Chính sách cho vay thế chấp Bitcoin mới: Cơ hội và thách thức của thị trường 6.6 triệu tỷ đồng

Bitcoin thế chấp: Một đại dương xanh mới trị giá 6.6 nghìn tỷ đô la

Vào ngày 27 tháng 5, Cantor Fitzgerald đã khởi động chương trình cho vay thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ đô la cho khách hàng tổ chức, với các đối tác giao dịch đầu tiên bao gồm công ty tiền mã hóa FalconX Ltd. và Maple Finance. Là một trong những nhà bảo lãnh chính thức của trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ, việc tham gia của tổ chức Wall Street lâu đời này được coi là một bước đột phá có ý nghĩa biểu tượng.

Bitcoin đang chuyển từ một tài sản lưu trữ thành một công cụ tài chính có thể ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.

Một tháng sau, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) Bill Pulte( đã đưa ra tín hiệu quan trọng. Ông yêu cầu Fannie Mae) và Freddie Mac( nghiên cứu tính khả thi của việc đưa Bitcoin và các loại tiền điện tử khác vào hệ thống đánh giá thế chấp. Tuyên bố này đã gây ra phản ứng mạnh mẽ trên thị trường, trong vòng 24 giờ, giá Bitcoin đã tăng gần 2,87%, vượt qua 108,000 đô la.

Như câu hỏi sâu sắc trong một quảng cáo: "Vào năm 2012, bạn cần 30.000 đồng Bitcoin để mua một ngôi nhà, còn bây giờ bạn chỉ cần 5 đồng. Nếu giá nhà tính bằng Bitcoin liên tục giảm, thì tại sao giá nhà tính bằng đô la lại liên tục tăng?" Liệu khoản vay bằng Bitcoin lần này sẽ gây ảnh hưởng gì đến hệ thống đô la?

![Bitcoin房贷,一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-18a11b0450c187c3a3e808dc282d4a90.webp(

Lời của Bill Pulte có giá trị không?

Bill Pulte đã công khai yêu cầu Fannie Mae ) FNMA ( và Freddie Mac ) FHLMC ( chuẩn bị sẵn sàng trên mạng xã hội. Hai công ty này là các doanh nghiệp được chính phủ Mỹ hỗ trợ, mặc dù không trực tiếp cấp vốn cho người mua nhà, nhưng đóng vai trò cốt lõi như "nhà tạo lập thị trường" trong thị trường thế chấp thứ cấp, đảm bảo tính thanh khoản và tính bền vững cho thị trường vay vốn thông qua việc thu mua các khoản vay nhà ở được cấp bởi các tổ chức tư nhân.

Cục Tài chính Nhà ở Liên bang ) FHFA ( chịu trách nhiệm giám sát hai tổ chức này. Theo báo cáo nghiên cứu của JPMorgan, tính đến tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac đã bảo lãnh tổng cộng 6.6 nghìn tỷ đô la chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp ) MBS (, chiếm 50% tổng số nợ thế chấp chưa trả của Mỹ. Các khoản vay thế chấp do Chính phủ Hoa Kỳ đảm bảo hoàn toàn đã cung cấp 2.5 tỷ đô la cho MBS, chiếm tỷ lệ 20%.

Pulte trong bài tweet đã sử dụng giọng điệu "mệnh lệnh" vì ông giữ vị trí "giám sát" trong hội đồng quản trị của hai công ty này với tư cách là Chủ tịch FHFA. Sau khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã thực hiện những cải cách mạnh mẽ, điều chuyển nhiều giám đốc của hai cơ quan lớn, tự mình giữ chức Chủ tịch hội đồng quản trị và sa thải 14 giám đốc điều hành, bao gồm CEO của Fannie Mae, để tiến hành tái cấu trúc toàn diện. Điều này đã làm tăng đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ, và thảo luận với Nhà Trắng cùng Bộ Tài chính về kế hoạch niêm yết công khai dựa trên "bảo đảm ngầm". Ngày nay, FHFA bắt đầu khám phá việc đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống đánh giá đảm bảo cho các khoản vay thế chấp, đánh dấu một sự thay đổi cấu trúc trong thái độ của cơ quan quản lý đối với tài sản tiền điện tử.

