, досягнувши майже 12% наприкінці 2021 року. Минуло 4 роки, і з поширенням криптовалюти цей відсоток, ймовірно, ще більше зріс.

Засновник People's Reserve CJK поділився маленькою історією. У 2017 році він продав 100 монет BTC для купівлі будинку, зараз цей будинок коштує лише 500 тисяч доларів, але продані BTC вже вартують понад десяток мільйонів доларів. І тому, завдяки цій можливості, він заснував People's Reserve, мета якого полягає в тому, щоб дати можливість більшій кількості людей зберігати Біткойн, купуючи будинки через заставу.

Припустимо, ви купили Біткойн на 50 000 доларів США в 2017 році. До 2025 року його вартість досягне 500 000 доларів США. Замість того, щоб продати свій Біткойн і сплатити 90 000 доларів США податку на прибуток, краще співпрацювати з криптовалютною іпотечною установою, ви зобов'язуєтеся закласти 300 000 доларів США BTC, отримавши іпотечний кредит на 300 000 доларів США під 9,25% річних. Кредитор помістить ваш Біткойн на депозитний рахунок, ви все ще володієте Біткойном, і вам потрібно буде сплачувати лише близько 27 000 доларів США на рік ( у майбутньому буде ще менше ) відсотків, і ви заощадите 90 000 доларів США податку, в той час як у вас також буде тенденція зростання ціни BTC і права на захист від інфляції, особливо в умовах, коли Великий красивий закон підвищить ліміт державного боргу США до 5 трильйонів доларів.

Згідно з даними Fannie Mae, поточна річна процентна ставка по 30-річних іпотечних кредитах у США коливається в межах близько 7%, а по 15-річних - близько 6%.

Як приватні установи, такі як Milo Credit, які вже деякий час працюють, зараз можуть пропонувати кредити в Біткойн з LTV близько 50% та річною процентною ставкою 9-10%, в той час як платформи для кредитування в BTC екосистемі, такі як People's Reserve, можуть знизити річну процентну ставку до 3.5% ( при LTV 33% ). Якщо це розрахувати, то за іпотечним кредитом на 500000 доларів терміном на 15 років можна заощадити близько 1000 доларів на місяць, а загальні відсотки зменшаться на 190000 доларів.

Хоча не всі установи мають такі низькі відсоткові ставки, однак під впливом поточної політики та регуляцій, серед основних кредитних установ у США можуть з'явитися ставки, подібні до загальних активів. Використання Біткойн кредитів безумовно є більш розумним вибором для поточних американців.

Інструменти для сприяння процесу приватизації GSE

Просто у FH