Mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Cơ hội và thách thức mới trong thị trường RWA

Tài sản thế giới thực ( RWA ) mã hóa kỹ thuật số trên thị trường tiền điện tử không phải là một điều mới mẻ, từ năm 2018 đã có những khái niệm tương tự xuất hiện. Nhưng do quy định chưa hoàn thiện và lợi nhuận hạn chế, những nỗ lực ban đầu chưa hình thành quy mô. Đến năm 2022, khi lãi suất Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ vượt qua lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử, việc mã hóa trái phiếu kho bạc Mỹ như một tài sản RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm thiểu rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản chủ yếu có ba hình thức thể hiện:

1. Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
2. Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. Đặt cọc và cho vay bằng Token bất động sản

Mã hóa kỹ thuật số bất động sản có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản lý.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng với tài sản bất động sản RWA trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, nhưng các REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư. Dù vậy, khung pháp lý và mô hình vận hành của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.

Dự án RWA bất động sản thường có những ưu điểm sau:

• Giảm bớt rào cản đầu tư
• Tăng tính thanh khoản
• Có thể truy cập toàn cầu
• Độ minh bạch cao

Nhưng cũng có một số nhược điểm:

• Quy định không rõ ràng
• Quản lý phức tạp
• Tập trung rủi ro
• Biến động giá

Dưới đây sẽ phân tích ba dự án RWA bất động sản điển hình.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản dân cư Mỹ thông qua Ethereum và Gnosis.

RealT mua bất động sản nhà ở và mã hóa kỹ thuật số, ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba quản lý. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu bất động sản. Người dùng sở hữu token bất động sản có thể nhận tiền thuê hàng tháng từ ngôi nhà đó, sau khi trừ khoảng 2,5% quỹ bảo trì và 10% phí quản lý.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 đô la, 6200 Token, mỗi cái 52.10 đô la. Tiền thuê hàng tháng là 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí, lợi nhuận ròng là 1,978 đô la, tổng số hàng năm là 23,736 đô la. Mỗi Token nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

RealT cung cấp 100% Token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, nền tảng đầu tư thu phí 2%. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa kỹ thuật số.

Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi các nhà đầu tư có tỷ lệ đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư nhỏ lẻ, thiếu động lực trong việc chọn lựa tổ chức quản lý và giám sát.

Phân tích cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

RealT đã thành lập nhiều thực thể tại bang Delaware, bao gồm thực thể vận hành cốt lõi Real Token Inc., cũng như công ty mẹ Real Token LLC. Mỗi bất động sản đầu tư cũng đã thành lập một loạt LLC tương ứng. Cấu trúc này nhằm mục đích phân tách rủi ro, đảm bảo rằng vấn đề của một bất động sản không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.

Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl thông qua cấu trúc AMM làm cho các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản có sẵn trên thị trường, và ra mắt Parcl Labs Price Feed để tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể.

Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù có thể không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được khoản đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, và đáng lưu ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.

Parcl testnet đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL khoảng 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và có sự cải tiến nhanh chóng, thiết kế thị trường chỉ số đã trưởng thành, đội ngũ tích cực quảng bá, nhưng sự quan tâm và thị phần của thị trường vẫn còn thấp. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử chưa hoàn toàn sẵn sàng chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Reinno được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA mà nó giới thiệu thì đáng được nhắc đến.

Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Chủ sở hữu bất động sản có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo công ty SPV tại Delaware. Reinno tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay.

Thứ hai là tài trợ vay mua nhà. Người dùng sử dụng vay ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu và sử dụng số tiền thu được để trả nợ vay ngân hàng, sau đó hoàn lại cho hợp đồng theo lãi suất cố định.

Reinno áp dụng mô hình hoạt động trung tâm hóa ngoại tuyến, tồn tại một số rủi ro rõ ràng:

1. Khó khăn trong việc truy cứu trách nhiệm của người vay vi phạm hợp đồng
2. Không thể ngăn chặn hiệu quả việc chủ sở hữu bất động sản "chi tiêu gấp đôi"

Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.

Kết luận

Bất động sản RWA vẫn là một khái niệm khá mới, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Hiện tại, quy mô dự án và cơ sở người dùng trong lĩnh vực này tương đối nhỏ. Vận hành tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành là cần thiết. Một số dự án áp dụng cấu trúc phân tách rủi ro hoặc lựa chọn các sản phẩm tài chính liên quan làm mục tiêu đầu tư để giảm rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy đầy đủ tiềm năng của bất động sản RWA, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể thiếu.

Về mặt quản lý, RWA bất động sản chưa có khung rõ ràng và đồng nhất. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại Token, và khung quản lý quốc tế cũng thiếu. Sự không nhất quán này dẫn đến quy tắc không rõ ràng, đe dọa đến các nhà đầu tư và gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc mã hóa kỹ thuật số.

Mặc dù có sự hỗn loạn trong quản lý, vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi hạn chế trong 1-2 năm hoạt động. Khi các khuôn khổ pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, tin rằng RWA bất động sản sẽ trải qua sự phát triển nhanh chóng.