Bối cảnh cá nhân của Pulte làm cho tin tức này trở nên phức tạp hơn. Là người đứng đầu thế hệ thứ ba của công ty xây dựng nhà ở lớn thứ ba ở Mỹ, cũng như Tổng thống Trump, là người thừa kế từ một gia đình bất động sản, ông là một trong những quan chức liên bang đầu tiên công khai ủng hộ tiền điện tử trong số những người thân cận của Trump. Từ năm 2019, ông đã cổ vũ cho sự phát triển từ thiện của tài sản tiền điện tử và tiết lộ rằng cá nhân ông nắm giữ một số lượng lớn Bitcoin và Solana. Ông đã đầu tư vào các tài sản có độ biến động cao như GameStop, Marathon Digital, khác với các chính trị gia thông thường, ông dường như gắn bó hơn với hình ảnh "Degen" trong đầu tư. Kết hợp với "lý lịch tiền điện tử" trước đó của ông, việc ông hy vọng đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống mua nhà của các gia đình Mỹ không phải là một sự nhất thời.

![Bitcoin房贷,一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-7e273d68bf4463d64fbb3393829ddec7.webp(

Sự khác biệt trong nội bộ chính phủ

Mặt khác, bên trong chính phủ có sự chia rẽ rõ rệt. ProPublica đã tiết lộ vào tháng 3 rằng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ )HUD( cũng đang khám phá việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi quỹ trợ cấp nhà ở liên bang. Một quan chức của HUD tiết lộ rằng người thúc đẩy giải pháp blockchain là Irving Dennis )Irving Dennis(, ông là Phó Giám đốc Tài chính mới của HUD, trước đây từng là đối tác của gã khổng lồ tư vấn toàn cầu Ernst & Young.

Khác với Fannie Mae và Freddie Mac, những "doanh nghiệp được chính phủ hỗ trợ" do FHFA quản lý, Ginnie Mae do HUD quản lý là một cơ quan chính phủ 100%. Do đó, cuộc thảo luận về vấn đề này trở nên nghiêm túc hơn, đề xuất này đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ bên trong, một số người cho rằng điều này có thể dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng như năm 2008, một số quan chức thậm chí gọi đây là "như việc phát tiền bằng tiền chơi Monopoly". Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng HUD không thiếu khả năng kiểm toán và theo dõi dòng tiền, việc đưa blockchain và thanh toán tiền điện tử vào không chỉ làm tăng độ phức tạp mà còn có thể gây ra biến động giá trị của quỹ trợ giúp và thậm chí là vấn đề tuân thủ.

Hiện tại, một số nền tảng đã cung cấp sản phẩm cho vay thế chấp bằng Bitcoin. Tuy nhiên, do không thể chứng khoán hóa khoản vay để bán cho Fannie Mae và Freddie Mac, nên lãi suất cho vay cao và tính thanh khoản bị hạn chế. Khi Bitcoin được đưa vào hệ thống cho vay thế chấp liên bang, không chỉ có thể giảm lãi suất vay, mà còn có nghĩa là người nắm giữ có thể giải phóng hiệu ứng đòn bẩy, từ "HODL" chuyển sang "xây dựng phân bổ tài sản gia đình tại Mỹ".

Tất nhiên, rủi ro không thể bị xem nhẹ. Như cựu quan chức SEC Corey Frayer đã cảnh báo, một khi các tài sản tiền điện tử không ổn định được đưa vào hệ thống thế chấp trị giá 1,3 nghìn tỷ đô la được FHA bảo lãnh, bất kỳ sự kiện nào làm mất giá trị thị trường cũng có thể mang lại cú sốc hệ thống. Hơn nữa, học giả luật Hilary Allen thẳng thắn nói rằng, việc sử dụng các nhóm yếu thế nhất làm thí nghiệm để thúc đẩy sự thay đổi công nghệ là cực kỳ nguy hiểm.

Sự khác biệt này nằm ở chỗ liệu Hoa Kỳ đã sẵn sàng để chính thức đưa Bitcoin từ "tài sản đầu tư thay thế" vào hệ thống tài chính công hay chưa. Nghiên cứu của FHFA cho phép người nắm giữ sử dụng số dư Bitcoin để đáp ứng trực tiếp các yêu cầu về tiền đặt cọc hoặc dự trữ, điều này có ý nghĩa sâu xa vì lần đầu tiên nó cho phép tài sản phi tập trung có hiệu ứng "đòn bẩy nhà ở". Mặt khác, sự biến động của tài sản tiền điện tử khiến việc định giá và trích lập rủi ro khi nó hoạt động như "tài sản dự trữ" trở nên khó khăn một cách tự nhiên, và liệu có cho phép sử dụng trong đánh giá thế chấp trong trường hợp giá Bitcoin biến động mạnh hay không, sẽ liên quan đến quản lý tài chính, quản lý thanh khoản, thậm chí là các vấn đề về ổn định hệ thống.

![Bitcoin房贷,一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-30bd75b31d71a5229b017372f6ac7bdd.webp(

Chỉ thị FHFA mới có quy định gì?

