联邦住房金融局决定将“加密货币”视为抵押资产

威廉·普尔特，联邦住房金融局(FHFA)的主任，该局监督着购买大部分贷款的政府支持公司房利美和房地美，已发布指令要求这两个机构考虑将数字货币作为单户住宅贷款的资产。

在经过深入研究后，遵循特朗普总统将美国打造为全球加密货币中心的愿景，今天我命令伟大的房利美和房地美准备好将加密货币作为抵押贷款的资产。

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— Pulte (@pulte) 2025 年 6 月 25 日

数字资产将如何影响抵押贷款申请

那么，在抵押贷款过程中，将“加密货币”视为资产意味着什么呢？这意味着购房者在申请抵押贷款时，可以将他们的加密货币持有情况与现金和股票等传统资产一起列出。

在此指令之前，评估借款人的财务状况相对简单。贷方主要关注收入、信用历史以及传统资产，如银行账户中的现金或在经纪账户中持有的股票，以决定某人是否符合贷款资格。

这些资产受到青睐是因为它们易于验证、快速变现，并且相对稳定；这三个要素至关重要，因为整个借贷系统是建立在评估借款人长期持续还款的可能性基础上的。也就是说，贷方希望清楚地了解借款人拥有什么，以及如果出现问题需要偿还债务时，这些资源能够多快转化为美元。

在这个等式中引入不确定性的任何因素，无论是波动性资产还是不清晰的文件，通常在承保过程中会被搁置或严重折扣，这就是为什么数字货币在历史上在贷款人眼中并不被视为列入资产。

数字货币以其波动性而闻名，这使得它们在上市资产中被归入“引入不确定性”的类别。这就是为什么加密货币迄今为止未被纳入抵押贷款承销过程，因为它的风险特征与贷款人首选的传统资产根本不同。

由于加密货币价格在数小时内可能剧烈波动，承销商将其视为不可靠的还款来源。

另一个大障碍是证明所有权。贷款人必须确认申请者确实拥有他们所声称的资产，而在加密货币领域，这并不总是简单。有时，借款人所拥有的只是一个他们声称属于他们的钱包地址，而验证他们是否是该钱包及钱包内资产的所有者可能会很困难。

当您考虑到波动性和所有权挑战时，很容易理解为什么加密货币一直生活在抵押贷款贷方认为安全且可预测的范围之外。然而，随着FHFA的指令在桌面上，这种情况可能很快会改变。

新加密抵押贷款规则在实践中的运作方式

根据该订单，房利美和房地美将只考虑可以在美国监管的中心化交易所验证和存储的加密货币资产。借款人不需要在交易完成之前将他们的加密货币转换为美元；证明他们是钱包中硬币和代币的拥有者就足够了。更大的工作将来自贷款人，他们在将加密货币纳入审批流程时，需要对波动性进行调整。此外，贷款人必须记录与使用数字资产作为储备相关的风险因素。

但在这些措施生效之前，各实体必须为FHFA制定正式提案，明确如何评估、定价和纳入现有风险模型中的加密资产。这些提案必须得到董事会的批准，然后提交给FHFA进行最终审核，申请人才能获得上市加密资产的许可，贷方才能将其纳入计算中。 加密货币抵押贷款会改变房地产市场吗

如果这些指令得到批准，这将对持有加密资产的购房者带来很大好处。他们不需要清算自己的持有资产以使其计入财务状况，这可能意味着他们将有资格获得比原本能够获得的更大贷款。这也可能对房地产市场产生积极影响，更多的人能够获得抵押贷款，这要归功于他们的加密储备。

但如果那样发生，这不太可能在任何重要方面有所改变。美国的加密货币持有者数量仍然是整体市场相对小的一部分，当你考虑(1)那些拥有足够加密货币以实质性改变其贷款资格的人时，这个群体变得更小(拥有少于五位数的加密货币不太可能对贷款资格产生显著影响)，而(2)这一群体与现在正在寻找新房的人之间的重叠也很小。

当你深入研究那个子集时，人口如此狭窄，很难想象这会导致住房销售出现显著的激增。

无论这是否会影响住房市场，这仍然应该被视为加密货币的一大胜利。FHFA正式要求在抵押贷款承销中将加密货币视为资产，这再次证明了加密货币的成熟以及它如何越来越融入传统金融系统。

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