William Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), cơ quan giám sát Fannie Mae và Freddie Mac, các công ty được chính phủ hỗ trợ mua hầu hết các khoản vay thế chấp mà các nhà cho vay thực hiện, đã ban hành một chỉ thị yêu cầu hai cơ quan này xem xét tiền kỹ thuật số như một tài sản cho các khoản vay nhà ở đơn lẻ.
Sau khi nghiên cứu đáng kể, và phù hợp với tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Hoa Kỳ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới, hôm nay tôi đã chỉ đạo Great Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị cho doanh nghiệp của họ để coi tiền điện tử là tài sản cho một khoản thế chấp.
ĐÃ ĐƯỢC SẮP XẾP pic.twitter.com/Tg9ReJQXC3
— Pulte (@pulte) 25 tháng 6, 2025
Cách tài sản kỹ thuật số sẽ ảnh hưởng đến đơn xin vay thế chấp
Vậy, việc "tiền điện tử" được coi là tài sản trong quy trình thế chấp có ý nghĩa gì? Điều đó có nghĩa là những người mua nhà có thể liệt kê tài sản tiền điện tử của họ bên cạnh các tài sản truyền thống như tiền mặt và cổ phiếu khi xin vay thế chấp.
Trước khi có chỉ thị này, việc đánh giá hồ sơ tài chính của người vay khá đơn giản. Các nhà cho vay chủ yếu xem xét thu nhập, lịch sử tín dụng và các tài sản truyền thống như tiền mặt trong tài khoản ngân hàng hoặc cổ phiếu được giữ trong tài khoản môi giới để quyết định xem ai đó có đủ điều kiện nhận khoản vay hay không.
Những tài sản đó được ưa chuộng vì chúng dễ xác minh, nhanh chóng thanh khoản và tương đối ổn định về giá trị; ba yếu tố này rất quan trọng vì toàn bộ hệ thống cho vay được xây dựng xoay quanh việc đánh giá khả năng một người vay sẽ tiếp tục thanh toán theo thời gian. Nói như vậy, các chủ nợ muốn có một bức tranh rõ ràng về những gì người vay sở hữu và tốc độ mà những tài sản đó có thể được chuyển đổi thành đô la nếu có điều gì đó sai sót và họ cần thanh toán một món nợ.
Bất kỳ điều gì làm gia tăng sự không chắc chắn trong phương trình này, cho dù đó là một tài sản biến động hay tài liệu không rõ ràng, thường bị loại bỏ hoặc giảm giá mạnh trong quá trình thẩm định, đó là lý do tại sao các loại tiền kỹ thuật số trong lịch sử không được coi là tài sản niêm yết trong mắt các nhà cho vay.
Các loại tiền tệ kỹ thuật số nổi tiếng với sự biến động của chúng, điều này khiến chúng rơi vào danh mục "gây ra sự không chắc chắn" khi nói đến các tài sản niêm yết. Đó là lý do tại sao tiền điện tử chưa được xem xét trong quy trình thẩm định thế chấp cho đến nay, vì hồ sơ rủi ro của nó về cơ bản khác với các tài sản truyền thống mà các chủ nợ ưa thích.
Bởi vì giá crypto có thể dao động mạnh trong vòng vài giờ, các nhà bảo lãnh đã coi đây là một nguồn hoàn trả không đáng tin cậy.
Một rào cản lớn khác là việc chứng minh quyền sở hữu. Các nhà cho vay phải xác nhận rằng người xin vay thực sự sở hữu tài sản mà họ tuyên bố, và với tiền điện tử, điều đó không phải lúc nào cũng đơn giản. Đôi khi, tất cả những gì một người vay có chỉ là một địa chỉ ví mà họ nói thuộc về họ, và việc xác minh rằng họ là chủ sở hữu của ví và các tài sản bên trong ví có thể là khó khăn.
Khi bạn xem xét sự biến động và những thách thức về quyền sở hữu, thật dễ dàng để thấy tại sao tiền điện tử đã sống bên ngoài giới hạn mà các nhà cho vay thế chấp coi là an toàn và đủ dự đoán để tính toán. Tuy nhiên, với chỉ thị của FHFA trên bàn, điều đó có thể sớm thay đổi.
Cách các quy định về thế chấp tiền điện tử mới sẽ hoạt động trong thực tế
Theo đơn đặt hàng, Fannie Mae và Freddie Mac chỉ xem xét các tài sản tiền điện tử có thể được xác minh và lưu trữ trên các sàn giao dịch tập trung có quy định của Hoa Kỳ. Người vay sẽ không cần phải chuyển đổi tiền điện tử của họ thành đô la trước khi ký hợp đồng; việc chứng minh rằng họ là chủ sở hữu của các đồng coin và token trong ví sẽ là đủ. Công việc nặng nề hơn sẽ thuộc về các nhà cho vay, những người sẽ phải áp dụng các điều chỉnh về sự biến động khi tính toán tiền điện tử vào quy trình phê duyệt của họ. Ngoài ra, các nhà cho vay phải tài liệu hóa các yếu tố rủi ro liên quan đến việc sử dụng tài sản kỹ thuật số làm dự trữ.
