比特幣房貸：一個6.6萬億美元的新藍海

5月27日，Cantor Fitzgerald啓動了針對機構客戶的20億美元比特幣抵押貸款計劃，首批交易對象包括加密公司FalconX Ltd.和Maple Finance。作爲美國國債的官方承銷商之一，這家華爾街百年老牌機構的入局被視爲一項極具象徵意義的突破。

比特幣正在從一種存量資產轉變爲可以影響信貸體系的金融工具。

一個月後，美國聯邦住房金融局(FHFA)局長比爾·普爾特(Bill Pulte)拋出重磅信號。他要求房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系的可行性。這一表態引發市場劇烈反應，24小時內比特幣價格漲近2.87%，重新突破108,000美元。

正如某廣告片中提出的靈魂拷問："在2012年你需要3萬枚比特幣購買一棟房子，而現在你只需要5枚。如果房價在比特幣計價中一直降價，那爲什麼在美元計價中卻一直漲呢？"這次的比特幣房貸會對美元體系造成什麼影響呢？

Bill Pulte的話作數嗎？

Bill Pulte在社交媒體上公開要求房利美(FNMA)和房地美(FHLMC)做好準備。這兩家公司是美國政府支持的企業，雖然不直接向購房者發放貸款，但在二級抵押貸款市場中扮演着核心"做市商"角色，通過收購私人機構發放的房貸確保貸款市場的流動性與可持續性。

聯邦住房金融局(FHFA)負責監管這兩家機構。根據摩根大通的研究報告，截至2024年12月，房利美和房地美共擔保了6.6萬億美元的機構抵押貸款支持證券(MBS)，佔美國所有未償還抵押貸款債務的50%。由美國政府提供全額擔保的吉利美抵押貸款則爲MBS提供了25億美元，佔比20%。

Pulte在推文中用"命令"的語氣,是因爲他作爲FHFA主席在這兩家公司中擔任"監督"的董事會職位。他在2025年3月上任後進行了大刀闊斧的改革,調離兩大機構多名董事,自任董事會主席,並解僱14名高管,包括房地美的CEO,進行全面重組。這讓FHFA對政府資助企業的掌控權顯著增強,並與白宮及財政部探討帶有"隱性擔保"基礎上的公開上市方案。如今,FHFA開始探索將加密資產納入抵押貸款承銷評估體系,標志着監管層對加密資產的態度正發生結構性轉變。

Pulte的個人背景讓這則消息增添復雜意味。作爲美國第三大住宅建築公司的第三代掌門人,與特朗普總統一樣同爲房地產世家的繼承者,他是特朗普親信中最早公開支持加密貨幣的聯邦高官之一。早在2019年,他便倡導加密資產的慈善發展,並披露個人持有大額比特幣與Solana。他曾投資GameStop、Marathon Digital等高波動性資產,不同於普通政客,他在投資方面似乎更貼合"Degen"形象。結合他此前的"加密履歷",他希望將加密資產引入美國家庭購房體系並非一時興起。

政府內部的分歧

另一方面,政府內部存在明顯分歧。ProPublica在3月曾披露,美國住房與城市發展部(HUD)也在探索將穩定幣與區塊鏈技術用於追蹤聯邦住房補助資金。一位HUD官員透露,區塊鏈方案的推動者是歐文·丹尼斯(Irving Dennis),他是HUD新任首席副財務官,曾是全球諮詢巨頭安永的合夥人。

不同於FHFA負責的房利美、房地美這類"半官方的政府資助企業",HUD負責的吉利美爲100%的政府機構。因此這方面的討論更加嚴謹,該提議在內部遭遇激烈反對,一些人認爲可能引發類似2008年的次貸危機,部分官員甚至稱之爲"像拿大富翁遊戲幣來發錢"。一份內部備忘錄指出,HUD並不缺乏審計和資金流追蹤能力,引入區塊鏈與加密支付不僅徒增復雜度,還可能引發受助資金價值波動甚至合規問題。

當前,一些平台已經提供比特幣抵押的房貸產品。但由於無法將貸款證券化出售給房利美與房地美,因此貸款利率高企、流動性受限。一旦比特幣被納入聯邦房貸承銷體系,不僅能降低借款利率,也意味着持幣者可以釋放槓杆效應,從"HODL"轉向"在美國構建家庭資產配置"。

當然,風險不容忽視。如前SEC官員Corey Frayer所警告,一旦將不穩定的加密資產引入FHA提供擔保的1.3萬億美元抵押貸款體系,其任何一次市值脫錨事件都可能帶來系統性衝擊。而法律學者Hilary Allen更直言,將最脆弱羣體作爲試驗田強行推進技術變革是極其危險的。

