Токенізація активів нерухомості: аналіз сучасного стану та перспектив

Вступ

Концепція токенізації активів нерухомості ( RWA ) не є новим явищем на ринку криптовалют, вона з'явилася ще в 2018 році, коли токенізація активів та випуск токенів типу цінних паперів ( STO ) мали подібності з сьогоднішньою концепцією RWA. Однак через недосконалість регуляторної бази та незначні потенційні переваги, ці ранні спроби не змогли розвинутися в зріле ринкове сегментування.

2022 року, з постійним підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки на позики стейблкоїнів на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США у RWA стала все більш привабливою для криптоіндустрії. У результаті деякі відомі DeFi проекти, а також традиційні фінансові установи та навіть частина урядів почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA в сфері нерухомості. Вони мають на меті різними способами розширити ринок інвестицій у нерухомість, урізноманітнити інвестиційні продукти в нерухомість та знизити бар'єри входження для інвесторів у нерухомість. Це дослідження шляхом аналізу випадків цих проектів розглядає переваги та недоліки дизайну RWA в сфері нерухомості та його потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному спрямовані на нерухомість та інвесторів Північної Америки, обговорення відповідних політик, нормативних актів і ринкових умов буде в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є широкою сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження Statista в березні 2023 року показало, що ринок нерухомості, що котирується на північноамериканських біржах, має вартість до 1,3 трильйона доларів, тоді як глобальний ринок нерухомості, що котирується, оцінюється в 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. для фінансування децентралізованої власності на нерухомість.

2. специфічний індекс ринку нерухомості.

3. як заставне токенізоване нерухоме майно.

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Нерухомість інвестиційний трест ( REIT ) є компанією, що володіє, управляє або фінансує нерухомість для отримання доходу. REIT надає звичайним інвесторам можливість інвестувати, що дозволяє їм отримувати дохід на основі дивідендів та загальний прибуток, а також сприяє зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT та нерухомість RWA мають спільні риси в наданні можливостей для диверсифікованих інвестицій у нерухомість, ефективно знижуючи поріг входження для інвестицій та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх сувора перевірка активів та інвестиційна структура в рамках суворого регуляторного контролю забезпечують міцний план для проектів RWA в нерухомості.

Протягом останніх двох років роботи з проектами нерухомості RWA, ми отримали чіткіше уявлення про їхні переваги та недоліки.

Проекти RWA в нерухомості зазвичай мають зазначені вище характеристики. Поглибивши дослідження конкретних випадків, я виявив, що через різницю в управлінні та продуктових підходах, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальному функціонуванні.

Дослідження випадку

У цьому розділі я вибрав три проекти RWA в сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості та є найпопулярнішим у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, чиї продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT була запущена в 2019 році, є одним з перших проектів RWA на ринку нерухомості, який зосереджується на інвестиціях в американську житлову нерухомість через блокчейни Ethereum та Gnosis, переважно на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість та токенізує право власності на нерухомість відповідно до американських норм. Управління, обслуговування та стягнення орендної плати за цією нерухомістю покладається на третіх осіб. Після вирахування витрат, орендна плата, що надходить від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенодержателями. Хоча RealT відповідальний за процес токенізації, юридично вони є відокремленими від компанії, яка володіє активами нерухомості. Як зазначено на їхньому веб-сайті, у разі дефолту компанії, власники токенів зберігають за собою право призначати альтернативну компанію для управління компанією, що володіє правом власності на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують інвестувати спільно в нерухомість, яку вони вводять на ринок. Токенодержателі нерухомості можуть щомісяця отримувати частку доходу від орендної плати, не враховуючи близько 2,5% резерву на обслуговування та управлінського збору, який зазвичай становить близько 10% від вартості.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

В якості прикладу цієї нерухомості в Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323 020 доларів США, кожен токен коштує 52,10 доларів США, всього випущено 6 200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2 600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління у розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річний дохід становить 23 736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 доларів США розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT пропонує 100% Токен, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами та підтримувати практично безризикову бізнес-модель. Управлінський орган стягує 8% орендної плати та залишок витрат на утримання, тоді як інвестиційна платформа бере лише 2% для токенізації нерухомості, вибору управлінського органу та нагляду за управлінням. Завдяки цьому підходу команда RealT може заощадити великий обсяг управлінського часу, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації її для виходу на ринок.