Nhưng trước khi bất kỳ điều gì trong số này có hiệu lực, mỗi thực thể phải tạo ra một đề xuất chính thức cho FHFA nêu rõ cách thức tài sản crypto sẽ được đánh giá, định giá và được kết hợp vào các mô hình rủi ro hiện tại của họ. Những đề xuất này phải được hội đồng quản trị của họ phê duyệt và sau đó nộp cho FHFA để xem xét cuối cùng trước khi các ứng viên nhận được sự đồng ý để liệt kê các khoản nắm giữ crypto và các chủ cho vay có thể tính toán chúng vào các phép tính của họ.
Các khoản vay thế chấp bằng tiền điện tử sẽ thay đổi thị trường nhà ở
Nếu các chỉ thị được phê duyệt, điều này sẽ mang lại lợi ích lớn cho những người mua nhà nắm giữ tài sản tiền điện tử. Họ sẽ không cần phải thanh lý tài sản của mình chỉ để chúng được tính vào hồ sơ tài chính, điều này có thể có nghĩa là họ sẽ đủ điều kiện để vay một khoản lớn hơn so với khả năng của họ trước đó. Điều này cũng có thể có tác động tích cực đến thị trường nhà ở, với nhiều người đủ điều kiện vay thế chấp hơn, nhờ vào dự trữ tiền điện tử của họ.
Nhưng nếu điều đó xảy ra, thì khó có khả năng tạo ra sự thay đổi đáng kể. Dân số người nắm giữ crypto ở Mỹ vẫn là một phần tương đối nhỏ trong tổng thị trường, và dân số đó trở nên còn nhỏ hơn khi bạn xem xét (1) số người có đủ crypto để thay đổi điều kiện vay vốn của họ ( việc có ít hơn năm con số giá trị crypto khó có thể ảnh hưởng đáng kể đến điều kiện vay vốn), và (2) sự chồng chéo giữa nhóm người đó và những người đang tìm kiếm một ngôi nhà mới ngay bây giờ.
Khi bạn đi sâu vào tập con đó, dân số hẹp đến nỗi khó có thể tưởng tượng điều này gây ra một sự gia tăng đáng kể trong doanh số bán nhà.
Bất kể việc này có làm chuyển động thị trường nhà ở hay không, nó vẫn nên được coi là một chiến thắng lớn cho tiền điện tử. Thực tế là FHFA đang chính thức yêu cầu rằng tiền điện tử được coi là một tài sản trong việc thẩm định thế chấp là một bằng chứng khác về sự trưởng thành của tiền điện tử và cách nó đang trở nên tích hợp hơn vào hệ thống tài chính truyền thống.
Xem: Lịch sử của Bitcoin với Kurt Wuckert Jr.
Xem bản gốc
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang tiến hành công nhận 'crypto' là tài sản thế chấp
William Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), cơ quan giám sát Fannie Mae và Freddie Mac, các công ty được chính phủ hỗ trợ mua hầu hết các khoản vay thế chấp mà các nhà cho vay thực hiện, đã ban hành một chỉ thị yêu cầu hai cơ quan này xem xét tiền kỹ thuật số như một tài sản cho các khoản vay nhà ở đơn lẻ.
Cách tài sản kỹ thuật số sẽ ảnh hưởng đến đơn xin vay thế chấp
Vậy, việc "tiền điện tử" được coi là tài sản trong quy trình thế chấp có ý nghĩa gì? Điều đó có nghĩa là những người mua nhà có thể liệt kê tài sản tiền điện tử của họ bên cạnh các tài sản truyền thống như tiền mặt và cổ phiếu khi xin vay thế chấp.
Trước khi có chỉ thị này, việc đánh giá hồ sơ tài chính của người vay khá đơn giản. Các nhà cho vay chủ yếu xem xét thu nhập, lịch sử tín dụng và các tài sản truyền thống như tiền mặt trong tài khoản ngân hàng hoặc cổ phiếu được giữ trong tài khoản môi giới để quyết định xem ai đó có đủ điều kiện nhận khoản vay hay không.
Những tài sản đó được ưa chuộng vì chúng dễ xác minh, nhanh chóng thanh khoản và tương đối ổn định về giá trị; ba yếu tố này rất quan trọng vì toàn bộ hệ thống cho vay được xây dựng xoay quanh việc đánh giá khả năng một người vay sẽ tiếp tục thanh toán theo thời gian. Nói như vậy, các chủ nợ muốn có một bức tranh rõ ràng về những gì người vay sở hữu và tốc độ mà những tài sản đó có thể được chuyển đổi thành đô la nếu có điều gì đó sai sót và họ cần thanh toán một món nợ.
Bất kỳ điều gì làm gia tăng sự không chắc chắn trong phương trình này, cho dù đó là một tài sản biến động hay tài liệu không rõ ràng, thường bị loại bỏ hoặc giảm giá mạnh trong quá trình thẩm định, đó là lý do tại sao các loại tiền kỹ thuật số trong lịch sử không được coi là tài sản niêm yết trong mắt các nhà cho vay.
