Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: Phân tích tình hình hiện tại và triển vọng

Giới thiệu

Khái niệm mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, đã xuất hiện từ năm 2018, khi đó mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có sự tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa trưởng thành và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, một số dự án DeFi nổi tiếng cũng như các tổ chức tài chính truyền thống và thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách khác nhau, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thông qua phân tích trường hợp của các dự án này, khám phá những ưu và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của chúng. Vì các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản ở Bắc Mỹ, các thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường có liên quan sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ lên tới 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, cũng như nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. được sử dụng để tài trợ cho quyền sở hữu bất động sản phân cấp.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. là bất động sản mã hóa kỹ thuật số được sử dụng làm tài sản thế chấp.

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain còn tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là các công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra doanh thu. REIT cung cấp cho các nhà đầu tư bình thường một cơ hội đầu tư, cho phép họ thu được thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp phát triển thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư trong khung pháp lý chặt chẽ đã cung cấp một bản thiết kế vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của các dự án RWA bất động sản.

Các dự án RWA bất động sản thường có những đặc điểm nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình vận hành thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án đều áp dụng những phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Đáng chú ý là, đây vẫn là những dự án sớm, sản phẩm của chúng chưa trải qua sự xác minh và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua blockchain Ethereum và Gnosis (.

RealT mua lại bất động sản dân cư và mã hóa kỹ thuật số các hợp đồng sở hữu bất động sản theo quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token của nó. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã đề cập, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định công ty thay thế để quản lý các hợp đồng sở hữu bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không bắt buộc phải đầu tư chung vào các bất động sản mà họ giới thiệu ra thị trường. Các chủ sở hữu token của bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê của bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% tiền dự trữ bảo trì và phí quản lý, thường khoảng 10% giá trị.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Lấy bất động sản này ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số của bất động sản là 323.020 đô la, giá mỗi mã hóa kỹ thuật số là 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6.200 mã hóa kỹ thuật số. Bất động sản này tạo ra thu nhập cho thuê 2.600 đô la mỗi tháng. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la, thu nhập hàng năm là 23.736 đô la. Do đó, mỗi mã hóa kỹ thuật số nhận được 3,83 đô la phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% mã hóa kỹ thuật số, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng, và duy trì một mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê, cũng như phần còn lại của chi phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để tiến hành mã hóa kỹ thuật số tài sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm những bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng mã hóa kỹ thuật số.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại thách thức. Vấn đề phát sinh khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các người sở hữu mã hóa kỹ thuật số bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn tài sản, họ có thể giảm chi phí đại diện; do đó, quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của mã hóa kỹ thuật số, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành người hưởng lợi miễn phí. Những chủ sở hữu này có thể kỳ vọng vào việc có các cổ đông lớn để giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất ít, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn đầy đủ cơ quan quản lý hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng khó khăn trong việc thực hiện trách nhiệm giám sát đối với cơ quan quản lý.

Tôi đã kiểm tra mười Token đã bán hết gần đây trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi bất động sản.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Như hình biểu diễn, RealT chia bất động sản thành số lượng mã hóa kỹ thuật số khác nhau, để giá mỗi mã hóa kỹ thuật số khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã hóa kỹ thuật số, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng mã hóa kỹ thuật số của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư ít hơn 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2,000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT, RealT đã chi trả khoảng 6 triệu USD tiền thuê tổng cộng. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5% - 3% so với tiền thuê, phụ thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản và không có giới hạn hay hướng dẫn cụ thể nào về mức độ tham gia đầu tư, nên doanh thu mà RealT nhận được từ thu nhập cho thuê vẫn chưa được công bố.

Xét từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ đóng vai trò như là thực thể hoạt động của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Tương tự như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp dựa trên cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số dựa trên lịch sử bán hàng của bất động sản ở các khu vực cụ thể. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ giá trị bất động sản, có thể mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì trong quá trình vận hành nền tảng không liên quan đến bất động sản thực. Một số người có thể nghi ngờ liệu đây có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chí đã nêu. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ một số tổ chức nổi tiếng trong ngành. Khi thảo luận về khả năng đa dạng hóa RWA bất động sản, việc bao gồm nó là hợp lý.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trên Thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện TVL đạt 16 triệu đô la. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50 người.

Sản phẩm của Parcl được thiết kế đơn giản và phát triển nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

Về mặt hoạt động, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và nhận được sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được mức độ nhận biết trên thị trường tương đối thấp, số lượng người dùng ít và khối lượng giao dịch hạn chế. Có thể thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Một công ty nổi tiếng đã thông báo vào tháng Bảy rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang làm việc theo hướng này. Một dự án DeFi lớn đã tích hợp với một công ty để hỗ trợ cho các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các Token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay Token và không làm tăng đáng kể tính thanh khoản của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến tài sản thực RWA.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần huy động vốn, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho Token bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng Token làm tài sản thế chấp để nhận khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị của Token.

Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp, người dùng sau khi mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp, có thể