Але, хоча розподіл власності сприяє розподілу ризиків між інвесторами, це також створює виклики. Проблеми виникають, коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, щоб витрати на управління компанією ставали економічно доцільними. Звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками нерухомості в токенах і RealT. RealT вибирає управлінську компанію для управління своєю власністю; якщо RealT має значну частку у власності, це може знизити витрати на агентство; отже, неефективне управління матиме негативний вплив на них. Однак, якщо частка RealT надто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а дрібні акціонери також можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть сподіватися, що великі акціонери контролюватимуть, чи є фінансова доцільність найняти управлінські компанії. З іншого боку, якщо частка RealT незначна, RealT може не мати достатньої мотивації вибрати управлінську компанію або брати участь у процесі нагляду, і багатьом інвесторам буде важко ефективно взяти на себе відповідальність за нагляд за управлінськими компаніями.

Я переглянув десяток останніх проданих Токенів на ринку RealT і використовував відповідний блокчейн-оглядач, щоб дізнатися кількість власників кожної нерухомості.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Як показано на графіку, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, щоб ціна кожного токена становила приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташована в Детройті, з приблизно 500 власниками токенів, з яких у двох нерухомостях кількість власників перевищує 1 000. Тепер, поєднуючи це з кількістю токенів у кожного власника, можна зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT певною мірою вдалося створити ринок нерухомості для малих інвесторів і підвищити ліквідність ринку житла.

Згідно з торговими даними гаманця RealT, RealT сплатила приблизно 6 мільйонів доларів США загального орендного доходу. Платформені збори коливаються в межах 2,5%-3% від орендної плати в залежності від коливань витрат на обслуговування, страхування та податків, що становить приблизно 150-180 тисяч доларів США доходу платформи за останні два роки. Проте, оскільки RealT не зобов'язує брати участь в інвестиціях у нерухомість і не має конкретних обмежень або керівних принципів щодо рівня участі в інвестиціях, дохід, отриманий RealT з орендного доходу, досі не розкрито.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає як операційний суб'єкт проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію ряду компаній з нерухомості. Подібно до Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам брати участь у інвестиціях в усі об'єкти нерухомості, укладаючи контракт з компанією. Нарешті, RealT створила відповідні Series LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна Series LLC володіє певним об'єктом нерухомості та відповідними Токенами. Ця структура покликана забезпечити те, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти нерухомості або операції материнської компанії під управлінням RealT.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання постійного експозиції до синтетичних активів, заснованих на структурі AMM. Parcl вводить цінову подачу Parcl Labs, яка створює індекси на основі історії продажів нерухомості в конкретних регіонах. Термін історії продажів може змінюватись в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть купувати або продавати нерухомість.

Цей метод дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в діяльності платформи не йдеться про реальну нерухомість. Можливо, хтось буде сумніватися, чи є це насправді проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним стандартам. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від деяких відомих галузевих установ. Обговорюючи можливості диверсифікації RWA в сфері нерухомості, включення його є виправданим.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не привернув великої уваги, щоденний обсяг торгів менше 10 тисяч доларів, а щоденних активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Цінові котирування Parcl Labs та індексні ринки добре спроектовані, зручні у використанні.

В операційній діяльності команда Parcl активно запускає програми залучення користувачів, такі як Parcl Point, Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще має відносно низьку впізнаваність на ринку, мала база користувачів та обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти з індексом нерухомості.

) Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. Одна відома компанія в липні оголосила, що їх команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. Великий DeFi проект вже інтегрувався з однією компанією, щоб підтримати іпотечні кредити під нерухомість. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, хоча ця послуга обмежена токенами, які вони випустили. По суті, ця послуга більше схожа на продукт кредитування токенів і не суттєво збільшує ліквідність власників нерухомості.

Reinno є покинутим проєктом, запущеним у 2020 році та зупиненим у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт - це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документ про нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить спеціальну компанію в Делавері для угоди. Потім Reinno створить смарт-контракти для токенів нерухомості, які власники можуть використовувати як заставу для отримання кредиту. Ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.

Другий продукт - це фінансування іпотечних кредитів, користувачі, купуючи нерухомість та отримуючи іпотечний кредит, можуть