Các loại tiền tệ kỹ thuật số nổi tiếng với sự biến động của chúng, điều này khiến chúng rơi vào danh mục "gây ra sự không chắc chắn" khi nói đến các tài sản niêm yết. Đó là lý do tại sao tiền điện tử chưa được xem xét trong quy trình thẩm định thế chấp cho đến nay, vì hồ sơ rủi ro của nó về cơ bản khác với các tài sản truyền thống mà các chủ nợ ưa thích.
Bởi vì giá crypto có thể dao động mạnh trong vòng vài giờ, các nhà bảo lãnh đã coi đây là một nguồn hoàn trả không đáng tin cậy.
Một rào cản lớn khác là việc chứng minh quyền sở hữu. Các nhà cho vay phải xác nhận rằng người xin vay thực sự sở hữu tài sản mà họ tuyên bố, và với tiền điện tử, điều đó không phải lúc nào cũng đơn giản. Đôi khi, tất cả những gì một người vay có chỉ là một địa chỉ ví mà họ nói thuộc về họ, và việc xác minh rằng họ là chủ sở hữu của ví và các tài sản bên trong ví có thể là khó khăn.
Khi bạn xem xét sự biến động và những thách thức về quyền sở hữu, thật dễ dàng để thấy tại sao tiền điện tử đã sống bên ngoài giới hạn mà các nhà cho vay thế chấp coi là an toàn và đủ dự đoán để tính toán. Tuy nhiên, với chỉ thị của FHFA trên bàn, điều đó có thể sớm thay đổi.
Cách các quy định về thế chấp tiền điện tử mới sẽ hoạt động trong thực tế
Theo đơn đặt hàng, Fannie Mae và Freddie Mac chỉ xem xét các tài sản tiền điện tử có thể được xác minh và lưu trữ trên các sàn giao dịch tập trung có quy định của Hoa Kỳ. Người vay sẽ không cần phải chuyển đổi tiền điện tử của họ thành đô la trước khi ký hợp đồng; việc chứng minh rằng họ là chủ sở hữu của các đồng coin và token trong ví sẽ là đủ. Công việc nặng nề hơn sẽ thuộc về các nhà cho vay, những người sẽ phải áp dụng các điều chỉnh về sự biến động khi tính toán tiền điện tử vào quy trình phê duyệt của họ. Ngoài ra, các nhà cho vay phải tài liệu hóa các yếu tố rủi ro liên quan đến việc sử dụng tài sản kỹ thuật số làm dự trữ.
Nhưng trước khi bất kỳ điều gì trong số này có hiệu lực, mỗi thực thể phải tạo ra một đề xuất chính thức cho FHFA nêu rõ cách thức tài sản crypto sẽ được đánh giá, định giá và được kết hợp vào các mô hình rủi ro hiện tại của họ. Những đề xuất này phải được hội đồng quản trị của họ phê duyệt và sau đó nộp cho FHFA để xem xét cuối cùng trước khi các ứng viên nhận được sự đồng ý để liệt kê các khoản nắm giữ crypto và các chủ cho vay có thể tính toán chúng vào các phép tính của họ. Các khoản vay thế chấp bằng tiền điện tử sẽ thay đổi thị trường nhà ở
Nếu các chỉ thị được phê duyệt, điều này sẽ mang lại lợi ích lớn cho những người mua nhà nắm giữ tài sản tiền điện tử. Họ sẽ không cần phải thanh lý tài sản của mình chỉ để chúng được tính vào hồ sơ tài chính, điều này có thể có nghĩa là họ sẽ đủ điều kiện để vay một khoản lớn hơn so với khả năng của họ trước đó. Điều này cũng có thể có tác động tích cực đến thị trường nhà ở, với nhiều người đủ điều kiện vay thế chấp hơn, nhờ vào dự trữ tiền điện tử của họ.
Nhưng nếu điều đó xảy ra, thì khó có khả năng tạo ra sự thay đổi đáng kể. Dân số người nắm giữ crypto ở Mỹ vẫn là một phần tương đối nhỏ trong tổng thị trường, và dân số đó trở nên còn nhỏ hơn khi bạn xem xét (1) số người có đủ crypto để thay đổi điều kiện vay vốn của họ ( việc có ít hơn năm con số giá trị crypto khó có thể ảnh hưởng đáng kể đến điều kiện vay vốn), và (2) sự chồng chéo giữa nhóm người đó và những người đang tìm kiếm một ngôi nhà mới ngay bây giờ.
Khi bạn đi sâu vào tập con đó, dân số hẹp đến nỗi khó có thể tưởng tượng điều này gây ra một sự gia tăng đáng kể trong doanh số bán nhà.
Bất kể việc này có làm chuyển động thị trường nhà ở hay không, nó vẫn nên được coi là một chiến thắng lớn cho tiền điện tử. Thực tế là FHFA đang chính thức yêu cầu rằng tiền điện tử được coi là một tài sản trong việc thẩm định thế chấp là một bằng chứng khác về sự trưởng thành của tiền điện tử và cách nó đang trở nên tích hợp hơn vào hệ thống tài chính truyền thống.
Xem: Lịch sử của Bitcoin với Kurt Wuckert Jr.