這種分歧的核心,在於美國是否準備好將比特幣從"另類投資品"正式納入公共金融體系。而FHFA的研究方向即允許持有者用比特幣餘額直接滿足首付款或儲備金要求,其深遠意義在於它首次讓去中心化資產具備了"住房槓杆"效應。另一方面,加密資產的波動性讓其在作爲"儲備資產"時天然存在估值與風險計提困難,而如果在比特幣價格劇烈波動的情況下是否允許用於抵押貸款評估,則涉及金融監管、流動性管理、甚至系統性穩定性問題。

新的FHFA指令有何規定？

由於2008年次貸危機的慘痛教訓,當前美國住房貸款評估對資產合規性有嚴格限制。即使借款人擁有加密貨幣,也必須先轉換爲美元,並在美國監管銀行帳戶中存放滿60天,才可被視爲"成熟資金"納入評估。而Pulte提出的方向,顯然意圖突破這一流程壁壘。

這項官方命令,即第2025-360號決定,要求兩家抵押貸款巨頭將加密貨幣視爲借款人財富多元化的有效資產。迄今爲止,加密貨幣一直被排除在抵押貸款風險評估之外,因爲借款人通常不會在貸款結束前將其數字資產兌換成美元。該指令要求房利美和房地美制定提案,將加密貨幣納入其單戶住宅抵押貸款風險評估中的借款人儲備金。此外,該指令還規定企業應直接計算加密貨幣持有量,而無需將其兌換成美元。

FHFA就哪些加密貨幣符合考慮條件制定了明確的"指導方針"。只有在受美國監管的中心化交易所發行且完全遵守相關法律的資產才有資格。此外,企業必須在評估中納入風險緩解措施,包括根據已知的加密貨幣市場波動性進行調整,以及根據借款人持有的加密貨幣儲備比例進行適當的風險削減。

在任何變更實施前,企業必須將其提案提交至各自的董事會批準。董事會批準後,提案必須轉交FHFA進行審核並最終授權。FHFA的決定與聯邦政府在金融流程中認可加密貨幣的更廣泛做法相一致,與Pulte的言論一致"爲了響應特朗普總統將美國打造爲世界加密貨幣之都的願景",該指令的發布體現了其致力於將美國定位爲加密貨幣發展領先司法管轄區的承諾。

這究竟意味着什麼？

衆所周知,一個流動性高的資產用於質押來交換低流動性資產的底層邏輯是成立的,但BTC正處於多個維度的利益中心點,當其真正能被認證成美國質押貸款的資產,其"影響力"可能不亞於特朗普就任前提出的"比特幣儲備法案"的威力,而這影響將不止局限於單一羣體,美國民衆、金融機構、政府部門等多方羣體都將受到影響。

多少美國人會用比特幣"買房",用比特幣當作中介能"省"多少錢？

Security.org 2025加密貨幣消費者報告顯示,大約28%的美國成年人(約6500萬人)持有加密貨幣,其中Gen Z以及千禧一代佔比奇高,皆有超過半數的人持有或曾經持有加密資產。由於千禧一代和Z世代在美國房地產市場中佔據的份額越來越大,加密資產作爲一種購房支付方式也可能日益流行。

RedFin在2021年的調查顯示,首次購房者中"賣加密貨幣買房"的人羣從2019年到2021年逐漸上升,在2021年末達到了近12%。4年過去,隨着加密貨幣的普及,這個比例可能又進一步提升。

People's Reserve的創始人CJK分享了一個小故事。他在2017年曾賣了100枚BTC買房,現在這個房子僅價值50萬美元,但賣掉的BTC已經值上千萬美金。也因此這個契機他創辦了People's Reserve,目的是讓更多人可以保留比特幣,通過抵押來買房。

假設你在2017年購買了價值5萬美元的比特幣。到2025年,它的價值將達到50萬美元。與其出售你的比特幣並繳納9萬美元的資本利得稅,不如與一家加密貨幣抵押貸款機構合作,你承諾抵押30萬美元的BTC,獲得一筆30萬美元的抵押貸款,利率爲9.25%。貸方將你的比特幣存放在托管帳戶中,你仍然擁有比特幣,而你僅需支付每年2.7萬美元(未來將更低)左右的利息,並省去了9萬美元的稅金,同時你還擁有BTC價格的上升趨勢通道與抗通膨權利,尤其是在大美麗法案將美國債務上限提升至5萬億美元的情況下。

根據房地美提供的數據,當前美國30年期的抵押貸款年利率普遍在7%左右浮動,而15年期的則在6%左右浮動。

像Milo Credit這類已經運行一段時間的私人機構,現在能夠提供LTV50%左右的年利率9-10%的比特幣貸款業務,而像People's Reserve這類BTC生態原生貸款平台則能夠將年利率降低至3.5%(若LTV 33%)。如果這麼計算的話,按照50萬美元15年期抵押貸款計算,每月可節省約1000美元,總體利息將少19萬美元。

雖然並不是所有機構都會有如此之低的利率,但在當前政策法規下的推動,在這幾個美國貸款的主力機構中可能會出現跟普遍資產類似的利率,用比特幣貸款對當前的美國人來說無疑是更明智的選擇。

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