Cơ quan quản lý tài chính nhà ở Mỹ đã đưa tài sản mã hóa vào hệ thống đánh giá khoản vay thế chấp

Gần đây, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) đã phát hành một chỉ thị mang tính bước ngoặt, lần đầu tiên chính thức yêu cầu đưa mã hóa tài sản vào hệ thống đánh giá tài sản thế chấp. Mặc dù chính sách này vẫn đang trong giai đoạn khám phá ban đầu, các chi tiết cụ thể cần được làm rõ, nhưng ý nghĩa chiến lược của nó trong việc thúc đẩy tiền mã hóa nhanh chóng hòa nhập vào tài chính chính thống đã gây ra những cuộc thảo luận sôi nổi trong cộng đồng mã hóa.

Giám đốc FHFA William J. Pulte đã công bố trên mạng xã hội rằng cơ quan này sẽ nghiên cứu "tính phù hợp của tài sản mã hóa trong việc đánh giá đủ điều kiện vay thế chấp". Sau đó, Pulte đã cho biết thêm, "Sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng và nhằm đáp ứng tầm nhìn xây dựng Mỹ trở thành trung tâm mã hóa toàn cầu, tôi đã ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị đưa mã hóa vào danh mục tài sản cho vay thế chấp."

FHFA trong tài liệu chính thức đã chỉ ra rằng, Fannie Mae và Freddie Mac đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của Hoa Kỳ, cung cấp sự ổn định và thanh khoản cho thị trường thứ cấp của các khoản vay thế chấp nhà ở thông qua các tiêu chuẩn thận trọng, nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà bền vững và lâu dài. Mã hóa như một loại tài sản mới nổi có thể cung cấp cơ hội tích lũy tài sản bên ngoài thị trường tài chính truyền thống, nhưng từ lâu đã không được đưa vào tiêu chuẩn đánh giá cho các khoản vay nhà ở. FHFA tin rằng việc đưa vào nhiều loại tài sản đa dạng hơn sẽ giúp đánh giá khả năng dự trữ của người vay một cách toàn diện hơn và nâng cao tính khả thi của người vay có tín dụng tốt trong việc đạt được quyền sở hữu nhà bền vững.

FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng và nộp đề xuất, nghiên cứu việc sử dụng mã hóa như một loại tài sản có thể tính vào dự trữ trong đánh giá rủi ro cho các khoản vay nhà ở đơn lẻ. Những tài sản này không cần phải được quy đổi thành đô la Mỹ trước khi khoản vay kết thúc, có thể được tính vào dự trữ dưới dạng tài sản giao ngay. Đồng thời, FHFA quy định rằng chỉ những tài sản mã hóa được cấp chứng nhận tài sản và lưu trữ bởi các sàn giao dịch tập trung được quản lý bởi Hoa Kỳ mới có thể được xem xét, và các sàn giao dịch này phải tuân thủ tất cả các luật và quy định áp dụng.

Khi xây dựng cơ chế đánh giá liên quan, Fannie Mae và Freddie Mac cần xem xét toàn diện và đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro cần thiết, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc điều chỉnh đối với sự biến động của thị trường, cũng như áp dụng các yếu tố điều chỉnh dựa trên rủi ro đủ cho tỷ lệ của tiền mã hóa trong tài sản dự trữ. Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào trong chế độ, doanh nghiệp phải trước tiên nhận được sự phê duyệt của hội đồng quản trị, sau đó trình lên FHFA xem xét.

Hiện tại, lệnh này đã chính thức có hiệu lực, FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac tăng tốc nghiên cứu và triển khai trong "khung thời gian hợp lý và khả thi". Tuy nhiên, tài liệu không tiết lộ phạm vi áp dụng cụ thể, danh sách các loại tiền tệ có thể được đưa vào, thời gian cải cách hoặc phân chia pháp lý và trách nhiệm, vẫn thuộc giai đoạn đầu của việc khám phá chính sách.

Chính sách này được ban hành đúng vào lúc thị trường nhà ở của Mỹ đang phải đối mặt với nhiều áp lực. Do ảnh hưởng của môi trường lãi suất cao và nguồn cung nhà ở không đủ, lượng phát hành thế chấp tại Mỹ trong quý 1 năm 2025 đã giảm xuống mức gần thấp lịch sử. Ngành tái tài trợ đang ảm đạm, những người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 30% tổng doanh số vào tháng 5, thấp hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử là 40%. Tỷ lệ sở hữu nhà trên toàn quốc đã giảm xuống còn 65.1%, mức thấp nhất kể từ năm 2020. Ngày càng nhiều người trẻ hoãn quyết định mua nhà, buộc phải lựa chọn sống nhờ cha mẹ hoặc hoãn kế hoạch mua nhà trong môi trường thuê nhà cao.

Hành động này của FHFA được bên ngoài xem như một giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề cấu trúc, đặc biệt là khi xem xét sự phổ biến ngày càng tăng của mã hóa tài sản trong giới trẻ tại Hoa Kỳ, việc nâng cao sự tham gia mua nhà của họ có khả năng kích hoạt thị trường đang ảm đạm hiện nay.

Chính sách mới này nhanh chóng thu hút sự chú ý và thảo luận rộng rãi trong cộng đồng mã hóa. Nhiều nhân vật nổi tiếng trong lĩnh vực tiền mã hóa đã bày tỏ sự ủng hộ, cho rằng đây là một bước ngoặt quan trọng khác để tài sản mã hóa tiến vào tài chính chính thống.

Một nhà đầu tư nổi tiếng đã chỉ ra rằng cải cách này lẽ ra đã được thực hiện từ lâu, cảm ơn Pulte đã thúc đẩy tiến trình lịch sử này. Còn các chuyên gia nhấn mạnh rằng việc Bitcoin gia nhập lĩnh vực bất động sản sẽ làm thay đổi truyền thống đầu tư bất động sản, và quan trọng hơn là giải quyết nhiều vấn đề tồn tại lâu dài trong lĩnh vực này. Cuộc cách mạng này sẽ hoàn toàn đổi mới cách đầu tư từ quyền sở hữu nhà ở đơn giản đến bất động sản thương mại phức tạp.

Cần lưu ý rằng Pulte là một chuyên gia có nền tảng lâu năm trong ngành bất động sản và cũng là một người ủng hộ mã hóa. Theo các tài liệu công khai về tài chính được phát hành vào tháng 2 năm nay, ông sở hữu Bitcoin có giá trị từ 500.000 đến 1 triệu USD và Solana có giá trị tương đương, đồng thời cũng nắm giữ cổ phần của các công ty khai thác Bitcoin và GameStop.

Kể từ năm 2019, Pulte đã nhiều lần công khai ủng hộ Bitcoin, từng tiết lộ rằng mình nắm giữ 11 đồng Bitcoin và xem đây là công cụ quan trọng giúp đỡ những người nghèo nhất trên thế giới, đặc biệt là những người "không có tài khoản ngân hàng". Ông cho biết: "Với tư cách là một nhà từ thiện, tôi muốn thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi mã hóa." Ông cũng gợi ý theo dõi xu hướng của Bitcoin, vàng và bạc.