Do bởi bài học đau thương từ cuộc khủng hoảng tài chính phụ thuộc vào tài sản năm 2008, hiện tại việc đánh giá khoản vay nhà ở tại Mỹ có những hạn chế nghiêm ngặt về tính tuân thủ của tài sản. Ngay cả khi người vay có tiền điện tử, họ cũng phải chuyển đổi thành đô la Mỹ và phải được lưu giữ trong tài khoản ngân hàng do cơ quan quản lý của Mỹ quản lý trong 60 ngày mới có thể được coi là "vốn trưởng thành" để đưa vào đánh giá. Hướng đi mà Pulte đề xuất rõ ràng nhằm mục đích vượt qua rào cản quy trình này.

Lệnh chính thức này, tức Quyết định số 2025-360, yêu cầu hai ông lớn cho vay thế chấp xem tiền điện tử là một tài sản hiệu quả cho việc đa dạng hóa tài sản của người vay. Đến nay, tiền điện tử vẫn bị loại trừ khỏi việc đánh giá rủi ro cho vay thế chấp, vì người vay thường không chuyển đổi tài sản kỹ thuật số của họ thành đô la trước khi khoản vay kết thúc. Chỉ thị này yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng đề xuất để đưa tiền điện tử vào đánh giá dự trữ của người vay trong các khoản vay thế chấp nhà một gia đình. Hơn nữa, chỉ thị này cũng quy định rằng các doanh nghiệp nên tính toán trực tiếp lượng nắm giữ tiền điện tử mà không cần chuyển đổi sang đô la.

FHFA đã đưa ra "hướng dẫn" rõ ràng về các loại tiền điện tử nào đủ điều kiện để xem xét. Chỉ những tài sản được phát hành trên sàn giao dịch tập trung được quản lý bởi Mỹ và hoàn toàn tuân thủ các luật liên quan mới đủ điều kiện. Ngoài ra, doanh nghiệp phải đưa vào đánh giá các biện pháp giảm thiểu rủi ro, bao gồm điều chỉnh theo sự biến động của thị trường tiền điện tử đã biết, cũng như giảm thiểu rủi ro phù hợp theo tỷ lệ dự trữ tiền điện tử mà người vay nắm giữ.

Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, doanh nghiệp phải trình đề xuất của mình lên hội đồng quản trị để được phê duyệt. Sau khi hội đồng quản trị phê duyệt, đề xuất phải được chuyển giao cho FHFA để xem xét và cấp phép cuối cùng. Quyết định của FHFA phù hợp với cách tiếp cận rộng rãi hơn về việc công nhận tiền điện tử trong quy trình tài chính của chính phủ liên bang, phù hợp với phát biểu của Pulte "Để đáp ứng tầm nhìn của Tổng thống Trump trong việc biến Hoa Kỳ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới", việc ban hành chỉ thị này thể hiện cam kết của họ trong việc định vị Hoa Kỳ là khu vực tài phán hàng đầu cho sự phát triển của tiền điện tử.

![Bitcoin thế chấp, một biển xanh mới trị giá 6.6 triệu tỷ đô la])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-abe8a665b3e8cc81426dcf1c4ed27fd2.webp(

Điều này thực sự có nghĩa là gì?

Như đã biết, một tài sản có tính thanh khoản cao được sử dụng để thế chấp nhằm đổi lấy tài sản có tính thanh khoản thấp hơn là một logic hợp lý, nhưng BTC đang ở trung tâm lợi ích theo nhiều chiều khác nhau. Khi nó thực sự có thể được xác nhận là tài sản thế chấp cho các khoản vay ở Mỹ, "sức ảnh hưởng" của nó có thể không thua kém gì sức mạnh của "dự luật dự trữ Bitcoin" mà Trump đã đề xuất trước khi nhậm chức, và ảnh hưởng này sẽ không chỉ giới hạn trong một nhóm duy nhất, mà nhiều nhóm như người dân Mỹ, các tổ chức tài chính, các cơ quan chính phủ, v.v. đều sẽ bị ảnh hưởng.

Bao nhiêu người Mỹ sẽ sử dụng Bitcoin để "mua nhà", sử dụng Bitcoin làm trung gian có thể "tiết kiệm" bao nhiêu tiền?

Báo cáo người tiêu dùng về tiền điện tử năm 2025 của Security.org cho thấy, khoảng 28% người lớn ở Mỹ ) khoảng 65 triệu người ( sở hữu tiền điện tử, trong đó Gen Z và thế hệ thiên niên kỷ chiếm tỷ lệ cao, đều có hơn một nửa số người sở hữu hoặc đã từng sở hữu tài sản tiền điện tử. Do thế hệ thiên niên kỷ và Gen Z ngày càng chiếm tỷ lệ lớn hơn trên thị trường bất động sản Mỹ, tài sản tiền điện tử như một phương thức thanh toán để mua nhà cũng có thể ngày càng trở nên phổ biến.

Khảo sát của RedFin vào năm 2021 cho thấy, tỷ lệ người lần đầu mua nhà "bán tiền điện tử để mua nhà" đã tăng dần từ năm 2019 đến năm 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Sau 4 năm, với sự phổ biến của tiền điện tử, tỷ lệ này có thể đã tăng thêm.

Người sáng lập People's Reserve, CJK, đã chia sẻ một câu chuyện nhỏ. Ông đã bán 100 BTC vào năm 2017 để mua một ngôi nhà, và bây giờ ngôi nhà đó chỉ có giá 500.000 đô la, nhưng số BTC đã bán hiện đã trị giá hàng triệu đô la. Chính vì cơ hội này, ông đã thành lập People's Reserve với mục đích giúp nhiều người có thể giữ Bitcoin, thông qua việc thế chấp để mua nhà.

Giả sử bạn đã mua Bitcoin trị giá 50.000 USD vào năm 2017. Đến năm 2025, giá trị của nó sẽ đạt 500.000 USD. Thay vì bán Bitcoin của bạn và phải trả 90.000 USD thuế lợi tức vốn, bạn nên hợp tác với một tổ chức cho vay thế chấp tiền điện tử, bạn cam kết thế chấp 300.000 USD BTC để nhận một khoản vay thế chấp 300.000 USD, với lãi suất 9,25%. Người cho vay sẽ giữ Bitcoin của bạn trong tài khoản ký quỹ, bạn vẫn sở hữu Bitcoin, và bạn chỉ cần trả khoảng 27.000 USD ) lãi mỗi năm, và tiết kiệm được 90.000 USD thuế, trong khi bạn vẫn có quyền lợi từ xu hướng giá BTC tăng lên và quyền chống lạm phát, đặc biệt là trong bối cảnh Đạo luật Tân Mỹ đẹp nâng trần nợ của Mỹ lên 5.000 tỷ USD.

Theo dữ liệu từ Fannie Mae, lãi suất cho vay thế chấp 30 năm hiện tại ở Mỹ dao động quanh mức 7%, trong khi lãi suất cho vay 15 năm dao động quanh mức 6%.

Những tổ chức tư nhân đã hoạt động một thời gian như Milo Credit hiện có thể cung cấp dịch vụ cho vay Bitcoin với LTV khoảng 50% và lãi suất hàng năm từ 9-10%, trong khi các nền tảng cho vay gốc BTC như People's Reserve có thể giảm lãi suất hàng năm xuống còn 3.5%( nếu LTV là 33%). Nếu tính toán như vậy, theo khoản vay thế chấp 500.000 đô la trong 15 năm, mỗi tháng có thể tiết kiệm khoảng 1.000 đô la, tổng lãi suất sẽ giảm 190.000 đô la.

Mặc dù không phải tất cả các tổ chức đều có lãi suất thấp như vậy, nhưng dưới tác động của các chính sách và quy định hiện tại, có thể xuất hiện lãi suất tương tự như tài sản phổ biến trong số các tổ chức cho vay chủ lực ở Mỹ, việc vay tiền bằng Bitcoin chắc chắn là một lựa chọn khôn ngoan hơn cho người dân Mỹ hiện nay.

Bitcoin房贷,一个6.6万亿美元的新蓝海

Công cụ hỗ trợ quá trình tư nhân hóa GSE

Ngay tại FH

Xem bản gốc
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
  • Phần thưởng
  • 5
  • Chia sẻ
Bình luận
0/400
MEVHunterXvip
· 13giờ trước
Chứng kiến thời đại mới
Xem bản gốcTrả lời0
PrivateKeyParanoiavip
· 13giờ trước
Cần nhà hay cần coin vậy?
Xem bản gốcTrả lời0
ETHReserveBankvip
· 13giờ trước
Bò ơi, vay nhà cũng có thể dùng coin để trả rồi.
Xem bản gốcTrả lời0
pumpamentalistvip
· 13giờ trước
Vay mua nhà đã chuyển sang coin rồi? Nhập một vị thế!
Xem bản gốcTrả lời0
ChainChefvip
· 13giờ trước
hmm có vẻ như họ cuối cùng cũng đang nấu món súp thế chấp btc... công thức thanh khoản ngon đang được chế biến thật sự
Xem bản gốcTrả lời0
Giao dịch tiền điện tử mọi lúc mọi nơi
qrCode
Quét để tải xuống ứng dụng Gate
Cộng đồng
Tiếng Việt
  • 简体中文
  • English
  • Tiếng Việt
  • 繁體中文
  • Español
  • Русский
  • Français (Afrique)
  • Português (Portugal)
  • Bahasa Indonesia
  • 日本語
  • بالعربية
  • Українська
  • Português (Brasil)